瑞銀證券－招商地産：增發購買母公司優質資産，有望提升銷售及利潤增速

增發購買資産及補充流動資金，發行價符合市場預期

招商地産擬向蛇口工業區發行1.8億股股份，購買評估價值爲48.6億元的三個地産專案，增發價26.92元/股爲停牌前20個交易日成交均價。擬購買的核心資産爲深圳海上世界住宅一期，可售面積約15.7萬平米。同時，公司還計劃非公開增發募集16.2億元，用於補充流動資金，發行底價爲24.23元每股。

擬購專案銷售額或超100億元，預計盈利前景較佳

蛇口住宅專案因稀缺性而可實現高售價，公司在售的伍茲公寓和鯨山九期，銷售均價高達57,000/56,000元/平米。我們預計海上世界一期可實現65,000元/平米的售價，對應102億元銷售收入。如果該專案在2014年實現30%銷售，我們預計當年銷售增速可提升7個百分點至29%。該專案的樓面地價爲29,000元/平米，僅占預期售價的45%，我們預計銷售毛利率可達到35%，盈利前景較佳。

增發方案尚需監管機構核准

本次增發尚需國務院國資委、股東大會和中國證監會批准，存在不確定性。公司計劃在增發方案未獲通過的情況下，以現金收購上述資産。我們預計現金收購可能使公司2013年末淨負債率上升9個百分點。

估值：維持“買入”評級，目標價33.67元

我們預計2013/14/15年EPS爲2.59/3.44/4.20元，並基於2013年預測EPS2.59元和13倍市盈率給予公司目標價33.67元，較2013年末每股NAV有20%折價。