石盛發：重新認識和定位社區商業

金融界網站訊 11月24日—26日，2014觀點商業年會在廣州中心皇冠假日酒店舉行。本屆年會的主題為“互聯網時代的商業”。金融界網站為您進行全程圖文直播。

萊蒙商業的石盛發先生，發表了題為“社區商業的產品特點與發展前景”的主題演講。石先生提到，

一提到社區商業，大家傳統印象中就是住宅底商，社區商業就是早上出門買點早餐，一些房屋中介、麻將館等等的業態。其實我們覺得應該是重新認識它，或者是給它重新的定位。石先生提了四點，一個就是社區生活的提升。以前我們可能更多的是一個社區的配套，現在我覺得應該更多的是社區生活品質全面提升的一個創造者。從開發的角度，這時候就要引起注意，或者是作為一個戰略規劃來提前，我們不僅僅是規劃一些商業街，規劃一些底商。如果我們把社區商業做成主力店，或者是社區MALL、鄰里購物中心，按照這樣規劃的話，它對整個住宅的價值是完全不一樣的。我們去買一個物業，鋼筋水泥，戶型基本上都差不多，但是如果你的旁邊是一個萬科生活廣場，或者是綠景的佐鄰，有這樣一個品牌出來，它比傳統的底商品牌高很多，這時候社區商業對住宅的提升是非常大的。所以我覺得社區商業今後應該承載的就是生活品質全面提升這樣一個載體。第二個方面是第三交流的空間。大家都知道，我們除了辦公場所之外，社區商業作為居家的對外延伸，還可以成為第三交流空間。第三個是剛性需求，社區商業的業態組合、功能，就在我們的家門口，我們非常的便利，吃喝玩樂完全可以是實實在在的剛性需求，我們可以完全打破電商給我們帶來的影響，以及城市核心商業給我們帶來的影響，第四點，社區商業的(通信/連接)埠價值。社區商業日常跟顧客的消費互動是非常多的，而且這個社區商業顧客非常穩定，互動性非常強，黏性非常高，可以形成流量規模，達到一定程度以后，可以充分增強它的價值，形成增值服務，包括家政、委派經營管理、委派租賃、團購，並針對不同的細分人群，可以做到對社區商業不同人群的增值服務更大。

以下為部分文字實錄：

石盛發：大家好，我是萊蒙商業的石盛發，今天本來演講的是我們集團的羅總，但是他臨時有事，所以我就代表他做一個主題發言。

我講的題目是“社區商業的產品特點與發展前景”。剛才各位嘉賓都談到了商業地產的產品一個結構性的矛盾，以及互聯網思維對實體商業地產的影響，其實我這個演講環節里面也涉及到很多這方面的內容。

大家知道這幾年商業地產應該說是增量態勢是非常迅猛的，不管是在一線城市，還是二線城市，甚至三四線城市，大家把目光更多的是集中在綜合體、大體量的商業方面，真正關注社區商業這一塊的，經過這兩年的發展有所重視。現在大家都說商業地產的結構性矛盾很大，市場飽和，我們在這個結構性的問題方面是不是有更深入的了解和認識，其中有一個很典型的就是社區商業。這幾年應該說在潤物細無聲中出現了像萬科的生活廣場，包括佐鄰，以及萊蒙以前做城市綜合體，現在開始轉型做社區商業，我們的萊蒙領尚在深圳、南昌、杭州等地形成了自己的品牌。

