上海樓市成交量暴跌 掌握好這6招購房您就賺大了

3月25日「史上最嚴」樓市新政「滬九條」發布，至今為止，已經有一個月有余，那麼，上海（樓盤）樓市尤其是商品住宅成交量價呈現出什麼樣的特征，接下來上海商品住宅市場趨勢是什麼樣的？對於購房者來講，在今年「史上最嚴」樓市新政之下應該采取什麼樣的購房策略？

觀點一：「滬九條」後一個月，上海商品住宅成交量暴跌，成交價格微降，買賣雙方進入博弈狀態

首先，我們看一下上海1-4月商品房、商品住宅市場交易數據。

同策咨詢研究部數據顯示，2016年1-4月商品房成交面積約1067.25萬平方米，較去年同期上漲42.55%；商品房銷售價格為23274元/平方米，同比上漲23.35%。2016年1-4月商品住宅成交面積約531.75萬平方米，較去年同期上漲66.08%；商品住宅銷售價格為34317元/平方米，同比上漲18.65%。數據顯示，2016年1-4月商品房、商品住宅成交量價齊升。

表面上來看，1-4月商品房、商品住宅成交量價齊升，但是，從「史上最嚴」樓市新政「滬九條」之後的樓市表現來看就不是上述那麼樂觀了。

同策咨詢研究部數據顯示，2016年4月商品房成交面積約270.04萬平方米，較去年同期上漲11.64%，但是，環比2016年3月下跌26.86%；商品房銷售價格為19705元/平方米，同比下跌6.96%，環比2016年3月也下跌22.84%。2016年4月商品住宅成交面積約97.21萬平方米，較去年同期下跌21.78%，環比2016年3月下跌56.08%(這跌幅算暴跌)；商品住宅銷售價格為32636元/平方米，同比上漲10.60%，但是，比2016年3月下跌1.30%。數據顯示，2016年4月商品房、商品住宅成交面積雙降。

盡管上述數據存在成交結構變化的因素，但是，從4月份商品住宅成交量環比3月份出現56.08%的大幅下降可以看出，「滬九條」新政的效果是明顯的，市場也會因為成交量的降低而降溫。

同樣，「滬九條」之後，上海二手房市場也進入觀望狀態，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。由於置換房屋的需要，二手房上家掛牌價格開始松動了，部分下家買房也進入觀望狀態，二手房原來每個月3萬多套的成交量降至每個月2萬套左右，市場交易也出現迅速降溫，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。

觀點二：10月份之後上海新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，個案價格開始出現降價

「滬九條」發布後，上海預售許可證的審批全面放開，即使高端的也放開了，供應量大幅上升，但是，由於「滬九條」已經發布，預售許可證放開也解決不了購房資格等銷售難題，因此，「滬九條」發布後，對於銷售速度也來講出現明顯下降。同策咨詢研究部數據顯示，「滬九條」發布前一周，上海樓市單周成交量超過70萬平方米，創下歷史新高，但是截止目前為止，單周成交量已經下降至20萬平方米左右，市場供求關系短期內即將出現逆轉。

從市場去化壓力來看，截止2016年4月30日，由於去化速度的下降以及供應量的增加，上海市商品住宅庫存量已經回升至915.05萬平方米，按照3個月移動存銷比來計算，雖然市場去化周期仍然為6.90個月，表面意義上來看，短期內上海商品住宅基本面沒有去庫存壓力，並且仍然有上行的態勢，但是，如果按照「滬九條」之後實際月度（4月份97.21萬平方米） 97.21萬平方米/月的去化速度來看，上海商品住宅市場去化周期已經回升至9.4個月，市場去化周期因為供應量的增加、銷售量的減少而出現回升。按照上述市場去化周期的發展趨勢，預計第三季度上海商品住宅市場去化周期將回升至12-15個月，屆時，上海商品住宅市場將存在去庫存壓力。

