【產業資訊】潘石屹拋售上海3處資產外界猜測效仿李嘉誠

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繼李嘉誠撤資內地之後，潘石屹拋售滬上資產的訊息不脛而走，再一次挑動外界對於國內樓市前景擔憂的敏感神經。

外媒11月8日報導，SOHO中國正為上海三個項目需找買家，其中包括虹口區的兩個商業項目以及靜安區的一個商住兩用復合設施。

逃離上海？

報導援引知情人士的話表示，目前SOHO中國已開始掛牌出售位於上海虹口區的兩個商業項目。對於上述項目，SOHO正尋求整體出售，而不是出售項目中的個別單位，但具體售價尚未知曉。

對此，SOHO中國方面表示，並不會改變公司的長期商業模式，會繼續保留位於上海和北京的主要辦公空間。

“我們將會優化自身的資產結構，並在合適的時間出售相對來說的非核心資產，同時購入主要資產以履行在北京和上海對等發展的目標，並實現最好的資產與資本設定。”

翻閱歷史資料發現，SOHO中國自2010年以來一直積極買進上海地塊，並在2011年4月-6月之間先後購得上述項目。

2011年4月1日，SOHO中國宣布以總價約16.34億元收購上海靜安區曹家渡萬航渡路716弄-794弄地塊。而根據該公司網站最近公布的一份招標檔案顯示，目前這個地塊上在建的商住兩用復合設施的總建築面積大約為7.6萬平方米。

半個月之內，SOHO中國於4月19日又宣布，以總價24.7億元摘得虹口區的地鐵10號線海倫路站地塊。

然而時隔不久，在2011年5月31日，SOHO中國以15億元的價格，收購了位於虹口區地鐵10號線四川北路站地塊。

值得注意的是，就在潘石屹拋售上海資產的同時，SOHO中國有限公司首席執行官張欣在不斷的購買海外資產。

據知情人士透露，張欣在前不久曾揮金2600萬美元買下了位於曼哈頓東74街的一座建於19世紀的住宅樓。

而在今年上半年，張欣牽頭的一個財團還曾以7億美元收購了紐約通用汽車大樓40%的股權。

這不禁令人聯想起，華人首富李嘉誠“撤離內地”、“投資重心西移”的財富故事。而旗下的和記黃埔亦剛剛完成上海東方匯經中心出售一事。

因而外界紛紛猜測，潘石屹或在效仿李超人，逃離上海。

盈利遇阻

不過，上海業內並不為老潘的這次拋售動作感到意外。

“這訊息在業內已相傳了半年左右。目前上述幾個項目都還是生地，沒怎麼動工。”在業內人士看來，潘石屹此次“逃離”似乎顯得有些無奈。

上海資深業內人士薛建雄分析指出，遲遲未動工的原因主要在於SOHO看不到項目未來的收益。

“感覺到項目建成之後賣不出好的價格，所以就一直不敢動。”他進一步表示，倘若這些項目建成之後零售，資金成本將會遠遠超出他們原本的預期，再加上售價上不去，所以老潘“玩”不下去了。

另有分析人士亦表示，SOHO之所以決定出售在上海的部分資產，可能是因為擔心即將出現寫字樓供應過剩的局面以及上海的房租下跌。

據相關統計數據顯示，截至2013年上半年，上海超甲級和甲級寫字樓存量達到620萬平方米。而未來數年，上海寫字樓新增供應還將大大增加，空置率也將相應增長。特別是2014-2016年，上海甲級寫字樓供應將出現激增態勢，2015年新供應將達到200萬平方米的新高。

據觀察人士指出，目前上海寫字樓售價較平，倘若定價較高，又面臨難以出售的問題。

“比如環球金融中心，一直在賣，但也只銷售了3、4成的樣子。”該人士進一步指出，其實SOHO中國目前在售的寫字樓項目銷售也非常低迷。

顯然，這對於潘石屹來說顯然不是一個好訊息。

從2009年收購“上海第一爛尾樓”東海廣場起，至今年4月在上海長寧拿地為止，SOHO中國在上海總共投資開發了12個項目。而該公司項目總數僅為16個，上海項目佔比超7成。作為SOHO房地產業務的主戰場，上海項目成敗至關重要。

但據上海當地媒體報導，就在這12個項目之中，有9個項目至今仍處在工地狀態，且大部分項目工程進展遲緩，其中就包括虹口SOHO、SOHO海倫廣場、外灘SOHO、SOHO靜安廣場等重要項目。

對此，有業內人士指出，這也是潘石屹在2010、2011年大量收購商辦地塊的遺留問題，要同時開發這些項目顯然不可能，SOHO中國只有通過分批開發的方式來運作。

“但現在看來，SOHO中國未來想要保留近年來購入的所有項目將變得日益困難，特別在其轉型之後。”

上述業內人士對於SOHO中國後續盈利能力表示擔憂。

“上海寫字樓租金整體不高，也影響了售價，同時開發成本、土地、建安成本很高，而這也將會是一個長期延續的趨勢。”(R01)

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