一提到社區商業，大家傳統印象中就是住宅底商，社區商業就是早上出門買點早餐，一些房屋中介、麻將館等等的業態。其實我們覺得應該是重新認識它，或者是給它重新的定位。我這邊提了4點，一個就是社區生活的提升。以前我們可能更多的是一個社區的配套，現在我覺得應該更多的是社區生活品質全面提升的一個創造者。從開發的角度，這時候就要引起注意，或者是作為一個戰略規劃來提前，我們不僅僅是規劃一些商業街，規劃一些底商。如果我們把社區商業做成主力店，或者是社區MALL、鄰里購物中心，按照這樣規劃的話，它對整個住宅的價值是完全不一樣的。我們去買一個物業，鋼筋水泥，戶型基本上都差不多，但是如果你的旁邊是一個萬科生活廣場，或者是綠景的佐鄰，有這樣一個品牌出來，它比傳統的底商品牌高很多，這時候社區商業對住宅的提升是非常大的。所以我覺得社區商業今後應該承載的就是生活品質全面提升這樣一個載體。第二個方面是第三交流的空間。大家都知道，我們除了辦公場所之外，社區商業作為居家的對外延伸，還可以成為第三交流空間。第三個是剛性需求，社區商業的業態組合、功能，就在我們的家門口，我們非常的便利，吃喝玩樂完全可以是實實在在的剛性需求，我們可以完全打破電商給我們帶來的影響，以及城市核心商業給我們帶來的影響，所以我們在業態規劃方面，我們的社區商業受到的影響相對來說是比較小的。第四點，社區商業的(通信/連接)埠價值。這一塊通過萊蒙幾年的開發之后，充分認識到社區商業(通信/連接)埠價值的重要性。就是因為社區商業日常跟顧客的消費互動是非常多的，而且這個社區商業顧客非常穩定，互動性非常強，黏性非常高，可以形成流量規模，達到一定程度以后，我們會充分增強它的價值，形成增值服務，包括家政、委派經營管理、委派租賃、團購，我們針對不同的細分人群，可以做到對社區商業不同人群的增值服務更大。現在萊蒙商業在不同的地區，特別是在南京、深圳，可以做到酒店托管，業主的商鋪可以委派經營管理、維修、家政、家居，這些對外延伸的功能，通過社區商業的(通信/連接)埠可以充分的實現出來。這是我們對社區商業的重新認識。

社區商業的產品特點。我們對比了綜合商業或者是城市綜合體，它的屬地性非常強，體量小、商圈輻射范圍小，投資小、開發相對簡單，風險低、運營管理比較簡單，所以帶來的培育周期比較短，開發成本相對比較低，最後是容易實行標準化和連鎖化的發展。大型的購物中心一年開發五六個就已經到頂了，但是一個社區購物中心，我一年可以開若干個，它的招商、運營管理的連鎖化和標準化更容易復制。如果一個公司一年能開10個，10年、20年開發出來的總量遠遠超過做大型綜合購物中心的開發商。

社區購物中心的發展前景。這是有它充分的理論來源，就是中心地理論。中心地存在等級之分，中心地的等級決定了區域內中心地的數量、規模、分布，中心地等級由其所提供的高低級別的商品或服務決定。中心地的服務范圍圍繞中心地呈正六邊形分布，中心地的服務范圍與其等級成正本，等級越高它的服務范圍越大，等級越低它的服務范圍越小。同時中心地的數量跟它的等級成反比，一個城市的中心或者是核心只有一個或者兩個，它的次中心也就三個、四個，一個城市的中心為數不多，這是它的中心地最高的等級。但是次中心或者更低等級的中心地是若干個，所以這就決定了它在商業的分布上最高的等級可能是檔次最高，層級最高，商圈覆蓋范圍最廣的。從這個理論可以看到，社區商業未來的空間是非常巨大的。

社區商業具有自己的特點，它具有旺盛的生命力和獨特的優勢，明顯的是它扎根社區，依靠社區生存，挖掘社區周邊一公里范圍內居民的消費需求，出門就需要買的這些東西。社區商業的產品特點決定了它在運營管理方面也比其它的形態或者業態有更多的優勢，比如說在前期規劃方面，因為它的體量比較小，消費者更加明確，定位更加準確，所以它的規劃和定位更容易掌握，同時它的招商成本比較低，不是說招世界品牌，另外就是培育成本比較低，它的標準化復制也比較強。社區商業的這幾個特點，決定了它的市場前景非常廣闊。

社區商業的業態配比。本身社區商業的性質和產品特點，決定了它在租戶組合方面，在它的定位方面相對來說比較簡單。不同的年齡層次，不同的社區的產品方面的設定是不一樣的。社區商業的典型業態，實際上這種業態在購物中心里面有，但是它更加側重在功能方面和服務體驗方面，具有更強的特色。在一個社區里面，在初次置業者、普通家庭和改善型業主方面，他的需求都是不一樣的。

我的演講就到這里，謝謝大家。