「地王大戰」背後的央企整合「大戲」

土地市場最熱點的話題莫過於「地王」的誕生了，尤其是去年下半年至今，隨着市場基本面的回暖，北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）等各地「地王」現象頻現，各大開發企業在一線城市、部分核心二線城市掀起了新一輪的「圈地運動」，導致地價屢屢創新高，重點城市「地王」頻出，甚至出現「面粉貴過面包」的現象。

而在上述城市「地王大戰」中，央企地產企業的力量不容小覷，不少「面粉貴過面包」的現象屬於央企所為，甚至有些拿地行為不是常規邏輯能夠解釋。那麼，央企地產企業為何在土地市場上頻頻出手制造「地王」？它們出手拿了「地王」不會虧嗎？其背後的戰略思考是什麼？

「地王大戰」的背景：國企改革深化和地產行業央企整合急劇加速

央企地產企業的「地王大戰」背景應該追溯到2010年的「退房令」。

當時，國資委要求78家非主業央企清退房地產業務，如今已經5年過去，雖然2014年國資委確立保留央企地產業務從16家擴至21家（2010年的16家：中國建築(601668,股吧)工程總公司、中國房地產開發集團公司、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建築總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設集團公司、中國葛洲壩集團公司、港中旅集團有限公司、招商局集團有限公司、華潤集團有限公司、南光集團有限公司；2011新獲得「房地產牌照」的5家央企：魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團），央企從事地產業務的企業范圍在增加，但並不意味着已經獲取「房地產牌照」的央企已經「安全」，沒有被其他企業整合的風險。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，主要有以下三點理由：

首先，國資委2010年提供的數據顯示，彼時127家央企一共94家涉足房地產，占比超70%。其中，21家以「房地產開發與經營」為主業，另外的73家沒有獲取「房地產牌照」的央企，或將隨着國企改革加速「退房」進程。這是歷史的抉擇，不可避免。

其次，已經獲得「房地產牌照」的央企之間也存在暗戰，這些央企地產企業之間也存在相互合並的風險，比如，今年5月央企中糧地產(000031,股吧)再度陷入被收購傳聞，接盤俠據說是去年底剛剛完成內部整合上市的招商蛇口。此外，據媒體報道，中糧地產的另一家「緋聞」對象為保利地產(600048,股吧)；五礦與中冶的地產業務合並也提上日程。

另據媒體報道，今年以來，21家被國資委允許從事房地產主業的央企表現異常活躍，至少有10家已啟動內外部重組和並購。而如中海地產般雷厲風行、招商蛇口般一路通關、保利內部整合也在進行中、中糧幾度傳出剝離地產業務傳聞——這些央企巨頭間的整合並購呈現出不同的面向和結局。由此可見，國企改革深化和行業整合急劇加速。盡管表面上21家央企已經獲得「房地產牌照」，但最終不一定留下21家央企地產企業，經過今後2-3年的整合，最後剩余的數量極有可能會低於15家。

第三、在房地產央企中，保利、中海規模已達千億級，招商、華潤位居五六百億的中等規模，而中糧、五礦、華僑城等只有百億級規模。其余的大部分央企地產企業規模也並不算行業翹楚，比如水電系的中國水電、葛洲壩，鐵路系的中鐵、中鐵建等，而這些企業為了擺脫被整合或重組的風險，也在積極謀求自己在21家央企地產內部的「話語權」，比如積極拿地擴充土地儲備、擴大效果規模等等。

「地王大戰」背後的央企整合「大戲」

從銷售金額來看，2015年「千億軍團」房企為7家，其中，保利、中海規模已達千億級，央企地產企業兩家，2016年華潤也很快將步入千億軍團，如此看來，未來「千億軍團」房企之間的競爭更加激烈，央企地產企業之間的爭奪亦是如此。上述城市「地王大戰」也是在這樣的市場背景下發生的。

那麼，央企地產企業為何在土地市場上頻頻出手制造「地王」？它們出手拿了「地王」不會虧嗎？其背後的戰略思考是什麼？同策咨詢研究部總監張宏偉認為：

第一，通過合並重組擴大自己的影響力，擴大自己的實力，從而在未來央企地產企業的重組與合並中擁有更多的「話語權」。比如，中海與中建地產重組完成後，再與中信地產住宅板塊業務合並，增加了其環渤海及珠三角等區域的一、二線城市的土地儲備，鞏固並提升了其千億開發商的地位；招商地產(000024,股吧)因為母公司資產的注入成為招商蛇口，成為當時中國最大市值開發商；保利地產與保利香港重組也在進一步推進過程中。重組後形成「巨無霸」聯合體將成為這些房企爭奪央企地產企業後續重組「話語權」的重要砝碼。

第二，不惜成本拿「地王」，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，增加公司的估值，其背後更大的局是為自己在央企地產企業整合與重組過程中增加「話語權」。

比如，近期，保利地產、招商、葛洲壩等眾央企拿地均較為激進，拿「地王」是常態化的，甚至出現了「面粉貴過面包」的難以理解的拿地結果。確實，如果按照成本和收益的常規測算，這些地塊確實難以短期內入市，短期內也確實不可能盈利。但是，從央企地產整合的角度來看，如果一個央企沒有充裕的土地儲備，並且從企業估值的角度來看處於「弱勢」，極有可能會被其他央企合並。由此來看，央企地產企業不惜成本拿「地王」，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，其考慮的出發點並不完全是按照成本和收益的常規測算，其背後更大的局是謀求自己在央企地產企業整合與重組過程中增加「話語權」。

第三、「地王」增加企業估值，當合並重組消息落實後，資本市場上的超額收益表現遠遠高於拿「地王」所付出的成本，此時不惜代價拿「地王」將在未來資本市場上得到回報。

眾所周知，土地儲備多少影響着一個企業的估值，當一個優勢的央企地產企業通過「地王」形式獲得土地儲備後，其估值勢必也會增加，未來也就有合並其他央企地產板塊的可能行，尤其是對中海、保利地產、華潤置地「千億規模」（基本坐穩，不存在被合並的風險）以外的央企地產企業而言，如果通過重組和整合的方式可以獲得其他央企的資產，那麼，其才有可能與中海、保利、華潤相匹敵，未來其規模上才有「話語權」，也有機會合並其他央企的資產，最終在資本市場的表現也一定會突出。屆時，當合並重組消息落實後，其資本市場上的超額收益表現遠遠高於拿「地王」所付出的成本，此時不惜代價拿「地王」將在未來資本市場上得到回報。

由此可見，在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，房地產行業將呈現出規模化聚集與並購重組頻繁發生的特征，「大魚吃小魚」的並購現象與合縱連橫的「強強聯合」成為「新常態」。上述品牌房企重組完成後，中國房地產市場將形成若干個「巨無霸」型的央企房企。屆時，「大者恆大，強者恆強」局面的形成，最終推動市場集中度越來來越高。

從當下央企重組與改革的角度來講，筆者預計，十三五期間，一些實力較強的企業尤其是央企地產企業有可能會利用地產重組加速開放的機會，接盤其他國企「退房」資產。這樣的現象在73家央企地產企業當中極有可能會頻繁發生。