改變買屋觀念 評析馬來西亞房市利弊

在房市“疲軟無力”的非常時期，市場選擇多，但並不是所有人都適合買房，希望有個棲身之所，就有必要瞭解房價走勢及個人買房的可負擔能力，之後才判斷該買還是租。

星洲日報的馬來西亞房產評論整合2015年最新各州平均房價，探討目前馬國民眾收入水平是否足以匹配現有房價，分析租房及買房的利與弊。

各州屋價比一比

2015年第四季，各州平均全屋價走揚幅度介於0.7%至7.2%，當中漲幅最高的是砂拉越及霹靂，比2014年第四季增長7.2%，推高砂州平均房價近40萬令吉水平。

砂霹漲最多 吉蘭丹最低

接著是森美蘭，漲6.9%，超越首都吉隆坡的6.4%及雪蘭莪的6.2%漲幅，當中吉隆坡平均房價突破70萬令吉水平，走揚至73萬5千令吉。

檳城、沙巴及馬六甲平均房價分別漲5.8%、5.5%及5.4%；柔佛及登嘉樓揚4.8%及4%；彭亨漲3.4%；吉打及玻璃市漲幅各為2.7%及2.3%；吉蘭丹房價增長率最低，僅微揚0.7%。

以房價對比，北馬區房價最可負擔，尤其是玻璃市，平均房價15萬令吉，為全國最低；其次是吉打，平均房價16萬5千令吉；吉蘭丹則以16萬7千令吉居第三。

旅遊城市馬六甲第四低，平均房價17萬8千令吉；霹靂排名第五，平均房價18萬令吉；森美蘭以19萬8千令吉排名第六；彭亨、登嘉樓及柔佛平均房價介於21萬至25萬令吉；檳城及砂拉越平均房價處於37萬至40萬令吉。

隆雪沙房價最高

沙巴及雪蘭莪平均房價介於45萬至48萬令吉，為全國房價第三及第二高的州屬，需求強勁的吉隆坡，依然是房價最高的地區，以73萬5千令吉榮登房價排行榜之冠。

你的收入 可在哪州置產？

2014年大馬家庭收入及基本生活需求調查顯示，大馬人平均收入中值為6千141令吉，扣除稅務、公積金及社會保險（SOSCO）後，淨收入為5千128令吉。

國行根據2014年家庭開銷調查預測，中值月收入扣除基本及非必需品開銷的3千578令吉後，還剩1千550令吉，若悉數用於償還房貸，僅買得起價值35萬令吉的房屋。

放眼全國，有9個州的房產符合資格，包括玻璃市、吉打、吉蘭丹、馬六甲、霹靂、森美蘭、彭亨、登嘉樓及柔佛；若儲蓄10%收入，還可負擔23萬9千令吉房產。

但對於壓在收入金字塔低端的40%低收入群，月入僅2千537令吉，淨收入2千244令吉，扣除基本及非必需品開銷的2千零27令吉後，僅剩217令吉，若悉數用於償還房貸，僅買得起價值5萬令吉的房屋。

但如此低價位的房屋在全馬難尋，沒有一個州屬的平均房價符合資格，即使是在全馬平均房價最低的玻璃市首府加央（Kangar），一間單層排屋錄得的最低交易價也要14萬令吉。不過，更悲哀的是，如果低收入群儲蓄10%收入，他們將入不敷出，更不用說擠出額外資金購買房產。

至於金字塔中端的40%收入群，他們月入5千662令吉，淨收入4千781令吉，扣除基本及非必需品開銷的3千629令吉後，還有1千151令吉，悉數用於償還房貸，可以買到26萬5千令吉的房產。

顯而易見，此收入水平者還不足以購買吉隆坡、雪蘭莪、沙巴、砂拉越及檳城的房產，但可負擔柔佛、登嘉樓、彭亨、森美蘭、霹靂、馬六甲等州屬的房價。如果再把收入的10%用來儲蓄，中收入群只買得起15萬5千令吉的房產，而這個價位的房產僅可能出現的玻璃市。

