保利的地王「變數」

僅僅不到一個月，保利地產(600048,股吧)拿下全國兩個重點城市的地王，揮金超百億。

但這只不過是保利豪擲重金的一個側影。今年以來，保利地產已花費近百億吞並多個重點城市的優質地塊，去年全年豪擲656億購入全國50宗土地，其中一二線城市資金占總比93%。

略顯「激進」的拿地節奏，已幾乎消耗掉保利地產去年全年123億元的凈利潤。伴隨着中國房地產市場的不斷調整，保利地產自身的造血能力也在不斷變化，在這樣的背景下，保利的高價地戰略到底能撐多久？

市場消化力存變數

5月18日，保利地產在上海（樓盤）以54.5億元的價格奪得地王，溢價率高達296%，總價和單價均刷新了9天前融創剛在上海拿下的地王記錄，樓板單價直接從前一宗地王的38291元每平米提升到55000元每平米。

而在不久前，保利地產在全國重點城市「搶出」多宗地王。4月22日，經過253輪競價，保利力壓陽光城(000671,股吧)以總價54.26億元競得福建廈門（樓盤）地塊，樓板價25838元/平方米，成為廈門島外單價最高和廈門總價最高「雙料地王」。4月28日，保利地產又以19.44億競得合肥（樓盤）地塊，樓板價12180元/平方米，再次刷新瑤海單價地王新紀錄。3月，保利地產經過46輪激烈競拍，以31.2億競得南京（樓盤）浦口G03地塊，樓板價22320元/平方米，溢價率達到163%。

高價地背後，保利地產所承載的市場壓力不容置疑。

按照保利最新拿下的上海地王預測，若以兩年開發時間計算，未來樓盤可售部分的成本價格已經突破每平米7.5萬元，接近8萬元，而目前上海該區域的新房價格在4萬元/平米左右，二手房價格則更低。

這意味着，2年時間後的銷售價格必須翻倍，保利地產的這一地王才勉強「回本」。

據多個大型房企的華東區域銷售負責人表示，他們不擔心後市的價格上漲，但樓價漲幅是否能消化如此高價的地塊，仍然不容樂觀。

「目前，在業內人士看來，上海樓市的房價已經越來越接近香港水平，但實體經濟的增長與樓市的漲幅並不能同時齊頭並進，即使開發商能夠追高地價，但後市仍存在很大的變數。」招商地產(000024,股吧)華東區域一位高層分析。

央企有無資金壓力？

作為央企，保利地產的資金壓力在眾多房企中應該不算最突出。

從房企本身而言，從去年下半年至今年一季度，房企銷售情況普遍較好。保利地產此前公告顯示，今年前4個月，公司實現簽約面積485.12萬平方米，同比增長89.24%；實現簽約金額 651.86億元，同比增長98.39%。

同時，保利地產今年一季度實現銷售回籠365.45億元，同比大增50.16%；且經營活動產生的現金流量凈額達24.83 億元，同比增長138.88%；一季度末貨幣資金余額高達425.28億元。

然而，為了配合激進的高地價策略，保利地產幾近消耗完了去年全年的123億利潤。

「下半年，我們仍會繼續拿地，這是發展的必須。」據保利地產相關負責人透露，地價不斷上漲的背景下，布局一二線城市意味着要付出數倍的土地成本。

僅依靠銷售回款，能否支撐其高地價戰略？

「土地的漲幅已經超過當前很多重點城市的房價漲幅，加上房地產行業的利潤率逐步向制造業回歸，因此高地價的利潤水平也是存在不少變數。」上述保利地產人士透露，因此需要更靈活的金融方式融入房地產開發。

當前，保利地產和保利商業等保利系企業已成立保利資本，保利資本將通過並購基金、槓杆收購、PE、Pre-IPO等股權基金投資方式獲取權益，利用ABS、REITs、IPO等多元化資本運作手段，實現自持物業的融資功能。