存量時代 地產基金掘金商業地產新模式

　　房地產行業進入存量時代，已經成為市場的普遍共識。那么，進入存量地產時代，地產基金在商業地產方面又有什么新的“玩法”？

　　過去幾年，國內商業地產出現井噴式發展，伴隨而來的過剩隱憂也逐漸暴露於市場。在房地產行業進入“新常態”的普遍市場共識下，商業地產將會告別野蠻生長階段，通過各種模式創新進行良性修復，進行中國式的突圍。

　　如果說限購限貸放松，給住宅地產帶來剛需型和部分改善型需求的釋放。那么，央行在9月30日出臺的金融新政中，強調鼓勵mbs和reits，則給沒有合適退出機制的商業地產行業帶來福音，同時也給房地產金融行業帶來巨大的想象空間。

　　11月1日，在上海（樓盤）舉行的2014全球房地產金融峰會上，包括德信資本、高和資本在內的多位國內知名房地產私募基金管理人，就在當前房地產行業並購潮中，地產基金有哪些商業地產投資機會，進行了金融視角方面的剖析。

　　存量時代並購是主題

　　房地產行業進入“存量時代”，已經成為市場的普遍共識。其中，作為近年開發商“激進”的商業地產，更是存在過剩的隱憂。

　　在發達國家，城市人均商業面積1.2平方米已算較高水平，但目前國內一些城市人均商業面積已達2平方米。據世邦魏理仕調查發現，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占了9個，中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。

　　按照良性循環的理論來看，商業物業的投資回報率一般在6%到8%。但近幾年，隨著中國商業物業交易價格的上漲，租金水平雖然也有20%～30%的大幅提升，卻遠遠趕不上售價增長，這導致不少商業物業整體回報率不到3%～4%，投資者熱情下滑，空置率不斷高企，經營前景堪憂。

　　對於開發商而言，投資商業地產還面臨一個最大的致命硬傷——即沒有合適的reits等退出機制。在近年房地產融資環境趨緊的市場環境下，沉淀過多資金的商業地產項目對開發商而言，變成了“燙手山芋”。

　　專門投資於商業地產領域的高和資本董事長蘇鑫認為，目前目前國內一線和核心二線城市都出現大量的存量地產，其中包括大量的商業地產，因為核心城市土地已經很少，這次調控會促使市場出現很多並購機會。

　　而深圳（樓盤）老牌房地產私募基金德信資本董事長陳義楓則認為，房地產進入存量時代，未來的增量將很難超越2013年的尖峰，但存量會不斷創新高，其中也包括商業地產。在新常態和弱周期疊加的行業環境中，流動性壓力凸顯，像一些大型房企有回籠資金時間的要求，往往會用空間換時間，低價拋售一些物業來換取現金流，這里會產生大幅折價的交易機會。對於地產基金而言，是參與並購的大好機會。

　　金融創新把握商業地產新方向

　　9月30日，央行出臺的金融新政中，強調鼓勵mbs和reits，不僅給商業地產行業帶來福音，而且也給房地產金融行業帶來巨大的想象空間。

　　長富匯銀總裁張保國表示，目前階段必然會涌現出很多並購的機會，無論是對商業的並購，包括是對房企等並購，機會會越來越多。在其看來，比較有並購前景在商業地產的版面，因為商業地產未來會有reits的出現。有reits的退出機制，地產基金可以從中把握機會。

　　德信資本陳義楓則認為，存量時代，開髮型基金面臨局限，而增值型基金正當其時，通過物業的增值可贏得未來。而增值型基金和並購型資金往往可以合二而一，通過並購交易加資產增值就是超額收益，售出的價值好預測流動性有保證，風險可控，同時也會有較高的毛利率。

　　據陳義楓介紹，而德信資本對於商業地產的並購，主要是針對流動性較強的社區商業業態。近期，德信資本推出的第一款並購基金，就是針對深圳的住宅項目的臨街物業商鋪。

　　“商業地產有不同的子業態，其中我們做的住宅小區的商鋪是屬於社區商業。這是流動性最強的一種業態，它的流動性可能要超過塔樓的住宅，有較大的剛需在支撐。”陳義楓說道。

　　此外，陳義楓還認為，增值型基金取決於資管能力，而合作將會是主流。房地產的資產管理能力，對於金融機構而言較弱，那么地產基金可以跟合作伙伴結成同盟的方式，來共同把握並購交易加資產增值的模式

　　而高和資本董事長蘇鑫也同樣認為，雖然商業地產出現很多並購機會，但接盤者將面臨經營管理的考驗，即如何通過經營和發展去提升租金水平，從而促使商業物業資產的增值。因為商業地產的價值還是由租金回報率來決定。

　　在蘇鑫看來，發展新的商業地產有兩個核心觀點，第一個是資產的增值能力，第二個是金融的創新能力。根據其相關的測算，未來三四年內，若地產基金有本事把（商業地產）的經營性現金流提高至40%，那么基金的模式便可應運而生。未來新的商業模式，私募基金將會大有可為。