【蔡志雄專欄】蔡總統必須完成社會住宅的三大理由

房價高漲導致許多人連住都有困難，連帶衍生因為無法安居，後面的生育也出了問題，少子化的現象其實跟房價高漲大有關係，居住絕對是台灣當前亟需面對解決的重要議題。因此，蔡英文總統在選前的重要政策之一，就是要在八年內完成二十萬戶的社會住宅。

不過，有學者批評，這只是治標不治本，無法解決炒作的問題，有建商則認為大量的社會住宅將會造成供給過剩，造成房市的衝擊，至於早先一步規劃進行的台北市，目前則是面臨社會住宅規劃基地鄰近居民的抗爭，甚至還有市議員要求必須先行i-voting，獲得周邊1公里內居民多數同意後，才可以規劃設計。

每一樣政策的落實，過程中間能夠經過充分的討論也是一件好事，基於三大理由，我認為蔡總統有必要完成二十萬戶的社會住宅，非做不可。

一、現有社會住宅的比例太低，有增加供給的必要：

台灣的自有房屋比例很高，卻未必符合居住需求，像工作大部分集中在都會區，年輕人必須到都市討生活，就算長輩在鄉下有房子，在都市還是有租屋的需要，那社會住宅的供給有多少呢？相較於自有房屋比例高達八成以上，社會住宅的比例竟然只有0.08%，真的只能用慘不忍睹來形容。像荷蘭的社會住宅高達32%、香港30%，是當中的績優生，日本、南韓也有6%，台灣卻連1%也沒有，甚至連0.1%都不到，光從比例上來比較，就非增加社會住宅不可。

二、政府仍要自建或容積獎勵，才能符合居住需求：

二十萬戶社會住宅當中，雖然約有百分之二十將鼓勵市場上的空屋出租，但是要考量空屋的房型？租金多寡？是否符合居住的需求？從台北市聯開宅出租的經驗來說，一房產品最受歡迎，因為租金便宜，又能滿足最大多數人居住的需求。至於二房、三房因為坪數大導致租金太高，不得已只能屢次調降租金或者有轉租為售的打算。所以，除了要調查空屋的房型之外，其他政府新建或採容積獎勵分回的房子，應該以一房為主，才能滿足最多人的居住需求。

三、社會住宅起帶頭示範作用，提升整體租屋品質：

社會住宅不能只求有，還要好，有了相當的品質，不但住戶住的滿意，還可以化解鄰近住戶的抗爭。同時，一但有相當數量高品質的社會住宅投入出租市場，會產生比較的效應，一來非社會住宅的產品如果品質不佳，會面臨市場的淘汰，二來高達二十萬戶的社會住宅將產生規模經濟，降低管理成本，坊間的房東為了提高競爭力，勢必會朝向集中管理的方向去發展，如此一來，便可以提升整體的租屋品質。

居住政策需要落實，討論是必要的，但是也要邊做邊修正，不要只是淪於口頭上的討論最後又是不了了之，畢竟，台灣已經停滯好久，居住的問題已經不能等了。