賈康：房地產稅改革已產生影響 以後還會推進

財政部財政科學研究所所長賈康

金融界網站訊 8月6-9日，2014博鰲房地產論壇在海南再啟，本次論壇主題為“下行頻道中的房地產”，金融界網站為您全程直播。財政部財政科學研究所所長賈康在論壇上做主題演講。

賈康表示，房地產稅改革方向已經被最高決策層鎖定，這次在最高層的檔案中已經明確了加快立法的改革。

賈康認為，上海、重慶兩地的試點，力度上是有力收斂的，減少對市場的振動，重在搭建基本的制度框架。房地產稅改革實際上已經在近期產生影響，特別是這一兩年來，越來越清晰。

“這一兩年沒有動作，並不意味著以后沒有動作。”賈康強調，現在在加快立法，換一句話說，在立法先行過程中，今年是不可能再看到其它地方跟進試點。明年估計仍然是會按照加快立法的步伐，在立法上一個環節一個環節的推，“在立法的過程中還會引起很多的爭議，在推進過程中，要避免現有的無休止的太多爭論，要在以后繼續承認允許大膽試、大膽闖的彈性空間。”

此外，賈康指出：“前面一段時間有一種有點震撼的觀點，上海、重慶兩地的試點已經被有關管理當局廢棄，著眼點是看到了加快立法這個說法，但是這個評價我認為是不妥當的。如果把前期的試點和新階段的立法要求割裂開來，而對兩地試點加以否定，是一種在加快立法面前不符合改革漸進邏輯的，實質是否定推動這一改革的前期努力，以及抹煞試點的本土經驗對於立法的支援意義。”

以下為演講實錄：

賈康：大家好，我爭取盡量說得簡短一點，按照論壇的安排，我用下面這個時間段，談一下自己怎么樣看待上海、重慶兩地的房地產稅改革試點，和可以總結的一些啟示。我知道方方面面非常關注房地產稅的試點，在2011年啟動這兩地試點之后，不同意見，不同的評價有所體現，但是我認為討論得還不夠。我借這個機會，從正面簡單勾畫一下，應該怎么樣了解、認識和分析這兩地的試點。

所謂房產稅的試點，涉及的稅種嚴格意義上講，應該是稱為國際上所表述的房地產稅，或者不動產稅。

雖然這個地方試點的細則不盡相同，但是都包含著向標準的房地產稅靠攏的取向，簡單看一下這兩地的特色。從不同的設計來看，上海主要是增量調節，它針對的是本地居民新購兩套及以上住房，外地居民的新購住房，它對外地戶籍還無法取得全國聯網的數據，在設計上相對簡便，只要是非上海戶籍的，你出手購房，就認定為是第二套及以上。換句話說，你不出手新購住房，這個手就沒有關係。這個政策目標就是側重於遏制投機炒房行為，穩定房價。而重慶版的課稅對象包括存量的獨棟別墅、新購的高檔住宅，它更側重於對豪宅征收特別稅，這個政策目標的解讀，就是包括了適當抑制高階消費的政策取向，當然也包括調節收入分配這個內容。

實際上這兩地的試點不能說只調節了什么，它們之間的調節都是多方面的，但是側重點確實有不同，從稅率上來看，上海的稅率規定的是0.6，但是它還有一個照顧稅率0.4，另外它在評估之后，有一個打7折的規定，所以0.4的有效稅率是0.42。重慶規定的是0.5到1.2，從這個計稅依據來看，兩地都是先按照交易價，而不是評估值來征收。在起點上我認為也無可厚非。上海只涉及增量，已經涉及的評估價就是眼下的價位，沒有必要又做一輪評估。重慶也是先讓社會可接受，你原來的房子到底市場上怎么樣，增值的部分先不考慮，從免稅方面來看，上海是按照人均面積60平方米免稅，重慶是存量按照每戶180平方米，180平米以內免稅，如果你這個獨立別墅是180平米以內，你可以照樣不交稅。重慶的新購高檔房，是按照100平米以上來征稅。

[NT:PAGE=$] 雖然兩地的這個政策的出臺存在著激烈的爭議和明顯的阻力，但是在先行先試的動作方面，他們都切入了實際的改革進程，積累了必要的本土在這方面前所未有的經驗，並且逐漸凝聚共識。而且這兩方面都有柔性切入的考慮，力度上是有力收斂的，減少對市場的振動，重在搭建基本的制度框架。即使如此，我們還是可以看到，商品房市場上，高階成交量和價位受很大影響。這個運行不久，兩地都表達了這方面可以觀察到的變化。在試點中間，上海只是正面涉及增量，但重慶涉及增量之外的一些存量。重慶之所以敢這么做，除了其它的因素之外，他們也說到，趁著重慶還沒有走到像上海那樣的局面，先把制度框架建立起來，他們摸了個底，重慶的符合征稅的存量房子只有3000多套，這些住獨立別墅的人都是成功人士，犯不上為了一年幾萬的稅去跟政府拼命，99%以上都是可以征到的。少數沒征到的主要是什么問題呢？就是找不到房主。當然咱們內部說，你要想把這個事情按照規定往下做也簡單，三年過后廣而告之，各種媒體上，政府的資訊披露出來，請房主趕快跟政府部門聯系，你如果再不聯系，這個不動產充公。這是我純粹假設一個情景，這個問題不是沒有解決方案的。

