【林嘉焜專欄】申報要訣》2015年出售房地之綜所稅

若民眾在2015年(104年度)出售房地獲利，則必須在隔年(105年度)5月份申報相關所得，而且稽徵機關會彙整地政事務所的相關房地異動資料，出售者一定要誠實申報，勿心存僥倖。依照房地類別與取得原因，各有不同申報方式與要訣，說明如下。

一、農地與農舍

出售農地者，無論獲利或損失，皆無須申報所得稅、土增稅，農地也可有條件免課徵遺產及贈與稅。但遺贈取得的農地，已經申請免課遺產及贈與稅的話，必須5年內不得過戶轉讓，否則依法必須補繳遺產稅或贈與稅。

至於農舍出售獲利部分，必須申報售屋所得，納入綜所稅的所得總額。

二、非農地出售

若民眾出售的房地非屬農地農舍，且有獲利收入者，則應該申報售屋所得。此時，房屋取得原因攸關成本的認定。若該房地屬於購買取得，則以實際買入價格為成本，若該房地屬於繼承或受贈取得，則以「時價」為成本。舉例說明如下。

(1)王先生當年以3000萬元購入房地A，於2015年以5000萬元出售，假設出售產生的費用與支出為150萬元(例如房屋仲介費)，則出售房地所得為5000萬─3000萬─150萬=1850萬。由於2015年尚未實施房地合一稅，因此，只有售屋所得需要申報所得稅。而出售房地所得1850萬元中包括房屋與土地二者的獲利，因此，必須抽出售屋所得以便申報綜所稅。房占比例的算法為[房÷(房+地)]，假設94年度出售時，房屋評定現值為200萬元，土地公告現值為1800萬元，房占比例為：[200÷(200+1800)]=10%。當出售房地所得為1850萬元時，售屋所得金額為1850萬×10%=185萬。因此，王先生應該申報185萬元為94年度之財產交易所得，假設他的綜所稅申報適用邊際稅率45%，因此該筆收入造成王先生的稅負負擔最高可達83.25萬元

(2)若王先生當年是以繼承或受贈方式取得房地A，則王先生出售時，必須以「時價」為成本。所謂時價，依據遺贈稅法第10條規定，「所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準…」。假設王先生的父親當年將房地A贈與給王先生，也依法繳納贈與稅。假設房地A當年市價3000萬元，而土地公告現值為900萬元、房屋評定現值為250萬元，則房地A贈與時，王伯伯應繳贈與稅計算如下：(900萬+250萬─贈與免稅額220萬) ×10%=93萬。現在，王先生以5000萬元出售，假設出售產生費用與支出為250萬，則出售所得為[5000萬─時價(900萬+250萬)─成本費用250萬]=3600萬。接下來，以房占比10%計算售屋所得為3600萬×10%=360萬。當王先生申報360萬(財產交易所得)併入當年度所得時，假設適用邊際稅率45%，因此該筆收入造成王先生的稅負負擔最高可達162萬元，負擔極重！因此，建議父母不要特意購買房地再去贈與子女，以免造成子女將來出售時，所得稅負極高！

(3)另一種情形，若王先生當年以購買方式取得房地A，但是購買成本之相關資料遺失，而無法確認購買成本，則必須先確認該房地是否符合「高級住宅」課稅標準。所謂「高級住宅」，依據財政部的定義，房地位於台北市出售價逾7,000萬元、新北市6,000萬元，雙北以外縣市，出售超過4,000萬元的房產。這類房地出售所得，若缺乏購買成本證據時，應按以下原則計算房屋部分的交易利得：

[3-1] 假設：房地A位於雙北以外縣市，售價5000萬元，符合高級住宅標準

房地總成交金額×[房屋評定現值÷(房屋評定現值+土地公告現值)]×15%=售屋所得額。

計算：5000萬×[200萬÷(200萬+1800萬)]×15%=75萬(售屋所得)

[3-2] 假設：房地A位於雙北，售價5000萬元，不符合高級住宅標準

王先生可以採用財政部所訂定的財產交易所得額標準報稅。例如，房屋評定現值為200萬 × 台北市一般住宅42% = 84萬(售屋所得)。