國泰君安－房地産：土改釋放制度紅利，盛宴不容錯過

土改對房地産行業的影響：預計後續將看到開發商的利潤率回升、銷售、投資規模加速上行。1）目前行業最大的瓶頸是一二線城市地價過高，開發商擴張難。若供應上行，地價將溫和回落。2）地價回落將減輕成本壓力，有助利潤率上行；同時較低成本會使得開發商定價更靈活，投資銷售增有望速將上行。3）供應上升還將使得房價從上漲逐步趨向穩定，市場發展更爲健康，同時市場不必再擔心可能出臺的加碼調控政策。4）長期看，或存過度供應問題，但時間、程度都視政策而定，中短期不必過於擔憂。5）之前踏錯節奏，高點拿地的開發商可能將面臨一定問題，但占比較低。6）土地紅利是最大的制度紅利，部分公司可能將大幅受益於土改的盛宴。

由於一線城市土地價值最高，在一線擁有非住宅用地的房企最受益。1）一線城市擁有非住宅用地的企業，核心標的爲金隅股份、電子城等。具體包括，北京：金隅股份、電子城、空港股份；深圳：招商地産、中糧地産；上海：中華企業、上實發展、張江高科、浦東金橋。2）地價下降後，高周轉房企的周轉能力會獲得更大釋放，一線龍頭、榮盛發展、陽光城等都將受益。

安徽省政府發佈《關於深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見》：1）2015年實現土地確權登記發證全覆蓋；2）提高農民在土地增值收益中分配比例，保障農民生活；3）允許集體建設用地通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式流轉，用於工業、商業、旅遊和農民住宅小區建設等。4）建立宅基地退出補償激勵機制，土地整治、城鄉建設用地增減挂鈎騰出的建設用地指標，可有償調劑使用。

改革不但可以改善農民生活，促進農村生産集約化，而且增加土地供應將降低一二線城市供不應求的狀態。1）提高生産效率、大規模生産意味著單位土地面積上所需農民減少，更多農民更快的走向城市會是必然趨勢。2）農民進城需要一定的初始資本積累，這就對農村土地流轉提出客觀要求。3）另一方面，爲使農民住有所居，還需增加城鎮住宅建設用地供應，城鄉建設用地增減挂鈎將不斷推行。

新一輪土地改革堪比農村家庭聯産承包責任制，對於加速城鎮化進程意義重大。家庭聯産承包責任制要點在於激發人的潛能；新一輪土改則要實現集約化、現代化的生産，更好的釋放機械和技術的潛能，意義同樣巨大。對於增加農民收入、加速城鎮化進程有重要意義。

三中全會指出要建立城鄉統一建設用地市場，預計各地陸續試點可能性大。其方向明確爲各地推進試點提供了政策基礎。 詳見10月23日深度報告《土地改革對房地産之深遠影響詳解》。