流動性收緊 地產業“躺槍”房企拿地將現兩級分化

流動性收緊地產業“躺槍”房企拿地將現兩級分化

每經記者尚希王杰發自北京

“房地產開發企業可以說這次是躺著"中槍"。”昨日（6月25日），北京一房地產企業的營銷總監在接受《每日經濟新聞》記者採訪時說。

6月24日，在銀行“錢荒”消息蔓延的影響下，銀行、地產等權重股遭受重挫，保利地產（600048，SH）、招商地產（000024，SZ）、金科股份（000656，SZ ）、華聯控股（000036，SZ）、綠景控股（000502，SZ）、中弘股份（000979，SZ）、陽光城（000671，SZ）等30只地產股跌停，28只地產股跌幅超過9 %，18只地產股跌幅超8%。昨日午後，地產板塊反彈，“招保萬金”四大房企跌幅已控制在3%，均較前一交易日跌幅收窄。

“央行收緊銀根，市場資金流動性趨緊，對屬於資金密集型產業的房地產來說，肯定會有一定影響，”中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受記者採訪時指出。

值得注意的是，“錢荒”的蔓延，或導致土地市場出現兩極分化，而中小房企或將面臨重新“洗牌”。

拿地或現“兩級分化”/

“開發商拿地的速度取決於未來資金預期的好壞，從短期來看，流動性收緊肯定會讓開發商在拿地時更加謹慎。”上述房企人士直言。

韓長吉表示，流動性收緊以及部分銀行對於房貸的暫停，對開發商而言主要有兩方面的挑戰，一方面房企融資渠道受阻，受政策調控影響，銀行對地產項目貸款發放審核日益嚴格，只有非常好的項目和有實力的房企才能從銀行融得資金；另一方面，房貸收緊抑制購房者積極性，從而抑制樓市需求，對房企來說也不是一個好消息。

而就在這一輪收緊開始之前，房地產行業剛剛經歷了一場“土地盛宴”。據《證券日報》報導，截至6月5日，十大標杆房企2013年年內共計斥資660.6億元購地，同比大幅增長。

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“一方面房企在前段時間的銷售不俗，另一方面，得益於融資能力的不斷升級，大部分房企已經適應了調控，也拓展了比較寬的融資渠道，所以才有更多的資金投入到土地市場。”上述房企人士說道。

東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，目前開發企業的資金狀況並不存在太大的問題，“流動性預期收緊會影響企業在拿地時的積極性，不過一線城市的優質地塊，還是會有房企去"搶"，三、四線城市的影響倒比較大”。

蘭德諮詢總裁宋延慶認為，在銀行“惜貸”情況下，整體土地市場會出現一定的“降溫”。不同房企根據資金狀況，拿地會表現出很大的差異性。現金流緊張的房企，拿地會放緩；而一些資金充裕的標杆房企，將會趁著土地退燒的“東風”，吸納大量土地逆勢擴張。但總體土地市場成交量會放緩，溢價率會降低。

中小房企或面臨洗牌 /

除了土地市場可能降溫，“錢荒”所引起的流動性收緊會否使得房地產行業走入下行通道？

“其實目前的"錢荒"問題主要源於商業銀行的資本結構不合理，銀行為追求更多利潤，把大量資金投入到收益更高的領域，流向了存在泡沫、產能過剩的領域，其中也包括樓市。”高和投資金融分析師李慧忠告訴《每日經濟新聞》記者，央行此舉是希望對商業銀行進行結構調整，將資金逼回實體經濟。

對此，中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰表示，如果央行繼續保持收緊流動性的姿態，房地產行業的拐點可能來臨，但說房價的拐點要來還為時尚早。

宋延慶認為，如果資金持續幾個月緊張，房企或將選擇降價跑量來緩解。

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“預期資金收緊，表面上看確實會對房企資金鍊帶來不小的壓力，但是前段時間房企頻繁拿地的高潮已經過去，同時房企對銀行融資渠道的收緊也早已有了一定的免疫能力，大多通過海外融資等方式來解決資金不足等問題。但是對一些實力弱小的房企而言，恐怕是雪上加霜。”韓長吉補充道，中小房企實力有限，資金鍊承壓能力較低，房地產行業整合將加速。

“這只是政策的一個側面影響，根本還在於房地產市場本身是一個競爭市場，強者恆強，弱者逐漸被兼併或退出，行業集中度的提升是必然。標杆房企融資渠道多，資金實力雄厚，資金鍊承壓能力較強。”韓長吉說。

不過上述房企人士表示，“預計收緊的狀況不會持續太久，8月份或將恢復。”在其看來，如果“錢荒”持續到下半年，房地產行業的整體資金壓力將明顯吃緊。

三四線城市“大盤”開發風險隱現 /

目前部分三線城市開發大盤所蘊藏的風險已逐漸顯現。中國房產信息集團發布的《中國城市發展前景與風險排行榜》報告指出，一些三、四線城市的風險主要表現在供求關係上，由於當地的需求量並不足以對大規模開發形成支撐，這些城市房地產市場的未來風險正在集中展現。

亞豪機構市場總監郭毅表示，三、四線城市的需求只集中在當地人群中，吸引力有限。這些地區土地成本較低，吸引了一些大型房企來此發展，並且開發的項目規模都較大。而當地房企也在開發樓盤，這使得這些地區的房地產開發規模急劇增加，從而形成了很多三、四線城市項目滯銷的局面。

另外一位開發商人士向《每日經濟新聞》記者透露，目前公司的項目集中在一、二線城市，由於這些城市的需求依然旺盛，目前尚未受到影響。公司在年初會制定當年計劃，暫不會因為大環境的變化而調整策略。

房地產業內人士嚴躍進認為，“錢荒”對於三、四線城市的影響大於一、二線城市,因為此類地區的銀行信貸市場，即間接融資依賴性要遠大於直接融資市場，即資本市場及創新金融市場，如此一來，銀行信貸收緊勢必影響當地的開發商及購房者信貸可獲得性。“同樣，三、四線較高的庫存,未開發和挖掘的市場潛力需要信貸支持，但"錢荒"無疑割裂了這種鏈條”。