【財華專題】最嚴限購令滿月 北上深相信眼淚

2009年火了一部電視劇，叫做《蝸居》。女主角之一的海萍對妹妹海藻許下這樣的承諾，“海藻你放心，用不了多久，在這個大城市姐姐一定會有自己的大房子，自己的家，別人會有的我都會有。”那一年上海房價的均價正式進入萬元大關，現在上海的均價大概在三萬。前兩個月全國樓市瘋漲，將這部電視劇翻出來重溫一遍過後，發現依舊特別具有現實意義。

上海80後Angeline，現居一套自住房，因為想為出生八個月的女兒購置一套學區房，去年年中就開始關注房價。尚偉芳則是上海華域不動產的高級經理。回憶起上兩個月的情形，她們給出的關鍵字是：焦慮，跳價，房源稀缺。

“你會發現周邊所有的同事、朋友都在議論換房的話題，有點像之前國內股市火熱的時候，大家都在討論股市一樣。”Angeline這麼形容。

熟知上海房地產市場的尚偉芳舉出了這麼個例子。“原先是三百萬掛牌的房子，一天之內可以跳價10%，即330萬，一周內可跳價15%，即350萬。即便如此仍有客戶要買，幾近瘋狂，是幾近瘋狂。” 

交銀國際董事總經理兼研究部主管洪灝在接受財華社專訪時表示，一線城市的樓市回暖源起2014年11月，幾個方面因素導致這波行情，一個是市場本身的週期；二是信貸週期；三是去年年中股災過後，整個社會沒有地方放錢，樓市成為唯一剩下的資產類別。

過去一年，一線城市的房價到底漲了多少呢？來看看國家統計局最新數據，3月份北京新建商品住宅價格指數上漲17.6%，相對仍算理性；上海的漲幅有超過三成；深圳的房價漲幅高居70大中城市的榜首，高達62.5%。

表1：北上深房價走勢

來源：國家統計局4月18日數據

滬深兩市在股市狂歡之後，迎來了樓市高燒，不過似乎也逃不過重蹈覆轍的命運。就像A股在高位接獲收緊兩融的信號，監管機構也在樓市最瘋狂的時候放了大招。

3月25日，滬深兩地同日對信貸及購房資格作出更嚴管控，“滬九條”堪稱史上最嚴，深圳限購措施則被稱為“溫柔的一刀”。

表2：滬深兩市限購措施

房企老總們在三月業績期期間，表達了對限購的看法，他們普遍認為政策符合預期。

融創中國董事會主席孫宏斌：“調控政策一方面是取消一些人的購房資格，另外一方面收緊信貸。政府也是沒有辦法，因為確實供應量太小，政策出台我相信都在大家預料之中。”

?大地產董事局主席許家印：“北京也好，上海也好，深圳也好，是全世界的北京，全世界的上海。全世界都來買房就要有限購。在一線城市我們感覺到，畢竟土地供應是有限的，市場需求是很大的。”

房企老總也表達了對一線城市的信心，幾乎都提升了今年的銷售目標。其中?大地產(03333-HK)提升11%，萬科企業(02202-HK)提高21%，華潤置地(01109.HK)增加12%。只是，房企老總有沒有言不由衷呢？

洪灝曾在近期與內房企業老總進行交流和溝通，認為他們對行業前景還是比較保留，房企現在的主要任務還是去庫存，“去完存貨獲得現金，see u later，大概就是這種邏輯。”洪灝說。

他還指出，房企在去庫存之後得到的現金，並沒有轉化成新增投資。回顧過去十年，2007以及2010年，全國房地產開發投資增速曾經高達30%，2013年起以每年接近10%的速度下降，去年更是跌至1%。今年第一季度，熱火朝天的樓市帶動投資增速反彈，但全年的情況依舊不太明朗。

表3：2006-2015年全國房地產開發投資增速

來源：國家統計局

於此同時，不少房企包括SOHO中國(00410-HK)以及萬科企業(02202-HK)，正在向城市配套服務商轉型。眼下，在限購政策滿月之際，一線城市房地產的價量也開始出現鬆動。上海華域不動產高級經理尚偉芳表示，四月成交量與三月完全是天壤之別，上海房地產成交量萎縮近80%至90%，開單數量明顯減少，買大戶型的客戶幾乎不再看房。

不?，老百姓最關心的還是，限購政策出臺前夕購入的資產會否掉價，哄搶房子的那撥人有沒有成為接盤俠？聽聽業內人士對樓價的預測。

上海華域不動產高級經理尚偉芳：“可能到明年，成交量一旦復蘇，現在這半年的慘澹期會在一兩個月內全部覆蓋。”

?大地產董事局主席許家印：“成交面積在增加，供應、新開工面積、房地產投資在減少。今年的樓市量價齊升，庫存下降，我就這兩句話。” 

融創中國董事會主席孫宏斌：“我不相信市場一直那麼火，不管什麼原因市場都會調整。現在是政府出手調整，但是一線城市的價格調整空間不大，不過不可能再有這麼大的量。” 

萬科集團高級副總裁譚華傑：“從現在開始的六個月之內，我們認為樓市應該還是保持相對好的狀況。六個月之後純粹靠猜測，我猜是基本持平。” 

交銀國際董事總經理兼研究部主管洪灝：“房價環比週期將在今年6月左右見頂，而全年走勢將與去年持平或者輕微上升。不過樓市大時代仍然沒有完結。”

他指，中國樓市是否會進入週期性拐點，要從信貸方面考核，目前看來，央行仍有能力提供信貸。但他也提示，通過印錢來支撐樓市，並不是解決問題的方法。“如果印錢能夠解決問題的話，這個世界就沒有經濟危機，沒有泡沫，沒有經濟衰退，什?都沒有。”他還表示，樓市泡沫是所有資產類別中最危險的泡沫，因其會直接帶來通縮壓力，導致經濟衰退。

現代電視主播

李愛琳

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