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〈分析〉房地產真是火車頭工業?經濟成長大於通膨才成立

鉅亨網吳修廉 綜合報導 2013-02-26 15:35


有此一說稱「房地產是火車頭工業」,因為營建業能帶動鋼筋、水泥、砂石等建材使用,蓋好房子後的裝修、家電、家具等需求,房地產景氣好,連帶其他周邊相關產業都能獲利。
 
但中華經濟研究院副院長王健全認為,房地產固然有其產業關聯效果及創造就業機會,但它對產業、整體經濟的負面關聯效果正一一地顯現。

首先台灣土地持有成本太低,一戶上千萬台幣的住宅,地價稅加房屋稅只有 1 萬元台幣,遠遠低於日本、美國的 20-30 萬元新台幣,在報酬率優渥加上熱錢的湧入,致房地產投資前仆後繼。


近年來,在股市沒有穩定收益的投資標的,定存利率又只有 1% 的狀況下,房地產成為有錢人的首要投資標的,隨著大量熱錢炒作房地產,房地產價格的上漲使得廠商成本上升,廠辦租金攀升,成本轉嫁至產品成本,促使物價上漲及出口競爭力的下滑。

又房地產價格的飆漲,超出民眾所得水準,使年輕人對未來抱持悲觀的態度。尤其是台灣的社會住宅不到 5%,遠遠低於香港的 50%,新加坡的 80%,讓民眾、年輕族群的選擇不是「昂貴」或「便宜」的房子,而是「極端昂貴」和「昂貴」房子。

就算民眾累積財富購買了「沉重」的殼,1/3 到一半的可支配所得用於房屋貸款之上,剩下可以消費的比重自然大幅下滑。
 
而物價上漲、通貨膨脹的情況如何?根據主計處的購買力換算,從最早有資料的民國 48 年開始,當時的 100 元,在 50 年後的民國 97 年,要 850 元才有相同的購買力。換句話說,這 50 年,平均每年的物價以 4.4% 成長。

假設將來也維持這樣的速度,則現在的 100 萬元所代表的消費能力,在 30 年後要 365 萬元才有相同的購買力。
 
在過去十大建設經濟高度成長時期,高速公路 1971 年開工之後, 1976 年經濟成長率 13.86%,工業成長率 24.4%,通貨膨脹率 2.48%。我們可以看到,當時經濟成長率明顯大於通貨膨脹率,在這樣的條件下,房地產是火車頭工業的說法是可以成立的。
 
但如今,台灣 2012 年經濟成長率約為 1.03%,房地產固然有其產業關聯效果及創造就業機會,但它對產業、整體經濟的負面關聯效果正一一地顯現,導致民眾抱怨、社會不安、物價上漲、消費能力下滑,出口競爭力減弱、實質投資排擠,乃至未來的可能金融泡沫,對經濟、產業的負面效果遠遠超過正面的關聯效益。

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