專家警告：當Fed退市 就是資產泡沫爆破時

踏入 2013 年，歐美日央行推行量化寬鬆 (QE) 政策，全球樓市有望水漲船高。歐債問題曠日持久，相對上政治較穩定、監管制度健全和文化獨特的「歐洲邊緣人」英國，以及地產市道復甦的美國，順理成章吸引投資者進駐樓市，炒高當地樓價，當中不乏在港澳的中國大陸熱錢。然而專家指出，當聯儲局退市，就是資產泡沫爆破之時。

香港《文匯報》報導，去年英國住宅物業價值升 570 億英鎊 (約 6984 億港元) ，重返 2009 年水平；當中英格蘭升 1.2% ，蘇格蘭及威爾斯分別跌 0.3% 及 3.1% 。但 10 年來，蘇格蘭及威爾斯住宅價值累升 84% 及 57% ，跑贏英格蘭的 43% 。相比樓價急升一大截的港澳，英國物業投資價值較高。

金融海嘯系列作者楊衛隆指，中國熱錢一直集結港澳，推高樓價，要政府出手遏抑，香港徵收巨額買家印花稅 (BSD) 後，熱錢開始轉到英國。

楊衛隆稱，不少港人歡迎熱錢推高樓價，但英人不願英國成為歐元區富人資金避難所，更不想承擔歐元區呆壞賬，用納稅人的錢為歐元區糊塗賬埋單。首相卡梅倫近日多次揚言脫歐，正是避免歐元區崩潰「火燒連環船」。

歐債沒完沒了，間接令倫敦豪宅成搶手貨。楊衛隆稱，法國今年可能爆發經濟危機，英國作為國際金融中心，是非歐元區歐盟成員國，堪稱歐元區富豪避險天堂。若有國家脫歐，「核心歐元」會大升，打擊出口，引發衰退，避險情緒令英國樓市一枝獨秀；俄羅斯富豪眼看歐洲人搶購英國豪宅，當然不執輸，即使「窮到」的歐豬國還有不少有錢人，湧入英國的潛在資金不容小覷。

楊衛隆表示，美國 QE 資金湧全球，推高股樓價格，低息最多持續 4 年，只要一日不退市，情況不會太壞；當聯儲局決定退市，利率上升，資產泡沫就會爆破，影響程度視乎資產錯誤升幅有多大。

2008 年美國爆發次按風暴，樓市崩潰，拖累全球經濟。 5 年後「財政懸崖」及國債上限風險未除，但經濟活動稍見起色，樓價有望谷底反彈。美國海外房地產投資協會 (AFIRE) 月初調查顯示，今年地產投資者最感興趣的 5 大城市中，美國獨佔 4 個，外資湧入有望帶動樓市復甦。當中紐約最受青睞，三藩市 (舊金山市) 及華盛頓分列第 3 、 4 位，休士頓首次躋身 5 強，倫敦排第 2 位。 55% 受訪者認為美國是全球最穩定投資地，遠勝 2009 年的 43% 。

中原地產項目部 (中國及海外物業) 營業董事許大衛表示，公司業務集中洛杉磯及三藩市，港客投資額介乎數萬至十數萬美元，大多抱尋寶心態，看準收租吸引，打算長線持有；中國投資者則通常一筆過付款 100 萬至數百萬美元購入獨立屋，自住為主，優質校網地段更非常搶手。

數據亦顯示，加拿大退休基金 3 年來向美國商業樓市投放近 90 億美元 (約 698 億港元) ，填補樓市泡沫爆破後本土資金撤出的空缺，成為美國風險較高的大規模建築項目關鍵推動力。不過，美國耶魯大學教授、標普 / Case-Shiller 綜合樓價指數創辦人之一席勒認為，美國樓市復甦只是假象，極低按揭利率及樓價回落表面看來是入市好時機，但按揭主要由政府承擔，加上聯儲局買債計劃，塑造出一個極不正常的市場，令樓市未來很不穩定。