李品科：地產股短期有估值修復的行情

國泰君安證券房地產行業研究小組 李品科

　　李品科：各位投資人朋友大家好，我是國泰君安地產團隊的李品科。首先非常感謝金牛獎的主辦方中證報給我們這次很好的機會展現自己。在這里首先要說的是，非常感謝各位投資者朋友多年以來對於我們國泰君安整個房地產團隊一直的支援，我們必定會給大家更好的回報，更多的和更精準的投資建議。

　　主辦方讓我們講一下房地產對於整個明年和未來的判斷。地產行業受政策影響很大，現在整個房地產行業到了制度變革的時間點，房地產可能接下來會出現大家想象不到的一個變化，這個變化具體后續怎么走其實還是要看制度的實行。

　　首先，地產股的投資邏輯，過去幾年都是房價漲地產股跌，這個邏輯從今年底到明年這段時間會發生變化，尤其是短期政策面，不再成為影響房地產股票走勢的一個決定因素，我們在接下來會和大家詳細分享政策面和基本面的觀點。

　　對於地產的政策面來說，其實現在到了一個政策整體出現制度變革的時間點，這個時間點其實很多人覺得說，如果我不投資房地產股票是不是和我的關係不相關，或者不高。我們要說的是，對於整個中國大家很重視的房地產市場以及相關的產業鏈來說，接下來可能都會存在一個比較大的不確定性，那么就是房地產政策制度的變革。過去的地產政策大家都知道，就是壓需求，未來整個地產政策會怎么變化呢？它就會像一個增加供應變成越來越長效化的狀態，長效機制大家可能聽到很多，那么長效機制到底是什么東西，它對於房地產行業來說是壓制還是托起，過去幾年整個房地產政策其實對於地產行業來說都是壓制狀態，所以地產股市談到政策就變色，09年超過30倍變成現在PE只有5倍，其中政策的影響是非常大的。接下來的一個政策對於地產行業和開發商有怎么樣的變化。

　　首先地產股在接下來一段時間是有估值修復的行情，這源於過去老的邏輯，房價漲一定是地產股跌。未來政策會有明顯趨勢性變化，增加供應角度來看，短期對於開發商盈利和規模擴張都是有利的。所以從接下來的角度我們首先看地產股過低，政策預期下的修復，之后整個地產股板塊走勢和我們息息相關了。

　　我們說一下地產股的長效機制，它是要托起房地產需求的，而不是打壓房地產市場，這是由基本面決定的，未來對於整個中國房地產市場而言，總的政策不是打壓，反而是拯救已經頹勢的投資需求和銷量，這是我們對總的政策的判斷。利好政策包括國企改革，包括非市場化政策的退出。中性政策有一點很重要，就是土地制度，土地改革。中國為什么過去98年到現在，其實03、04年開始很多專家就說中國的房價是非常不合理的，在過去十年為什么中國的房價還是處於高漲的狀況，一線城市甚至達到五倍十倍的增長，其中原因就是土地供應的壟斷，土地改革如果成為未來的方向的話，不但是對於房地產行業，對於整體的經濟都會產生比較明顯的一個影響，土地對開發商有什么樣的作用？短期一定對開發商是有利的，所以土地一旦改革，在短期出現的話，那么開發商來說他們首先銷售規模，同時地價下降，房價卻不會在短期有一個下降的趨勢，所以開發商的利潤也會回升。這是短期的影響。