土地市場暗潮洶涌 地王背後的各方利益博弈

今年春節之後，市場基本面已經出現好轉的城市「地王」抬頭，比如蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、鄭州（樓盤）、合肥（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）等二線城市；1-4月一線城市似乎風平浪靜，由於土地供應等因素，還沒有「地王」出現，但這只是表象，一線城市土地市場風平浪靜背後其實是暗潮洶涌，進入5月份之後，由於政府開始推地，「地王」也開始頻現，並且「地王」的成交似乎讓人不可理喻，比如上海（樓盤）的泗涇地王、周浦地王、顧村地王等等。總的來看，今年上述城市「地王」頻現背後，無論是對於政府，還是對於宏觀經濟，還是對於樓市，還是對於房企，都有說不盡的五味雜陳。

首先，我們來看，樓市調控從嚴與土地供應不足的京滬深等一線城市。前4個月，從北上廣深等一線城市來看，供地計劃推出較晚，甚至至今為止上海仍然沒有公示2016年土地供應計劃，這一定程度上導致今年一線城市土地出讓節奏也在放緩。這一定程度上給市場造成假象，好像京滬深土地市場並沒有出現過熱的現象。

但這並不代表京滬深土地市場不再會出現「地王」，當前京滬深等一線城市土地市場風平浪靜背後其實是暗潮洶涌。從市場預期來看，品牌開發商們深知，在京滬深調控政策已經嚴厲執行的市場背景下，今年下半年樓市勢必會進入調整期，銷售端勢必會有所損失，此時，謀劃布局土地市場，謀劃下一輪市場的增長機會已成為大多數品牌開發商的策略；一線城市土地市場「寸土寸金」，積極搶灘土地市場方能夠在一線城市立足和發展，品牌房企不會放棄一線城市這塊「肥肉」。因此，雖然當前京滬深等一線城市土地市場表現「風平浪靜」，但背後其實是暗潮洶涌，品牌房企在暗中較勁廝殺，一線城市勢必還會迎來「地王」大戰。從結果來看，以上海為例，上海的泗涇地王、周浦地王、顧村地王等等或多或少有這方面因素的考量。

其次，從二線城市來看，春節之後，市場基本面已經出現好轉的城市「地王」抬頭，比如蘇州、南京、合肥、鄭州、杭州、武漢等二線城市。

從上述城市「地王」頻現的幾個直接原因來看，一是，上述城市比如南京、合肥、蘇州、武漢等樓市已經出現過熱的現象，甚至個別城市出現「無房可售」的局面，同時也出台了調控措施，但這些調控措施手段較為溫和，這一定程度上助長了開發企業繼續在土地市場上興風作浪拿「地王」的熱情；二是，政府此次推出的地塊還不錯，比如4月份蘇州推出的18宗土地、5月底合肥推地的地塊，由於大多數地塊地段不錯，受到房企的追捧，於是，眾多房企廝殺出現了大量「地王」；三是，在市場已經出現供不應求的市場背景下，地方政府有意控制土地出讓節奏，比如南京，使土地市場保持相對熱度，並且在土地市場明顯頻現「地王」後並沒有主動出手制止，比如蘇州。

當然，無論是對於一線城市還是對於上述「地王」頻現的二線城市，當下「地王」頻現還有幾個共同的經濟背景和樓市背景，對於政府、樓市和房企來講有無奈也有有意為之，這其中存在着多方利益博弈的問題。同策咨詢研究部總監張宏偉認為：

首先，從經濟背景來看，當前全國經濟下行壓力較大，貨幣政策及其他刺激政策的出台並未改變經濟繼續下行的基本面，短期內來看，在經濟繼續下行的市場背景下，仍然需要樓市繼續拉動宏觀經濟的增長。因此，樓市還有去庫存壓力的城市頻繁出台去庫存的措施，甚至大學生「零首付」的措施也被提出；樓市已經出現過熱的城市，雖然調控政策出台，但仍然較為溫和，甚至深圳（樓盤）也提出調控措施延後至6月份執行。這一定程度上助長了房企在一線城市、市場基本面已經恢復較好的上述二線城市的拿地熱情，導致「地王」頻出。

其次，從資本市場來看，去年下半年以來，房企融資成本大幅降低，以房企發債為例，融資成本普遍降低至5-6%，並且發債規模也較大，品牌房企幾十億的發債規模很常見，200億的發債審批也被通過，再加上去年下半年至今房企銷售業績不錯，房企資金面並不存在太大的壓力。這說明，在較低融資成本與銷售回籠資金等驅動之下，房企勢必會積極布局市場基本面較好一二線城市的優質地塊，此時也勢必會「地王」頻現。

第三、對於央企來講，央企地產企業不惜成本拿「地王」，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，增加公司的估值，其背後更大的局是為自己在央企地產企業整合與重組過程中增加「話語權」。

比如，近期，保利地產(600048,股吧)、招商、葛洲壩(600068,股吧)等眾央企拿地均較為激進，拿「地王」是常態化的，甚至出現了「面粉貴過面包」的難以理解的拿地結果。確實，如果按照成本和收益的常規測算，這些地塊確實難以短期內入市，短期內也確實不可能盈利。但是，從央企地產整合的角度來看，如果一個央企沒有充裕的土地儲備，並且從企業估值的角度來看處於「弱勢」，極有可能會被其他央企合並。由此來看，央企地產企業不惜成本拿「地王」，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，其考慮的出發點並不完全是按照成本和收益的常規測算，其背後更大的局是謀求自己在央企地產企業整合與重組過程中增加「話語權」。

第四，從城市布局策略來看， 由於大多數三四線城市存在較大的去庫存壓力，品牌房企不得不調整布局策略，重返或聚焦北上廣深等一二線核心城市。因此，近兩年由於房企布局策略的調整，土地市場熱點也發生了變化，熱點主要還是聚焦到了一二線城市，尤其是一線城市。尤其是2013年以來，品牌房企積極搶灘一二線城市優質地塊，優勢資源開始向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰略的變化，一定程度上也進一步推升一線城市的投資價值，也推升一二線城市土地市場「地王」頻現。

第五，外來開發商不惜一切代價（包括以聯合體形式）挺進市場基本面較好的一線城市、部分二線城市。比如，2013年以來，以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企也在逆襲一線、市場基本面較好的二線城市土地市場，以期短期內謀求上位，通過布局一二線核心城市輻射帶動周邊整個區域市場開發，實現區域深耕或全國化布局。而這樣的直接結果就是不惜一切代價拿地，導致「地王」頻現，地價成本陡升。