地王密集「襲擊」二線城市 政策緊箍咒恐失效

和訊網消息 5月26日微信公眾號「國是星期三」刊載馬榕的文章「這些城市地王密集來襲，你那里的房價還好嗎？」，文章指出，去庫存的口號言猶在耳，房價卻正以兩年來的最快速度上漲。如今中國的土地市場，正在上演一部《地王歸來》的大片，「地價貴過房價」的尷尬局面，正從一線城市快速蔓延至二線城市。

根據國家統計局的數據，截至4月份的一年里，中國新建住宅銷售價格上漲了6.2%。4月漲價城市數量創下28個月以來新高，以廈門、合肥、南京、蘇州「四小龍」為代表的二線城市，取代北上廣深，成為房價上漲「先鋒隊」。

馬榕指出，高庫存的「達摩克利斯之劍」還懸在頭頂，房價何以會逆勢而漲？多位分析人士指出，除政策、資本等因素外，供地縮減背景下房企的高價搶地，更從開發成本上決定了未來房價漲勢，引發當前樓市異動。

大片《地王歸來》正在上演

如今中國的土地市場，正在上演一部《地王歸來》的大片。

中原地產研究部提供的數據顯示，2016年5個月里，全國總計已出現了150余宗地王，而同樣的口徑在2015年全年只有95宗。按照行情，土地溢價率40%以上已接近在售商品房成本價格，所以業內將溢價率40%以上、單地塊總價超過5億元，視為定義地王的簡單標准。

這些地王誕生在哪兒？北京、上海、廣州、深圳，寸土寸金、供永遠不應求的一線城市自然是重點，有21宗。其他絕大多數出現在二線城市，其中南京、蘇州、合肥等地尤其集中，而觀察統計局公布的數據可以發現，這些恰好是房價上漲最凶猛的城市。此前「地價貴過房價」的尷尬局面，正從一線城市快速蔓延至二線城市。

地價上漲的結果不只是影響預期，更在成本上對房價上漲形成支撐。房地產市場豪宅化趨向已明顯，房企經營壓力陡增。

供地收縮催生「搶地潮」

在北京大學國發院教授盧鋒看來，供地收縮是催生「搶地潮」、新一輪房價飆升的關鍵供給側因素。一方面宏觀、行業、地區等因素推動中國少數大城市樓市需求走高，另一方面地方大幅收縮供地，兩方面力量派生供求失衡並推動樓價飆升。

文章指出，一線城市土地供應量已連年下降，北京住宅供地面積5年內「折半」，深圳降幅高達八成，「只要賣地就出地王」的現象變得「見怪不怪」。地王頻出自然導致豪宅泛濫，北京五環內10萬+的住宅市場，競爭已十分激烈，帶動通州、燕郊這樣的郊區和環北京樓市也異常火爆。

一線城市地價貴到買不起，開發商紛紛將目光投向去化能力較強、庫存壓力相對較小的二線城市。而今年，在去庫存大目標下，不少二線城市也面臨土地收縮。多位機構分析人士認為，地價房價齊飛的二線城市可能很快就會念起政策「緊箍咒」。但焦灼的競爭顯然無法抑制開發商的拿地熱情。

普通老百姓(603883,股吧)渴望房價不再高不可攀，房地產商需要「搶地」延續生命線，地方難破對「土地財政」的依賴，如何在各方利益和去庫存大目標間尋求平衡，是當前中國經濟需要重點研究的課題。