周浦房價明年破8萬，你騙誰！

昨天上午上海（樓盤）又出了一塊地王，外環外周浦的住宅用地被保利以總價54.5億元，溢價296%拿下，樓板價接近44000元/平方米。該地王位於南匯周康板塊，拍賣起始價13.77億元，占地6.94萬平方米，總建面12.5萬平方米，容積率達到1.8。根據測算，扣除5%的保障房之後實際樓板價為4.63萬元/平方米，也有人要再繼續扣掉15%的住宅自持，我認為按照這種方式繼續扣除不合理，畢竟出租價值仍存在，因此，可以按一半的樓板價來測算，即扣除5%和15%自持以後，實際塊樓板價為5.06萬/平方米。

既然可售住宅的樓板價已經達到5萬元/平方米出頭，眾多市場「專業人士」就判斷上海周浦明年房價將達到8萬/平方米，說這話的「專家」你們自己信不信？房價到底是成本決定的還是市場決定的？在今天周邊每平方米只賣3萬多的情況下，一年房價就翻一番可能性基本不存在，更何況過去的一年上海房價已經有了較大上升。

不僅是今天的地王，上周出讓的四塊地中，格力地產(600185,股吧)豪奪泗涇地王，樓板價高達3.77萬/平方米，怎麼來解釋這些房企把地價推到如此的高度？我認為，這些房企都是准備用時間換空間，即用2年、3年甚至更長時間去等待這塊區域房價上升，再推出相關產品。考慮到當前的資金價格相對較低，時間換空間在策略上完全可行。以周浦地王為例，房價一年翻一番不可能，3年可能性較大，4、5年翻一番基本是行業內的共識。特別是當前各銀行一至三年貸款利率為4.75%，如此低廉的資金之下，通過精工細作完全有可能在3、4年樓盤正式開盤之後賣到7-8萬/平方米。更何況，周浦這塊地最後爭奪的都是大型央企、國企，在資金方面具有無可比擬的優勢，而上周幾塊地也基本都是上市公司摘得，資金成本均相對低廉。

很多年前就有一批港企用時間換空間的策略在大陸拿了不少地，捂了很多年，今天賺的盆滿缽滿，這種策略在高地價的市場當中是屢試不爽。當然，想要在今天的上海進行操作，需要符合相應的規劃建設要求，比如在土地交付日後的二年內必須動工開發、且要開發用地面積的三分之一以上等要求，但這其中很多條件也是可以運作的。

所以大家別被這些「專家」忽悠，明年周浦房價到不了8萬元/平方米，周邊的樓盤也別着急拼命漲價（也許這才是忽悠明年8萬的真正目的），市場自有其運行規律，就讓一切留給時間去檢驗！

浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001地塊基本信息

（注：項目配建5%保障房和15%的自持面積）

數據來源：CRIC統計

現場出價記錄

（注：城開、招商、正榮、格力、融僑、融創、華發、華潤、首創、新城、嘉寶、中駿、禹洲、富力、九龍倉、三湘、龍湖、合景泰富、萬科、中糧未出價。）