此外，由於1-4月份上海並無太多土地供應，二季度尤其是下半年才是上海土地供應的高峰期，因此，對於房企來講，盡管當前手頭有大量現金，現在也不缺錢，按照時間進度企業銷售業績指標也完成差不多，但是，當下半年推地高峰期來臨時，房企手頭的現金也就不得不拿出來投資拿地。熟悉上海土地市場的人都知道，即使房企手握百億資金，在上海也就只能拿一塊黃金地段的一小塊土地。因此，對於企業來講，當下半年拿地的節奏開啟之時，房企仍然會進入到擴張期的缺錢狀態。此時，對於上海的房企尤其是品牌房企來講，也不得不在下半年加快推盤節奏，盡快回籠資金謀求下一輪的市場布局機會了。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從接下來上海樓市走勢來看，由於「滬九條」的嚴格執行、市場需求在前期大量透支、「滬九條」後供應量的增加及市場去化速度的下降，接下來上海商品住宅的走勢會逐漸趨於理性，從趨勢的角度來看，二季度、三季度上海樓市走勢會呈現出「量跌價穩」供求繼續博弈的特征。下半年開始尤其是10月份之後，由於房企拿地需求、市場去化周期回升等因素，新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。預計在成交量出現下滑的市場背景下，三季度市場去化周期會進一步回升至12-15個月，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到「未雨綢繆」，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。對於房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好2016年上半年最後的跑量「窗口期」，丌要戀戰市場（期待買漲不買跌一直持續），增加上半年銷售業績在全年的比例，要未雨綢繆，增加現金儲備，提前做好2016年市場應對策略，防止市場環境在2016年下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面。

觀點三：「史上最嚴」樓市新政之下六大購房策略

對於購房者來講，在今年「史上最嚴」樓市新政之下應該采取什麼樣的購房策略？同策咨詢研究部總監張宏偉認為：

第一、優先選擇純新盤購房。原因很簡單，當市場調整期來臨之時，純新盤（之前沒有開過盤，沒有出售過的項目）定價會更加貼近市場，如果必要也可以采取降價策略，沒有老業主「維權」的壓力，而之前已經推盤出售過的項目，由於前期老業主購買價格已經確定，後期一旦出現降價將會有「維權」的壓力，因此，優先選擇純新盤購房。

第二、選擇正在置換的改善型購房者，購買其要賣的房子性價比相對較高。原因很簡單，因為置換型的購房者新的購房合同已簽或者馬上要簽，此時，對於他來講必須將原有的一套賣掉才可以實現「賣小買大」的置換目的，因此，其要賣的房子掛牌價格也勢必會松動（也 符合當前二手房市場走勢），對於購房者來講，購買其要賣的房子性價比相對較高。

第三、找機會「淘房」，獲得性價比較高的房源。「滬九條」之後，由於企業主經營資金的需求、子女出國留學海外購房、投資客拋盤等因素，市場上勢必會出現性價比較高的房源，不過這類房源在市場上並不多，需要購房者不斷找機會「淘房」，只有這樣購房者才可以獲得性價比較高的房源。

第四、選擇下半年市場調整期到來之時購房。「滬九條」發布後，開發商普遍采取「少量多批」博弈市場，但到下半年也難免會進入市場調整期，當市場調整期來臨之後，購房的最佳時間窗也就來了。因此，當下半年開始尤其是10月份之後，由於房企拿地需求、市場去化周期回升等因素，三季度市場去化周期會進一步回升至12-15個月，個案價格在下半年出現下調之時，購房者的最佳購房時間窗也就來了，建議購房者把握好這段購房時機。

第五、公寓式辦公也是不錯的選擇。上海限購從嚴後，辦公產權的公寓式辦公成為規避「限購」的避風港，因此也迎來火熱的銷售局面。同策咨詢研究部數據顯示，截止3月30日，上海辦公產權的公寓式辦公存量面積為159萬平方米，按照近3個月平均去化速度，市場去化周期已經降至10.6個月，在商品住宅限購的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價）因此而銷售火熱。因此，對於購房者來講， 「滬九條」新政之後，由於限購條件的提高，這類物業在接下來市場當中會成為市場的新寵。

第六、上海周邊城市比如花橋、太倉（樓盤）等也可以考慮。由於上海商品住宅房價高企與「滬九條」限購從嚴，樓市需求開始外溢，受上海輻射的周邊城市比如花橋等地市場迅速升溫，花橋、太倉瀏河等上海周邊輻射區域獲得意外的收獲。可以說，「滬九條」一本正經出台了，上海購房者苦了，但是樂壞了上海的周邊城市，周邊城市因此而出現火爆銷售局面。從上述分析來看，如果在上海暫時買不起房子，購房者也可以選擇居住在上海周邊輻射的區域，比如花橋、太倉瀏河等。

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