馮海寧：穩定地價須動用“改革”這把刀

9月25日，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人，專題研究房地產用地管理和調控。國土部明確提出，要打好政策措施“組合拳”，在穩定土地供應的同時，平抑地價信號。

近期，多地相繼出現地王，不僅攪動了土地市場，也讓房價上漲預期強烈。為此，國土部召集各地國土官員研究對策，並明確提出穩定地價、控制地王，此舉及時而必要。

國土部這次對地王、高價地形成的原因進行了分析，指出一些地方政府默許甚至助推出現高價地，一些地方在債務壓力下集中推出優質地塊，這些分析比較到位。而開出的“藥方”也會有一定作用，比如說國土部提出，出現地王的城市必須把加快供地進度作為四季度工作的重中之重，這樣，就能緩解供需緊張，避免開發商爭搶個別地塊。

儘管穩定地價要打“組合拳”，既控制地王、打擊囤地，又發動社會監督，但坦率說，還是沒有擊中高價地的“七寸”。在筆者看來，穩定地價必須動用“改革”這把刀，包括改革土地財政、改革政府融資、改革土地制度、改革住房制度等。如果不通過改革來解決土地市場問題，其他手段只能起到止疼的作用，無法從根本上讓土地市場走向合理。

改革土地財政是一個老話題了，但並沒有引起足夠重視。改革土地財政，實質就是為土地“減負”，畢竟，土地承擔了太多地方財政增收重任。正因如此，地方政府長期依賴於土地，難以自拔。

同時，還要加快改革地方政府融資制度。地方政府依賴土地還有一個原因是，既能通過土地來抵押融資，還能通過土地出讓來還政府債務。只有改革政府融資渠道，才能減少土地依賴。目前，只有江蘇出台《關於核定土地儲備融資規模有關問題的意見》，以控制土地融資，其他地方政府還沒有動靜。

最重要的是改革土地制度。我們的城市化發展速度很快，對土地的需求很大，但土地制度還停留在過去，致使土地供需矛盾突出。我們的土地供應被政府壟斷，而地方政府又對土地財政高度依賴，那麼，地方政府就會利用壟斷，通過控制供地節奏和供應量來推高地價以增加財政收入。由於我們的土地出讓主要看價格，即“價高者得”，必然推高地價。

改革土地制度既能平衡土地供需關係，也能改變市場預期。儘管部分地方正在進行土改試點，但步伐太小，不能適應發展需要。在筆者看來，如果不能按照時代發展要求和民間呼聲改革土地管理法，地價、房價很難穩定、合理。

由於房屋與土地的特殊關係，商品房市場過於瘋狂，而保障房市場的溫度還不夠，只有把保障房與商品房提到同樣的高度，才能為商品房市場降溫；只有對市場權力與政府權力進行清晰界定，地方政府才不會既當“裁判”又當“運動員”。