我們這樣一個簡要觀察之后，還要強調，面上這點調節效應之外，特別是要看到這種制度變量還影響了人們的心理預期，預期上的影響在未來會隨著我們的改革進程，在互動中間有更多的體現。我感覺大家高度關注房地產稅改革，實際上已經在近期產生影響。特別是這一兩年來，越來越清晰的，全國不動產聯網，城鎮地區先到位，實際上跟我們二手房市場上很多不明不白的，看不到它的供應來源的，這個供給一下子涌進來非常有關。如果從亮底的改革實效來看，是有一些非常明確的批評意見的，這個啟動不久，有一個批評說稅收增加不少，另 我們這樣一個簡要觀察之后，還要強調，面上這點調節效應之外，特別是要看到這種制度變量還影響了人們的心理預期，預期上的影響在未來會隨著我們的改革進程，在互動中間有更多的體現。我感覺大家高度關注房地產稅改革，實際上已經在近期產生影響。特別是這一兩年來，越來越清晰的，全國不動產聯網，城鎮地區先到位，實際上跟我們二手房市場上很多不明不白的，看不到它的供應來源的，這個供給一下子涌進來非常有關。如果從亮底的改革實效來看，是有一些非常明確的批評意見的，這個啟動不久，有一個批評說稅收增加不少，另外一個是說沒有看到房價急速下跌，動靜不大，到底起什么作用。這都是一些非常表面化的評價，如果從住房保有稅的角度觀察，別那么性急，全年下來是多少？上海現在已經達到了幾十億的數量級，重慶要少一些，重慶的發達程度比不上上海，雖然它涉及了一些存量，但是它總體調節的是高階，但是不論怎么樣，絕不是像上半年那個情況，征不到幾個錢。

對於整個稅收來說，這點錢不算什么，但是我們可以客觀地判斷，它開了一個好頭。另外我們要看到，剛剛柔性期過后，需要若干年改革之后，才能看到大規模收稅的可能。在上海房地產稅改革的最大的任務，在一定意義上說不是簡單的收稅，而是要在制度建設上破冰、試水。上海和重慶這樣的城市，無論叫一線還是叫二線，在中國城鎮化發展過程中間，未來老百姓從中等收入往高收入階段走，有差不多4億人從農村區域進入城市區域長期居住。大家想想這個潛在的市場和不動產上保有環節的稅基怎么算。還有另外一些收獲，上海多年來想追求的不動產設定方面的調節目標，新出手買房的人能不能更多考慮周邊地區，而不是像過去那樣寧要浦西一張床，不要浦東一套房，多年來都想做這種調節，但是過去的收效不大。這次這個多年苦惱的問題，卻被一個小小的杠桿有效地做了變化。我們注意到上海的房地產市場有一個差別，中心區域的稅率是0.6，周邊區域的稅率可以從低，變成0.4。很多人買房的時候，就選擇了周邊區域。這是在本土實驗里再次證明經濟學的基本分析、基本邏輯是可以理論密切聯系實際的。

房地產稅調節的效果在啟動初期不會太明顯，因為太明顯，引起的社會振動就會比較大，兩地試點都是有意相對平緩的切入，但是長遠來看，這個改革的效果是可以預期的。進一步我們就要注意到，十八屆三中全會明確要求，加快房地產稅立法，並適時推進改革，明確了兩地試點的指導方針。兩地試點形成的探索經驗，將成為我國加快立法的實踐經驗，而且是非常重要的，很寶貴的資訊源。現在在加快立法的方面，業務部門的解讀就直接表述為立法先行，換一句話說，在立法先行過程中，今年兩地試點是不可能再看到其它地方跟進的。而明年估計仍然是會按照加快立法的步伐，在立法上一個環節一個環節的推。在立法的過程中還會引起很多的爭議，在推進過程中我們對有些東西應該理性討論，而再往前推的時候，要避免現有的無休止的太多爭論，要在以后繼續承認允許大膽試、大膽闖的彈性空間。

