特朗普房地投資歷史表現遠遠不及大盤

新浪美股北京時間2日訊 當下，特朗普在大多數民意調查當中都領先於其他共和黨候選人，但是在他號稱擅長的領域，即房地行業裏，他四十年來的表現很可能是不及平均水準的。MarketWatch刊文爆料，提出問題：這位糟糕的房地經理人會成為一位優秀的總統嗎？

德克薩斯州大學金融學教授格裏芬（John Griffin）將特朗普自己提供的凈資值數據與FTSE NAREIT All Equity REITS(FNER)指數基金的回報數據進行了比較，指出1976年以來，“特朗普先生的表現比起房地大盤來差了大約132億美元，或者回報低57%”。

NAREIT指數是1970年代早期由華盛頓行業組織全國房地投資信托協會（National Association of Real Estate Investment Trusts）開發出來的，根據上市的商業房地投資公司表現彙編而成。

根據1976年11月《紐約時報》採訪中特朗普自己的法，他起步時的凈資為“超過2億美元”，如果當時將這筆資金投入FTSE NAREIT All Equity REITS，則復合回報之下，2015年底的時候，2億美元將變成232億美元，“大大高於特朗普先生自己宣稱的約100億美元”。

格裏芬不單單參照特朗普自己的法進行了計算，還參考了兩次獨立的媒體評估——一次是1978年，《商業周刊》估計特朗普的身家是1億美元，另外一次是去年，《福布斯》研究認為特朗普當前的財富是大約45億美元。

如果是以《商業周刊》估計的數字為起點，則到去年底，NAREIT指數基金將讓特朗普的財富變成86億美元，几乎相當於《福布斯》估算額的兩倍，這種情況下，特朗普表現是“落后於大市48%”。

研究有一點必須澄清的地方在於，NAREIT指數基金投資是無法計入特朗普的平時開銷和稅負的。特朗普的房地稅根本就無法估算出來，而他的個人所得稅自己又不肯披露。一般來，房地投資者只要將銷售資獲得的資金用於購買同類資項目，就不必繳納所得稅。

不過，格裏芬也指出，一支消極的房地投資信托指數基金也是有投資成本的：以年度操作費用比率1.03%計，230億美元的投資意味客戶需要每年支付2億3000萬美元費用，這筆錢顯然足以和特朗普的日常生活開銷抵消了。

格裏芬還補充：“這些數字都沒有計入槓桿手段。房地投資信托股票基金目前的槓桿比率大概在36%左右，而特朗普的槓桿比率，檔案顯示可以達到69%。如果我們投資一支槓桿比率和特朗普相當的房地投資信托，那麼回報還要高得多。”

從這個角度來，“132億美元的差距在明特朗普表現不如大市這一點上還是不夠到位，因為他為獲得自己這樣的表現還承擔了遠超過大市的風險”。（子衿）