前海地須競投 變相被收回土地 3大地主變苦主

深圳昨(27)日公布《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》，備受關注的前海地皮開發方案終於揭盅，招商局國際(0144-HK)，深圳國際(0152-HK)，中集集團(2039-HK)3大前海「地主」並非如預期般著數，其於前海所持地皮，不但未享有優先開發權，還須與其他開發商競投，變相等同被當局收回土地，讓土地價高者得。

《星島日報》報導，前海管理局、深圳市規劃國土委在《規劃》中明確，如符合前海的產業導向要求，前海的土地使用權持有人可向深圳市規劃國土委申請變更土地用途，由原先的工業、倉儲用地，變更為商業、辦公或居住用途。

須更改用途的土地，將先擬定底價，再經過公開競投程序。首先，以土地用途變更前、後的估值差價，作為該地皮的底價，在公開競投的公告期內，如果沒有其他競得人出價，即由原持有人按底價成交。原土地使用權持有人須向政府補繳地價後，才可開發土地。

然而，若公告期內有其他參與者加入競爭，則該些土地會以競價方式決定花落誰家。投得土地者，需向政府支付成交價，同時向原土地使用權持有人支付改變用途前的地價。競投成交價高於底價的溢價部分，原土地使用人可分享一定比例的溢價。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，參考前海的定位，按市場原則，兼顧原先土地使用權持有人的利益，重新確定前海地價是比較現實的安排。大前海區內近日新推的寫字樓和商務公寓，每平方米售價12萬元人民幣，較相鄰頂級住宅2萬至3萬元人民幣的均價高出數倍，由樓價的走勢可以預期前海地價「明顯往上走，補地價肯定不低。」

未來3年，前海合作區總建設投資約3898億元(人民幣，下同)，其中土地整理投資約178億元、填海工程投資52億元、基礎設施投資682億元、建築工程投資約2800億元，其他不可預見費用支出約186億元。

按規劃，前海合作區總用地面積1492公頃，即由月亮灣大道、雙界河、媽灣大道和海濱所圍合的區域，總建設規模約2600萬至3000萬平方米。輻射區域包括前海片區，包括前海合作區、寶安中心區、大鏟灣港區，總用地面積3240公頃。今年將啟動水廊道、道路等市政基建，預期到2015年前海合作區基礎設施全面建成。