整合箭在弦上 保利地產將迎最大變數

2015年保利地產(600048,股吧)交出了一份不錯的成績單，從各項財務指標來看企業繼續保持增長態勢，盡管股東利潤不見增長，但並不是企業發展面臨的挑戰，真正的調整實際是即將到來的整合。

一、提升：收入、利潤規模穩步增長，債務槓杆得以有效控制

1、收入及利潤規模上升。保利地產2015年銷售金額1541億元，同比增長12.75%，當年結轉營收1234億元，同比增長13.18%。利潤規模也進一步增長，毛利潤大增近40% 至410億元，凈利潤為168億元。

表：2015年保利地產收入及利潤指標

數據來源：企業年報、CRIC

2、財務槓杆下降。受益於2015年寬松的貨幣環境，保利地產的平均融資成本僅5.2%，較2014年同期下降1.3個百分點。凈負債率大幅下降24.78個百分點至115.51%，未來仍有加槓杆的空間。

表：2015年保利地產融資成本及負債率指標

數據來源：企業年報、CRIC

3、投資力度加大。2015年保利地產共新增土地儲備1308萬平米，同比增長6.26%，但拿地金額大幅曾52.91%，主要是企業在一二線的投入增加所致。

表：2015年保利地產新增土地儲備

數據來源：企業年報、CRIC

二、持平：費效比仍然處於合理區間，利潤率略有提升

1、銷售管理費用率控制較好。2015年保利地產的營銷及管理費用均有不同程度的增長，但是撬動了企業銷售規模的上升。因此我們看到企業的營銷管理費用率為2.99%，同比下降0.92個百分點，繼續保持較好的費用控制水平。

2、利潤率水平穩中有升。保利地產在2015年的毛利率為33.2%，凈利率為13.63%，在實現較好的盈利水平的前提下，較2014年同期還有小幅增長。

表：2015年保利地產費用率及利潤率指標

數據來源：企業年報、CRIC

三、下降：股東回報率明顯下滑，債務結構有所波動

1、股東回報率下降。2015年保利地產歸屬股東的凈利潤為123億元，增長緩慢，當期的股東權益回報率也明顯下滑。不過，18.58%的股東權益回報率仍處於合理水平。

表：2015年保利地產股東凈利潤及股東回報率指標

數據來源：企業年報、CRIC

2、債務指標下滑。2015年保利地產現金下降6.45%，長期債務下降13%，短期負債增加23%。因此，現金短債比、長短期債務比均出現下滑的情況。主要原因是保利地產2015年即期債務增多所致。

表：2015年保利地產債務結構指標

數據來源：企業年報、CRIC

四：保利地產指標向好，但略有瑕疵；目標遠大，但完成不易

1、整體來說保利地產是「均好型「的企業。保利地產沒有特別大的短板，銷售金額不斷擴大，資產規模繼續提升，融資成本及凈負債率也有效降低，基本相關的核心財務指標都是呈現向上的走勢。

2、從指標上來看，目前保利地產最大的問題就是「量增利不增」。通過近三年股東凈利潤數據可以看到，2013年股東凈利潤為107億元，增速達27.36%，但是到2015年這一指標的增速下滑至1.21%，可以說增速明顯放緩。此外，隨着合作項目的增多，這也會成為一種常態。當然這也是當前房企的普遍問題，並不是只有保利地產一家存在。

表：保利地產近三年股東凈利潤增速

數據來源：企業年報、CRIC

3、保利地產的目標很宏大，但是目前來看這些目標的實現都不容易。在十三五之初，保利地產在地產主業、海外發展、商業、基金、資本運作、物業、養老等方面提出了諸多的發展目標。企業的發展願景是好的，但無論是5年營收增長至3000億，還是物業管理面積超3億平方米，抑或是建立100家以上的養老機構，每一項目標對今天的保利地產來講都是巨大的挑戰。

表：保利地產十三五期間的發展目標

數據來源：企業年報、CRIC

對今天的央企來講，技術問題都不是問題，只有人事問題才是最核心問題。保利地產和保利置業的整合問題已經繃緊了好幾年了，如今已是箭在弦上，離「發射」近在眼前。但所有的變數也在整合之上，無論是人事還是架構，整合之後會怎麼樣還是個未知數。當然，希望整合之後的保利真的能夠實現之前提出的十三五的相關目標。

完事具備，只待整合。