《系列專題》地產股受多項利淡夾擊 加息與樓價非必然關係

美聯儲局清晨宣布對加息暫「按兵不動」，但市場普遍仍預期12月將首度加息，地產股一向最受息率、匯率所影響，相關股份今日回勇。

地產股正面臨加息周期將降臨、內地經濟增速放緩，及人民幣貶值等多重挑戰「夾擊」。多隻本地地產股自8月以來股價跌幅逾一成，直到近兩周才進入橫行整固。不過，不少大行已指，雖預期香港住宅樓價會有所調整，但地產股經調整後或有「跌過籠」情況。美銀美林報告指，香港地產及收租股由近期高位至今股價已分別累跌25%及21%，目前發展商股價較每股資產淨值(NAV)折讓高達53%，料現已反映美國加息(已反映總資產價值潛在回落30%預期)因素。

【多利淡「夾擊」樓價料平穩】

隨著美國加息臨近，對香港樓市展望，地產「巨頭」普遍預期走勢平穩，長和(00001.HK)主席李嘉誠於8月下旬業績公告預料，中港下半年兩地物業市場將維持穩定，惟長遠發展方向將繼續由房屋政策所主導。

市場預計本港息口將會上升，近期本港出現多宗新盤撻訂個案。據市場統計，單是近半個月已多達30宗，屬今年最多的一個月。摩根士丹利此前預料，香港樓市將迎來更多挑戰，但重申對香港地產及收租股行業吸引看法，因估值吸引，股價較每股資產淨值折讓達45%，同時不預期住宅樓價會明顯回落。該行料住宅樓價至今年年底將跌5%(對比由今年年初至今則累升11%)，料2016年住宅樓價會持平。

不過，瑞銀今日唱反調，指本港樓價自2003年至今已升340%，料2015年至2017年底，樓價將回落25%至30%。主要受到數個宏觀因素影響，包括流動性、就業市場、通脹情況、港元相對強勢，及美國是否加息等。而里昂亦預測本港樓市今年第四季起由升轉跌2%，明年則有可能跌10%，2017年將再跌5%，認為樓市調整將緩慢而長久。

【加息與樓價 非必然關係】

投資者關注美一旦啟動加息，會否觸發香港樓價大幅回調。據美銀美林統計及整理，自1994年至今以來美國加息週期與香港樓價關係，在1994至1995年美息率上調共300個基點(香港樓價同期下跌20%)，但在2004年至2006年美息率上調共425個基點(香港樓價同期則升14%)。該行認為經濟增長對樓價影響較加息因素為大，不預期香港最優惠利率會很快會上升。

中銀國際今日發表報告，整理了自1995年2月、1999年6月及2004年6月三次美國加息周期，與香港樓價及恆生地產分類指數的表現，指出美啟加息不一定令香港樓價、地產股表現回落。從過去歷史數據，美啟動加息後，中原城市領先指數多呈穩固走勢，反而一般在加息前，則錄短期回落。

該行分析指，回顧香港地產股股價於1994年及1999年兩個加息周期表現較差，因當時香港GDP增速持續回落(按美銀美林報告引述數據，香港1994年至1995年實際GDP增長各達6.0%及2.4%)。然而，美聯儲局在2004年啟動加息，但恆生地產分類指數當時卻錄得滿意表現，相信是香港當時GDP增長處歷史平均水平之上(據美銀美林報告引述數據，香港2004年至2006年實際GDP增長各達8.7%、7.4%及7.0%)。該行認為，樓價更受香港GDP增長所影響，但同時指目前經濟前景將持續面臨挑戰，據《彭博》綜合市場對香港今明兩年實際GDP增長預測，已分別下調至2.5%及3%。(ay/w/t)~

阿思達克財經新聞

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