銀行從不會告訴你的10大秘密

貸款，直白點說就是向錢莊付息借錢。對於大部分個人而言，銀行幾乎是現在唯一可以選擇的合法錢莊。這位“債主”的特點是，拒絕風險。

1、它們最喜歡買房子的貸款者

銀行個人貸款大致包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人經營類貸款三類業務。由於對公貸款的風險把控越來越嚴、國家對兩高一資（高耗能、高污染、資源性）行業貸款壓縮，銀行個貸業務份額因而漸長。而這其中，個人房貸因業務量大、不良率低成為個貸業務中的絕對“大頭”。

“一是可以累積客戶，很多貸款的客戶同時也具備存款、購買理財產品的能力；二則實際房貸業務穩定且持續期限長，資產質量高、還款風險小，累積起來的收益更高。”某國有商業銀行個貸部員工說。不過房貸受政策調控影響較大，“前段時間一個月才三四筆業務，而購房回暖的時候一天就有五六筆。”北京某商業銀行的個貸員說。

它們最喜歡買房子的貸款者

2、地產商是它們的好搭檔

地產商是它們的好搭檔

“我們總行與地產商有合作關係，每年會給它們一筆‘融資顧問費’作為回報。”一位銀行信貸員說。因為房貸的需求源是購房者，這些資源掌握在地產商手里，“房屋銷售中介也很重要，一些市場份額大的中介，都與好幾家銀行有合作協議。”

因此，個貸經理更要注意與房產銷售拉近距離，“我們至多能看到客戶在本行內的資產情況和征信記錄，而其他資訊，房產銷售人員當然更清楚，有的還會直接教客戶怎么應對銀行人員。”任何一個樓盤開盤后，為了保證客戶順利貸款，開發商都會引入多家銀行駐場，“開發商會要求我們必須讓客戶貸到款，一旦有一位客戶因貸不到款而買不了房，你就從這個樓盤出去。”也就是說，在買房者資質不夠的情況下，個貸經理也會盡量想辦法。

3、它們對貸款后的真正用途監管不嚴

針對消費貸款，現在新興的一種方式叫做“循環信貸”，也就是說根據客戶抵押資質和還款能力，在一個年限內審批一個固定的放貸額度。客戶可在此額度內隨時支取和歸還資金。但此后，商業銀行一般都懶得去對貸款用途做監督。

按規定，對於個人貸款資金，銀行原則上是受托直接向借款人的交易對象支付，比如房貸直接匯到開發商賬戶，裝修貸款直接進入裝修公司賬戶。但對借款人難以事先確定具體交易對象且額度不超30萬元人民幣的貸款資金，借款人可自主支付。一些人將這些消費貸款用來支付房貸，銀行也睜只眼閉只眼。有的中介機構會專門幫人操作，支付一定的“頻道費”，將其他用途的貸款從對方賬戶支出，打入客戶賬戶。這樣的后續故事，銀行很少理會。

它們對貸款后的真正用途監管不嚴

4、它們覺得二套房貸風險大、收益大

它們覺得二套房貸風險大、收益大

這其中有個關鍵影響因素—風險權重。風險權重簡言之就相當於對貸款資金的預留比例，例如目前每放出100萬元的首套房貸，要預留45%也就是45萬元的風險準備金，而二套房要預留60%即60萬元的準備金。

“以北京地區為例，大部分銀行首套房貸款利率采取優惠能達到8.5折、9折；而二套房貸款利率，銀行仍普遍執行上浮1.1倍，甚至更高。目前銀行做二套房貸只比做首套房貸多賺27%左右，但卻要占用更多的風險準備金。”某商業銀行個貸部員工說。

銀監會最近推出新規定，從2013年元旦起首套房貸、二套房貸的風險權重都統一為50%。“風險權重統一之后，二套房貸能賺到的利息要比放首套房貸多出約六成，這將刺激銀行多做二套房貸。”

5、年底申請房貸不容易

銀行作為金融機構，在銀監會監管下會有一個存貸比要求。根據政策和資金量，“一般是總行有一個總的房貸額度，再根據具體情況分配任務到分行。”由此，分行就有一個固定額度的任務量，這也是個貸經理的“指標”。

所以一般在年底如果放貸任務已經完成，精明的信貸員就會“攢客”，把業務成績拖延到明年。加上年終扎帳清算，年底月份申請房貸的人可能就會等更久的所謂審核，“一般年底結算完是到1月4日以后開始新一年的業務。”所以著急年底申請的人還是先問好情況，還沒完成任務的銀行是你更好的選擇。