雖然金字塔頂端20%的高收入群月入1萬4千305令吉，淨收入1萬零58令吉，扣除基本及非必需品開銷的6千899令吉後，還有3千682令吉，悉數用於償還房貸，可以買到84萬8千令吉的房產，顯示此收入水平者，在大馬擁有很高的置產自由度，可選擇在全國各地買房。

可是，若把收入的10%用來儲蓄，只能買到60萬4千令吉以下的房產，依然低於吉隆坡的平均屋價，但購買雪蘭莪、檳城、東馬地區等州屬的房產顯得游刃有餘。

低收入群難買屋

由此可見，目前僅月入1萬5千令吉以上的高收入群能負擔吉隆坡房產，月入5千至6千令吉的中收入群勉強能回鄉或退居二三線城市置產，如馬六甲、芙蓉、新山、關丹、怡保等城市，而月入2千500令吉的低收入群，非但沒有足夠的可負擔房產供應，若
不削減非必要開銷，他們將無法買房。

值得注意的是，以上預測並未納入個人債務，包括車貸、個人貸款、信用卡債、學貸等，若納入這些債務，無論哪個收入群，相信有很多人將入不敷出，導致買房面臨層層阻礙。

從官方及市場調查數據來看，高家債是人民買房的夢魘，國行年報顯示，2015年大馬家債對國內生產總值（GDP）比例按年成長1.2%至89.1%，對比2014年為87.9%，分析員預計，現有家債規模需時才能降低。

宏利最新調查指出，68%大馬人負債，為亞洲最高，平均負債5萬6千令吉，相等於人均收入的10倍，而且大部份屬於長期債務，四分之一者料需3年或以上時間才可還清所有債務。

租比買划算？

對於可負擔房產供應不足、貸款艱難、個人高負債及收入開銷入不敷出的非常艱難狀況，國行建議方案是“租房”或減少非必要開銷增加買房預算。

但這兩個方案都讓人皺眉及倍感矛盾，尤其是抱著“租房即幫他人供屋”觀念者，多數堅信擁有屬於自己的房子，人生才算完美，這種想法短期內料很難改變；而削減非必要開銷，如休閒娛樂、外食等活動對年輕人而言更是難以取捨。

犧牲生活品質 降低生活標準

可是，如今局勢及收入狀況都不由人，房價雖然隨著消費稅實行看漲，但受整體經濟環境不佳影響，近期開始出現下修跡象，對於那些不願意犧牲生活品質、降低生活標準者，或許可以改變過往觀念，暫時考慮租房，儲更多錢作為買房的頭期（Deposit）費用，待房價走跌、市場供應增加後才買房。

目前大馬還未有買房及租房對比的數據，但根據《投資致富》粗略估算，以中值收入計，沒買房者，除了10%儲蓄，還有1千550令吉的剩餘收入可支配，若悉數儲蓄，每個月的儲蓄額比背負房貸者增加3.3倍，儲蓄速度明顯加快，原本年儲蓄6千156令吉，加上剩餘收入，年儲蓄有望驟增4倍以上，至2萬4千756令吉，儲蓄兩年即可應付40萬令吉房產的頭期費用。

至於低收入群，沒買房者的儲蓄有望增半，從年儲蓄2千688令吉增至5千292令吉，但儲蓄3年，依然不足以繳付20萬令吉房產的頭期費用，故有必要開源節流增加收入，積極提昇儲蓄額，才有望趕上未來房價漲幅。

中收入群方面，沒買房者料從原本的5千736令吉年儲蓄增至1萬9千548令吉，儲蓄兩年就有3萬9千零96令吉，可應付35萬令吉房產的頭期費用。

至於高收入群，原本年儲蓄1萬2千696令吉，若沒買房，年儲蓄料增4倍以上，至5萬6千880令吉，一年後就有能力繳付50萬令吉房產頭期費用，為所收入群中最早達標的買家。