任志強借商業地産突圍調控 自持物業比例仍難擴大

每經記者 尚希 王傑 發自北京

2012年的最後一天，華遠地産（600743，SH）以10.05億元的價格斬獲北京通州梨園地塊，讓在北京土地市場失意許久的華遠地産董事長任志強終於如願殺回了根據地。

這次回歸，華遠地産選擇的是商業地産，並且是緊鄰東六環的商業專案。

“華遠正加大力度推動集團層面的商業地産業務。”3月31日，華遠地産相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時指出，目前華遠在青島、西安均有商業整體推出，而通州的這一商業專案也將以寫字樓及中高端購物中心爲主。談及專案未來的持有情況，該人士表示，目前具體的方案還未確定，但應該會有部分散售，部分自持。

調控下的商業突圍/

上述負責人告訴 《每日經濟新聞》記者，隨著調控政策的不斷細化，華遠也會積極調整和完善産品結構，“適當增加商業地産投入，尋求新的盈利增長點，通過更加豐富的産品線平衡市場波動。”

在3月22日的華遠地産2012年度業績及分紅方案說明會上，任志強描述了他的新規劃——“在城市化率超過55%的城市裏商業地産的比重會增加，我們每年會根據資金的需求適度逐步擴大商業物業的比例。”

年報顯示，華遠2012年實現營業收入30.8億元，同比增長18%，創下近五年來的最好成績。同時，實現淨利潤5.41億元，同比增長16%。值得注意的是，華遠地産去年的預收賬款爲37.06億元，同比增幅高達56.94%。

中信建投分析報告指出：華遠地産2012年銷售金額同比增長101%，扣除海信的13億元合同，銷售金額爲43億元，根據公司新一年的營銷目標，計劃銷售簽約額增長20%以上，預計2013年公司可售貨值可以達到95億元左右，在中性的銷售判斷下，預計年銷售規模約67億元。

《每日經濟新聞》記者看到，中信建投的研報同樣指出，土地儲備依然是華遠的“軟肋”：“隨著優質儲備結算進入尾聲，未來毛利率下降不可避免。”[NT:PAGE=$]

“爲了保證北京區域每年新增的土地儲備，去年我們參加了數十次土地拍賣。”華遠地産相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，華遠採取的也正是“農村包圍城市”的做法，“目前華遠在北京通州的土地儲備將近50萬平方米，其中商業地産近10萬平方米。”

上述負責人還透露，2013年華遠將繼續擴大開發規模，“公司預計2013年全部開復工面積爲220萬平方米，其中新開工90.1萬平方米，竣工40.8萬平方米。”

持有物業比例暫難提升/

2012年12月31日，華遠競得北京通州區梨園鎮地塊，該地塊建築面積超過12萬平方米，成交金額爲10.05億元，爲住宅商業金融綜合用地。《每日經濟新聞》記者從華遠地産獲悉，該地塊已經確定將打造華遠·銘悅好天地商業專案，計劃將於今年下半年入市。

然而對於通州這一商業專案最終的持有情況，該負責人表示目前還未最終確定，“專案會有購物中心和寫字樓，有一部分會散售，一部分自持。”

無論是限購、限貸、還是剛落地的“國五條”細則，住宅長期去投資化已經是不爭的事實。對於更多的開發企業來說，商業地産再次被稱爲結構調整的一大重心。

但受制於商業專案投資巨大、回款較慢，任志強直言，由於華遠地産沒有從公開資本市場上拿到資金，因此還無法進一步擴大持有物業的比例。

這樣的難題同樣困擾著其他的開發商。

3月21日，在香港召開的2012年業績發佈會上，北辰實業董事長賀江川表示，2012年北辰實業商業地産業績大不如2011年，並且已經兩、三年出現持續下降。[NT:PAGE=$]

世茂股份首席財務官張傑曾表示，商業地産租金回報期相對較長，即使通過若干年商業經營內在價值會得到大幅度增長，但由於大宗資産變現的長期性，依舊會導致資金的沈澱，他提出，“世茂更多是想通過低成本融資造血”。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，複地也通過與旗下的地産基金智盈投資合作探索投資模式的“升級換代”。智盈投資董事總經理董偉海表示，“通過對一些表現不佳但有潛力的商業專案進行改造、租戶重組等方式爲物業重新增值，投資人則以此獲取相應的收益回報。”

上海易居研究院研究員嚴躍進表示，在商業地産出現結構性飽和的苗頭下，商業地産商的前期策劃及後期展望卻沒有科學跟進，這爲其陷入困局埋下了隱患，“商業地産的運作，不同於住宅地産。從專案策劃、招商引資及後續管理等過程中，商業地産商一定要有創新的意識。”

對於開發商來說，至少在現階段，解決地産公司融資的方法只有兩個：一是以傳統方式，通過物業銷售解決資金壓力；二是利用海外的融資平臺，爭取在海外發行REITS，獲取足夠的資金。實際上，更多公司是通過第一種方式來解決持有物業的壓力。

中國指數院的資料顯示，從2008年~2012年，商業營業用房待售面積增加了將近40%，達7130.34萬平方米。在這樣的背景下，通過出售商用物業來持有商用物業，也變得不是那麽容易。大的品牌開發商由此改變了銷售方法，提升租金的同時，提升商鋪的經營價值。