墨爾本住宅市場：降息調動當地買家熱情

墨爾本房地產市場上周六（5月7日）有902棟住宅進入拍賣市場。根據都門（Domain）集團收集的733棟住宅的拍賣結果，當日拍賣成交率為73%。

大紀元引述澳新社（AAP）報導，墨爾本希望購買住宅的家庭紛紛參加拍賣或查看待賣住宅，因為澳儲備銀行（Reserve Bank）出乎意料地在5月3日降息25基點（即0.25%），令貸款成本降低。澳洲本地四大銀行中，國民銀行（NAB）、聯邦銀行（Commonwealth Bank）和西太（Westpac）銀行都以同等幅度降息，澳紐（ANZ）銀行則降息0.19%。

但人們很快會發現，如果待售住宅的價格在200萬澳元以上，那麼降息的積極影響可被忽略，因為墨爾本高價住宅的出售遇到阻力，其影響因素之一就是來自中國大陸的購買力減弱。

銀行提供抵押貸款時更嚴格地評估「貸款額與房產價值的比例」（loan-to-value ratio），這削減了本地和海外購買者的信貸能力。而且，更嚴格的信貸規則對高價住宅的影響大於對低價住宅的影響。

Jellis Craig房地產經紀公司的經理厄爾（Richard Earle）說，信貸規則變得嚴格，同時，維省政府調高海外購房者的稅率，再加上聯邦政府對海外購買者的嚴格審批程序，這些因素對墨爾本環繞市中心內環地帶的土地價格造成不利影響。厄爾說，對適合被推倒重建的房地產的需求不如以前強勁。他說：「住宅抵押信貸正在被緊縮。」

Marshall White經紀公司的邦焦諾（John Bongiorno）說，在上周六的一些拍賣中，一些潛在的購買者與經紀人探討利率的未來趨勢。他說，海外的潛在購買者不如以前活躍，因為維省財政廳調高了外國人購買住宅的印花稅，而且貸款規則更嚴格，聯邦政府打擊海外買家非法購房。

然而，一些分析家認為，海外購買活動的衰退很快就會發生轉機。

WBP資產集團的帕布斯特（Greville Pabst）認為，中國買家仍認為墨爾本的房地產有吸引力，而且價格是可支付的。帕布斯特說：「他們很高興地發現，維省政府如此大力資助鐵路基礎設施工程和高速公路工程。他們認為這是積極的因素，盡管短期內印花稅率被調高。」

在2015年，墨爾本市中心內環地帶的東部地區引領房地產價格上漲。如果這個地區的房地產價格出現動搖，整個房地產市場將會受到沖擊。

都門集團首席經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）稱，有跡象表明，格蘭維沃里（Glen Waverley）和蒙特維沃里（Mount Waverley）區的房地產缺乏上漲動力，這兩個地區是澳洲華人喜歡置業的地方。威爾遜說：「格蘭維沃里和蒙特維沃里地區房價變得高不可攀，澳洲本地華人買家目前把購買目標轉移到鄰近區。」

一些經紀人認為當前市場房源短缺，但威爾遜說，都門集團的數據顯示，今年到目前的待售住宅數比去年同期增加了3%。他說：「待售住宅數增多，這說明賣方對市場有信心。無論在墨爾本的哪個區賣房，前景都不錯。」

威爾遜認為，低利率將促使墨爾本房產中位價在2016年上漲1%到2%，年增長率有可能達到5%。墨爾本2015年房產中位價的增長幅度為14.5%。他說：「潛在購買者並沒有被價格排擠出市場，這是一個理性的、對賣方有利的市場。」