信託仍是吸金利器 雲南經典地產半年融資5次

每經記者 杜冉樂 發自成都

    在房地產行業新一輪洗牌面前，受銀根收緊與A股融資渠道不暢等因素影響，高成本的房地產信託，也成為雲南不少品牌房企眼中的「救命稻草」。

    昨日 （4月17日），《每日經濟新聞》記者從四川信託官網獲悉，雲南經典房地產開發集團有限公司（以下簡稱經典地產）通過四川信託進行第5期融資，計劃募資3億元，期限2年，預期年化收益率9%~11.4%，信託資金主要用於昆明「經典雙城」城中村改造項目。這也是半年來，經典地產第五次通過四川信託進行融資。

    據悉，經典地產前4期信託計劃發行規模總計8.7億元，實際到位資金7億元，如果第5期3億元融資能夠全部到位，經典地產信託融資將達10億元。

    而一份來自四川信託的相關推介資料顯示，上述整個信託項目募資總規模預計16億元，而經典雙城又是昆明市西市區最大的城中村改造「千畝大盤」，預計總投資200億元。

    對於項目銷售回款等情況，記者多次致電經典地產董事長楊永宏，但其手機一直無人接聽。另外，接受採訪的經典地產高層也表示，這是公司的秘密，不便透露。

高成本信託融資/

　　早在2011年5月30日，中融信託就曾發行過「昆明神州天宇城中村改造項目」股權投資集合資金信託計劃，預期募資6.57億元，期限1.5年，年化收益率在9.5%~12%。可以說，它開啟了昆明城中村改造項目，借助信託渠道融資的先河，經典雙城或是第2個。

    截至目前，經典地產已通過四川信託融資5期，最早1期開始於去年10月底，其融資頻率之集中，也是較為罕見的。據悉，經典地產成立於2001年，房地產開發二級資質，註冊資本1億元，法人代表為楊永宏。截至2011年末，公司總資產為41億元，淨資產逾13億元。

    《每日經濟新聞》記者瞭解到，由受託人四川信託發行的「昆明經典雙城城中村改造項目信託貸款集合資金信託計劃」第1期成立於2012年10月26日，計劃募資2.6億元，認購起點為100萬元，信託期限為2年，而總期限為4年，滿2年可提前結束，同時滿2年投資人可選擇贖回，信託資金主要用於經典雙城的開發建設。[NT:PAGE=$]

    此後，第2期成立於2012年11月8日且發行規模2億元，第3期成立於2012年12月21日且發行規模為2.6億元，第4期成立於2013年1月29日且發行規模為1.5億元。目前，第5期信託計劃成立於2013年4月12日，擬發行規模為3億元。

    從上述5期信託的預期收益來看，A類100萬元≦認購金額＜300萬元，預期收益率為9%/年；B類300萬元≦認購金額＜1000萬元，預期收益率為11.2%/年；C類認購金額≧1000萬元，預期收益率為11.4%/年，按年分配信託收益。

    對於風險控制，值得注意的是，經典地產將其開發的經典雙城項目E、F地塊土地 （土地證號分別為昆國用（2011）第00920號和昆國用（2011）第00921號）抵押給四川信託進行不動產抵押，按季度將其上的在建工程無條件追加抵押；經典地產將其開發的經典雙城項目A、C地塊在建工程抵押給四川信託進行不動產抵押。

    來自四川信託官網發佈的上述前4期信託管理運行報告顯示，首期實際募資2.603億元，第2期實際募資1.73億元，第3期實際募資1.102億元，第4期實際募資1.565億元。因此，前4期實際募資約7億元。

    此外，報告還提到，「已成立的4期信託資金全部發放給經典地產，根據合同規定，信託資金已運用於昆明經典雙城城中村改造項目A、B、C、D地塊的開發建設」。

經典地產的資金渴求/

　　 對於昆明的城中村改造，《每日經濟新聞》記者今年1月在昆明實地採訪時，昆明某地產機構主要負責人表示，「從投資城中村項目那天算起，每天都在產生巨大的財務成本。」

    公開信息顯示，經典雙城是昆明市政府2009年城中村改造的重要項目之一，也是昆明西市區最大的綜合體項目，佔地面積達1000畝，建築體量450萬平方米，是一個集住宅、商業、教育、娛樂和廣場為一體的大型城市綜合體，預計總投資高達200億元。

    就拿地而言，記者查詢昆明市國土局官網得知，2013年前3個月，經典地產一舉拿下位於昆明市西山區馬街街道辦事處的四宗地塊，拿地面積合計70.74畝，支付3.08億元。[NT:PAGE=$]

    不過，記者未查到2012年經典地產相關的拿地信息。2011年，經典地產購得昆明滇池大漁片區地塊348.8畝，支付4.86億元；在梁家河片區取得約75畝土地，支付4.66億元；另取得西山區團結鄉龍潭村委會用地約75畝，支付1.32億元。2010年，經典地產取得梁家河121.8畝土地，支付5.49億元。

    此外，2013年也是昆明城中村改造的最後一年。若加速項目開發進度，自然對資金的需求也更為飢渴。據經典地產一內部人士向記者透露，目前集團正處於跨越式發展時期。

    昆明某城中村項目的一位資深操盤手表示，2008年啟動城中村改造時，地方政府的支持力度很大，優惠也多，但隨著政府換屆及樓市調控等，後來的城中村改造項目越做越難，項目推進緩慢，尤其是資金鏈問題較重。

（實習生閆瑩對本文亦有貢獻）