租金回報率：選擇投資澳洲房產的秘訣

在墨爾本頂尖大學附近或火車站500米距離內買投資房，可以獲得更大的回報，墨爾本大學的一項根據房地產數據公司Domain集團的數據所做的新的調查發現。

大紀元引述澳洲Domain房地產網報道，在墨爾本市為了租金回報而買投資房的人們，不能僅僅看所在區的名字就能保障有需求。他們還必須尋找那些對他們的租客來說而不是對他們自己來說更舒適方便的地方。

租金回報率，即房產所帶來的收入佔投資房產的成本之比例，傳統上是按一個區的中位數房租與房價來計算出來的。但是，墨爾本大學這項最新的調查判定一個房產的具體數字是根據房產的售出價與租金對比，此外他們還應用一個數學統計模型。

「如果你是一個投資者，查看區的水平是可以的，但是你真的應該查看得更細緻些」，這項調查的主要人員之一，墨爾本大學房地產講師克勞斯（Andy Krause）說。

他稱，調查發現高的租金回報出現在環境的舒適與方便對租客更具吸引力而不是對房主更具吸引力的地方。例如，地處一所好學校的招生範圍，對於買自住房的人更具吸引力，而能夠便捷地步行去車站與商店對租客來說更重要。

調查發現，衹要房產坐落在火車站500米以外，租金回報率就會立即下跌0.2%。

墨爾本最高的租金回報率，高達6.5%，出現在墨爾本皇家理工大學（RMIT）和墨爾本大學附近。在這些地方，隨著據校園距離的增加，房產的回報率呈現出逐漸的連貫性的下降。

房地產公司Hocking Stuart的總經理艾爾遜（Rob Elsom）表示，這些地方的租客總是願意付高額的房租，為的是可以方便地步行前往大學及醫院。

他說：「國際學生把墨爾本的房租與世界其它地方相比，發現還是相當低廉的。」他認爲，這些地方最好的一些投資房產是排房，因為它們一直有很大的需求，有很好的租金回報，而且有很好的資本增值。

租金回報率最低的出現在房價高昂的東區，如Toorak、Balwyn，那裡缺乏願意為方便舒適而付高額房租的租客。那裡的房價太貴，收多高的租金也不足以抵得上那麼高的房價。

調查發現，距離象St Kilda 與Elwood區的海灘三至四個街區遠的獨門獨院房，也是租金回報率高的亮點。因為投資者不大可能去買水邊的房產，但租客仍被能走到海灘的方便性所吸引。

那些能見到一點水景的房子，房價立即會高上去。離海岸幾個街區的房子，房價仍然很高，但已經好多了。

調查發現，傳統的計算租金回報的方法總的來說會帶來很悲觀的結果，因為中位數房價包括了大量的自住者的房產買賣。

「賣的房比租的房通常要好一些。因此我們發現如果人們依據中位數房價計算回報的話，其實他們低估了租金回報，」 克勞斯說，「租金回報比你想像的要好。」