中國經濟轉型「去房產化」呼聲漸響 樓市結構失衡待解

每經記者胡健發自北京

毋庸置疑，經濟轉型必須得依托城市化的進步來實現。可現實是，進入城市的成本高企，房價依舊堅挺，因而有學者認為“經濟轉型必須要去房地產化”。

中國社科院學部委員余永定就認為，中國作為一個平均收入只有五千美元的發展中國家，不應該把這麼多資源用於房地產投資，不應該讓房地產業成為中國經濟發展的支柱產業。

房地產或拖累經濟轉型

上半年我國房地產開發投資增速同比增20.3%，增速比一季度加快0.1個百分點，比上年同期加快3.7個百分點，其中住宅投資增長20.8%，增速比一季度回落0.3個百分點，但比上年同期加快8.8個百分點。

國土資源部法律中心主任孫英輝表示，初步計算，上半年地產市場對於GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點。

按照慣例，對GDP貢獻率超過5%便可定義為支柱產業。在各地持續多年的“地產熱”中，不少實體經濟資金投向房地產領域，加劇了經濟結構失衡。

很多專家尖銳指出：經濟轉型必須“去房地產化”，最近一次發出這種聲音的是中國社科院學部委員余永定。

[NT:PAGE=$]“在過去半個月中，我在中國兩個地方游泳，游泳池面積都是50米×25米，我在世界上其他五星級賓館從來沒見過這麼大的游泳池，但這在中國已經不算什麼了。”

房地產對其他行業的擠出效應已經十分明顯，相比其他行業的低迷，2013年房地產企業業績和淨利潤情況整體向好。

2013年上半年，十大標杆房企銷售額總計為3883億元，同比上漲27%；總銷售面積約3403萬平方米，同比增21%。其中，萬科以837億元的銷售額穩居第一。

而目前我國企業所面臨的實際貸款利率已經在9%以上，已明顯高於當前GDP的增速，房地產通過信託和委託貸款等渠道獲得資金的實際成本更高，超過10%。

交通銀行報告指出，因為房地產行業目前仍有較高利潤率，可以承受較高的融資成本。它的資金需求抬高了整個社會的融資成本，抑制了實體經濟中其他部門的固定資產投資和存貨投資的意願。

需要警惕的是，貸款利率下限放開有可能加劇這一現狀。2013年優質開發商資產狀況改善明顯，貸款利率市場化將加大優質企業貸款利率議價能力。

經海通證券測算，房企平均貸款利率每降低1個百分點，開發商銷售利潤率將提高0.86個百分點，資產回報率水平將提升0.7個百分點。

調控方式或轉向長效機制

決策層的多次表態已經明確：下半年我國經濟要在政策取向的底線與經濟增長合理區間尋求平衡，這是保證經濟增長方式得以轉變和升級的基礎。

[NT:PAGE=$]但中國社科院金融研究所金融發展室研究員易憲容提醒說，經濟增長思路是否會回到以前的慣性思路上去值得關注，比如政府一方面希望擠出房地產泡沫，另一方面遲遲不敢放棄房地產宏觀調控的工具性，希望通過購買第一套住房來保證經濟穩定增長。

目前除房地產在資金和資源佔用上對其他行業造成擠出外，本身發展也並不均衡。中國社科院房地產藍皮書稱，從2008年開始我國城鎮新增住房套數已超過新增家庭數，加上存量房，整體戶均住房已達到或超過一套。

此外，一些二、三線城市出現“空城”、“鬼城”，而一線城市則頻出“天價地”和“地王”現象的出現，也為房地產地域分佈不均且盲目發展敲響警鐘。

“要防止土地城鎮化快於人口城鎮化，要嚴格控制新增建設用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優化土地利用空間佈局，使得土地供應與城鎮化戰略相匹配。”孫英輝說。

他還指出，地方政府大規模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風險，加大了房地產調控難度。

客觀來看，目前我國城鎮化戰略和棚戶區改造都對房地產投資有直接拉動。

但易憲容提醒說，前十年中國經濟增長很大程度上是房地產市場發展和繁榮所拉動的，並由此積累了一系列的經濟社會問題。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭預計，下半年中央層面的房地產調控基本平穩，既不放鬆，也不加碼，但局部政策存在或鬆或緊的可能，比如市場秩序整頓、推出第二批房產稅試點、放鬆房企再融資、支持首套剛需等。

他說，中央政治局讓房地產調控“保持沉默”，其實就是為了平穩樓市情緒，穩定經濟增長，同時也為房地產調控方式的轉變、建立長效機制建設，做過渡性的籌劃。