年底申請房貸不容易

6、它們承諾的口頭利率優惠可能會反悔

它們承諾的口頭利率優惠可能會反悔

貸款當然也存在營銷行為。比如在房地產調控政策背景下，有的經理會口頭承諾“房貸利率打8.5折”先吸引客戶，或稱先成為優質客戶（達到一定量的存款）就能獲得優惠。有的則有捆綁銷售嫌疑，“購買20萬元理財產品或者10萬元貴金屬，即有折扣並可迅速放款。”一位銀行員工說。

而口頭承諾總有不被兌現的風險。到申請過程中，銀行業人士又會告訴你“優惠不了”。最有利的理由就是政策變化。

事實上，雖然房產政策易變，但目前來看監管層從未叫停過首套房利率7折優惠政策。央行多次調整房貸政策，但都指向首付比例，並未取消利率政策。實際房貸利率一直是由各家銀行根據自身風險和市場情況自主定價的。　　

7、你收入高，它們也不見得認為你有信用

有一種消費貸款形式是無抵押、無擔保的純信用貸款。“審查主要是三個方面：一是月收入情況證明，主要看工資卡記錄。二是工作證明，穩定的單位讓還款更有保障，所以一般如公務員、醫生、事業單位職工、上市公司或企業職工的申請更容易受理，自雇人士就比較麻煩了。即使收入很高，如果不是每月固定支付，也可能被拒絕。第三個是信用記錄。有的還需要提供住房證明，同等條件下，已婚人士要比未婚人士更容易貸到款。”一位客戶經理表示。

外資銀行在無抵押貸款方面看上去比國內銀行“通情達理”，但實際暗藏玄機。“準入條件很寬鬆，但沒有好的工資證明，也貸不出多少錢來。”而且外資銀行手續費和管理費也要更高一些。

你收入高，它們也不見得認為你有信用

8、它們輕易不會讓你的房屋被拍賣

它們輕易不會讓你的房屋被拍賣

貸款后，個貸經理還有一個重要任務就是催繳貸款。如果他們經手貸款的房屋最終被拍賣，對他們的職業生涯來說，將是個重大污點。所以他們輕易不會讓這樣的事情發生。他們除了打電話，還會親自上門貼催繳單，盡力給房主施加壓力。連續逾期還款超過三次，他們便會認為你存在惡意不還款的行為，房屋也有被收回的風險，但這種情況並不多見，因為對房主來說，自己把房子賣掉其實更賺錢。

如果客戶在還貸方面實在有困難，但又想保留房產，個貸經理往往會幫你延長按揭還款期限，但因為銀行面臨壞賬風險，所以會用較長的時間和復雜手續，來對借款人的收入與支付能力進行評估。“根據個人工作等實際情況，最多能獲得展期3年。”　

9、它們會暗示你如何達到貸款條件

某房貸代辦中介公司的總經理說：“在競爭的條件下，個貸經理很容易放松審查，發放貸款。開發貸產品時，銀行也會在貸款審批上比較松一點，因為它們的回款壓力大，急於放貸並回收之前的資金。”

大部分個貸經理樂意暗示你如何達到貸款條件。在目前的房價水平下，房屋按揭貸款的條件一般是月收入達到月還款的2倍，或有其他資產作為補充。

如果你的條件不夠，他們會直接告訴你該怎么做，“最好的辦法就是在按揭行增加個人資產，現在個貸經理不能開口讓客戶存錢了，於是改由銷售來暗示客戶。能夠體現個人還款能力的，還是現金類資產。銀行最喜歡的是讓客戶買該銀行的保險和理財產品。”前述代辦中介說。

它們會暗示你如何達到貸款條件

10、未到期的定期存款可以做抵押貸款

未到期的定期存款可以做抵押貸款

除了房產，其實還有其他抵押物，常見的如存單和理財產品—具有現金價值的保單、外匯理財產品、憑證式國債。它們根據價值和貸款用途可以獲得不同的抵押率和貸款期限。如此，在急需資金時可以比較一下，兌現存款和抵押貸款哪種方式更劃算。比如一張未到期的定期儲蓄存單，提前支取會造成較大的利息損失，通過計算之后，你可能會發現提前支取的利率成本不如拿來直接辦理質押貸款劃算。

市場上一些小額信貸公司算是銀行個貸部業務的競爭者，但向它們貸款成本更高，有的利率高達20%，只是審批相對容易。目前還有一些銀行開始設立消費金融公司，更專注於消費信貸，形式上與信用卡分期付款類似，成本與銀行差不多。?