但是現在改革進入深水區的階段上，更要注重頂層設計，積極立法。在這個立法正式確立了工作任務的情況下，前面一段時間有一種有點震撼的觀點，上海、重慶兩地的試點已經被有關管理當局廢棄，它的著眼點是看到了加快立法這個說法，但是這個評價我認為是不妥當的，如果把前期的試點和新階段的立法要求割裂開來，而對兩地試點加以否定，是一種在加快立法面前不符合改革漸進邏輯的，它的實質是否定推動這一改革的前期努力，以及抹煞試點的本土經驗對於立法的支援意義。這個改革方向已經被最高決策層鎖定，這次在最高層的檔案中已經明確了加快這個立法的改革，對於這個大方向我們應該有一個認知，爭取在自己的生產經營規則里邊看得稍微遠一點，這一兩年沒有動作，並不意味著以后沒有動作。

另外還有一種疑惑，這也是反復被媒體上的朋友們提到的，兩地的房產稅試點是在現有房地產稅條例基礎上國務院批準的試點，到了三中全會決定提出要加快房地產稅立法，是否是在合法性上對前期的否定呢？不能這么理解，其實對於決定中關於房地產稅表述的立法，應該作為一種動態的理解和把握。我們國家現在具體開征的18種稅，有法可依的只有3種，即使有法的稅，對它的合理性也是沒法評價的，這是一個現實，所以我們應該實事求是地看到，我們現在所說的立法，它的涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級的條例、暫行條例，一直到我們法里面仍然有效的官方確定的紅頭檔案、白紙黑字的規則，這都是法律的組成部分，我們要把立法的層級往上提升，以適應發展的需要，兩地試點之所以並不違法，就是因為它在這個法律法規體系授權鏈條之內的，它的意義就是提供了先行先試的寶貴本土經驗，應該肯定這種敢為天下先，在漸進打開局面這個過程中的重要意義和作用，以后在加快立法和繼續鼓勵先行先試方面，也不能做互相排斥的理解，而應該形成一種合理互動，承上啟下的關係。

把這些做一個簡要的考察和歸納之后，我簡要歸納一下兩地改革的一些啟示。在已經明確加快立法、推進改革的方向之下，我們應該注意，兩地試點和各個方面認識和爭議過程中間，我們要往前看，提出立法過程中應該注重考慮的幾個要點：第一，中國的住房保有環節的稅收不能簡單套用美國的普遍征收模式，這是我說過多次的，媒體的朋友們過去報導我的觀點只說賈康特別明確和堅定地主張要開征房地產稅，但是往往咱們媒體朋友沒有跟上說，我同時強調了，在可以預見得相當長時間內，中國不能按照美國那樣建一平米征一平米，必須扣除一個免征額，無論多富的人，他的第一單位的消費住房是要受到免稅待遇的，所有人在這個框架下是一律平等的，這是一個很重要的政策，讓全社會吃定心丸和相對容易接受這個新制度框架的一個很重要的要求。兩地的試點足以說明柔性切入的考慮，對我們通盤改革繼續有它的現實意義。

第二，管理部門應該更開明地披露相關資訊。比如大家都質疑這個稅這么復雜，能不能解決評估值的問題。應該講，沒有問題，中國人並不傻，我們現在在計算機網絡技術方面是后來居上的，我們的硬體、軟件、整個這方面的具體的表現沒有任何問題。中國人在技術方面不存在推進房地產稅在它的評估、確認、仲裁、設計、解決糾紛機制等等方面過不去的硬杠桿。

第三，應該繼續允許和鼓勵不同利益訴求意見表達，要引導理性討論。所有的利益訴求都應該有他表達的權利和空間，而大家最推崇的應該是在理性的討論，各自擺依據、講道理的過程中尋求最大公約數，把局部利益和全域利益很好的結合，形成現代財政制度的根本利益的到位。最後一點，在房地產稅這件事情上我們要學習借鑒美國進步時代的進步歷程。現在在稅收的方面，房地產稅是一個明顯的民主稅，它要放在地方政府層面，而且靠近基層。它和社區、老百姓有千絲萬縷的聯系，這正好是一個調動所有人關心地方政府，錢從哪里來，用到哪里去，怎么樣政府提高透明程度，政府提高績效水平，做好它應盡的工作。當然從這個里面，整個這個體系為人民群眾利益最大化盡責，是這樣一個制度安排很好的切入點，美國進步時代就是在這樣的過程中推動稅制、法律制度、公共意見表達等等，克服了它的混沌時代的制約，沒有落入陷阱，而一路走入世界頭號強國的地位。中國在加強房地產稅立法過程中應該充分借鑒美國這個前面的經驗，而做好中國人自己的制度建設、制度創新的事情，這些看法請大家批評指正，謝謝。