辣招壓樓市 65%香港地產經紀收入下跌 逾半想轉行

香港辣招抑壓樓市需求，剛過去的五一黃金周新盤僅18宗成交，堪稱史上最差五一黃金周，業界料4月整體交投將跌至4500宗，以目前3.7萬個地產代理從業員計算，即平均8個代理搶一張單。昨(2)日一項調查指出，多達65%代理指個人收入於政府2月推出樓市調控措施後下跌，逾半人更有轉行打算。負責調查的香港置業直指，代理淘汰賽已經展開，希望政府取消「3D」(額外印花稅SSD、雙倍印花稅DSD及買家印花稅BSD)調控政策。但有學者認為現時不能貿然取消辣招，否則整體經濟將付上沉重代價。

香港《文匯報》報導，港置昨發布《代理心態調查報告》，該行高級執行董事伍創業表示，相關調查在4月中至下旬進行，成功收回451份有效問卷調查結果顯示，近45%受訪從業員預期目前樓市淡市將長達3個月至6個月，達65%受訪代理收入較「出招」前明顯縮減，減少多於10%以上的更多達36.2%。超過一半受訪從業員心淡不排除轉行，當中表示「會」轉行的佔18.6%，「考慮中暫未決定」的佔31.8%。對於有地產代理行指未來行業會有最多20%業員流失，伍創業認為預測合理。

報告又稱，多達30.2%的人認為目前的淡市，主要是因為「政策掣肘太多」所致，呼籲政府從善如流刪除「辣招」，以免令業界掀起失業潮。而與「新辣招」前比較，受訪代理最近兩個月之收入來源來自租賃成交，佔約35%，一手及二手買賣交投分別佔約25.5%及22.2%，相信與最近買家普遍轉買為租不無關係。

伍創業預計，下半年各區二手屋苑樓價有約5%至8多的「追跌」空間，相信屆時二手承接力將逐步釋放。相信待各區樓價進一步下滑後更見吸引力，屆時買家陸續承接單位，二手樓市表現才會有轉機。

港置行政總裁李志成表示，綜觀香港、九龍及新界30個屋苑目前放盤概況，以土地註冊處3月屋苑實用面積平均呎價作為市場水平比較，現時三區中以九龍區屋苑叫價平均減幅最大，達8.25%；其次為新界區約為6.38%，港島區約為5.85%。現時跌幅最大的屋苑是美孚新，多達77%放盤叫價低於市場水平，低於市場水平的幅度約16%。

為應付前所未見的淡市，港置推出五大措施，分行特設「售後服務專組」、委任「置業大使」、實行銷售科技化、辦跨區激勵及培訓講座、6月將舉辦第五屆「銷售專才計劃」招聘活動，繼續引進新血建立第二梯隊。該行指，公司年初至今並未收縮，分行數量維持100間，人手約1100人。

另外，八大商會召開「地產代理業界聯席會議」，就政府推出連番辣招對物業市場及經濟的衝擊亦作出建議書，並呈交予立法會全體議員、運輸及房屋局局長張炳良、發展局局長陳茂波及地產代理監管局主席陳韻雲。重申連番辣招衝擊物業市場，會對香港造成三輸：樓市及整體經濟受到嚴重損害；市民的樓市應有權益受損，包括上車換樓，改善住屋環境及投資物業權利；以及地產及相關行業「極度受傷害」，估計地產代理行業未來將有10至20%的公司倒閉、將有10至20%的從業員失業。

八大商會預料，若然此低潮持續，相信將會有更多倒閉及失業出現，業界期望政府接納業界建議的意見，從善如流，不要過度干預香港物業市場，適度而為。商會又認為，政府用錯方法調控樓市，提出多項建議，認為應該從土地供應上著手來調控樓價。(接下頁)

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地產代理主要依賴物業交易的佣金收入，最近一手市場實施規管法例，預料長達半個月僅數個新盤發售，面對二手交投量大減，一手短期內無供應，業界收入確受影響。

在香港，物業交易如二手買賣，買賣雙方各付1%佣金，而一手買賣，發展商一般提供2%至2.5%佣金予代理，個別發展商為谷盤，亦有高達3%，甚至更高，以香港樓市交投之旺，地產代理是一個收入不錯的行業。好市時魚翅撈飯，甚至獲派巨額花紅，一些「賣樓天王」，年薪百萬、千萬元都是等閒事。

然而樓市淡靜，地產代理就只能依賴底薪過活。有大行代理表示，行內底薪其實只有5000元(港元，下同)，雖然根據最低工資，工資應該約有8000、9000元，但剩餘的差額，卻當是「公司借款」，意思是前線代理於未有賺取佣金前，公司會先發放「保證佣金」，以確保工資符合《最低工資條例》，公司可於代理促成交易後獲發的實際佣金中扣款以抵銷有關「保證佣金」，這已是行內一個公開的秘密。

前線代理每促成一單交易，要與所屬代理行「拆佣」，以香港知名大行而言，頭1萬元佣金，只能分得約10%，2萬至3萬元則約有15%。假設促成一單400萬元生意，按照2%的佣金，該行可得佣金收入8萬元。在此情況下，代理首1萬元可得10%，即1000元，其後2萬至3萬可分得15%，即3000元，如此類推，8萬元佣金實際「落袋」約14500元。有代理指，該行規定，二手最高佣金亦不會超過30%，若促成一手成交，則最高一級有可能達約35%。

樓市交投疏落，地產代理行「呻窮」兼「嗌救命」，希望政府取消樓市調控措施。不過，長策會成員兼經濟學者關焯照表示，政府於控制需求的同時，無可避免會影響市場的流通量，地產代理行業生意一定會差；然而，在目前低息、熱錢橫流的市況下，若政府貿然放鬆調控政策，樓價可能會再度抽升，將樓泡吹得更大。他認為，政府不可能因為一個行業的興衰，而要整個經濟陪葬。

關焯照表示，地產代理行業是一個「好天收埋落雨柴」的行業，樓市暢旺時，收入分分鐘是一般打工仔的數倍，「1年賺3年錢」，而樓市周期亦起起跌跌，業界不可能每次跌市時就要政府出手相助。對於業界希望政府了解業界經營苦況，撤銷「辣招」的訴求，他認為這不是一個好的理由。

他續說，香港樓市會自動調節，今天由於業主叫價仍高，買賣拉鋸下，交投自然疏落，但只要樓價下跌至一個市場可以承接的範圍，購買力就會被釋放，屆時交投就會上升。他預料，樓價跌約30%就會到達市場真正可以負擔的水平，屆時交投會增加，但現階段政府無可能突然改變立場，調整「辣招」。