上半年保障房完成投資7200億元 保障房概念一覽

新華網報導，截至6月底，今年全國保障性安居工程已開工530萬套，基本建成280萬套，分別達到年度目標任務的76%和58%，完成投資7200億元。

住房城鄉建設部表示，目前，包括棚改在內的保障性安居工程進展順利。下一步將重點推進的工作分別是：完善住房保障頂層設計，出臺《城鎮住房保障條例》，推進住房保障法制化、規範化；堅決把抓建成、促入住作為首要任務，加快推進保障房建設和棚戶區改造，完成各項建設任務；下大力氣推進各類棚戶區改造，依法依規做好征收補償、安置、資金籌措、質量監管、公平分配等各項工作；切實抓好保障房后續管理，在準入、使用、退出等方面建立規範機制，努力實現住房保障公共資源公平善用。

2014年，全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上（其中各類棚戶區470萬套以上），基本建成480萬套。

保障房概念上市公司

中天城投(行情,問診)：國內開發保障房住房最大的房地產上市公司

招商地產(行情,問診)：深圳保障房和前海概念雙龍頭

中國建筑(行情,問診)：股價最低的保障房概念

北京城建(行情,問診)：擁有北京地方國企背景

首開股份(行情,問診)：項目儲備豐富

金山開發(行情,問診)：在工業園區和海岸線建設開發方面有很大空間

城投控股(行情,問診)：上海保障房建設主力軍

福星股份(行情,問診)：武漢城中村改造最大受益者

格力地產(行情,問診)：受益於重慶、港珠澳大橋等規劃

渝開發(行情,問診)：代表市政府進行土地儲備整治和土地出讓等

合肥城建(行情,問診)：合肥舊城改造最大受益者

西藏城投(行情,問診)：題材豐富，保障房僅是其中一項

華發股份(行情,問診)：珠海保障房龍頭

云南城投(行情,問診)：未來將受益於昆明滇池開發和大量城中村改造

棲霞建設(行情,問診)：江蘇保障房建設龍頭

天房發展(行情,問診)：天津保障房建設龍頭

魯商置業(行情,問診)：山東保障房建設龍頭

招商地產：業績符合預期，拿地進度加速

類別：公司研究機構：安信證券股份有限公司研究員：萬知，何益臻日期：2014-03-21

業績符合預期，毛利率降幅較大：公司發布年報，2013年實現收入和利潤分別為326億和42億，同比分別增長28.7%和26.6%，EPS 為2.45元。綜合毛利率41.5%，較去年下降7.3個百分點，其中扣稅后的房地產開發業務毛利率為28%，同比降4個百分點，除環渤海地區毛利率保持穩定，其他各地區均有所下滑，長三角地區下降16個百分點至13%。三費合計19.4億，同比增24%，占比較去年下降0.2個百分點至6.0%。ROAE 為16.73%，同比增1.54個百分點。此外，公司擬每10股派4.8元（含稅）並轉增5股，現金分紅率19.6%，較去年上升4.1個百分點，股息率2.8%。

銷售基本符合年初計劃，公司拿地進度加速：2013年公司在19個城市在售59個項目，實現銷售面積274萬平，同比增11%，銷售收入432億，同比增19%，均價15766元/平，同比+7.3%。全年新增20個項目，權益面積497萬平，主要在二線城市，去年一線城市無新增土地。預收款375億，此外，公司公布前2月業績，銷售面積和金額分別為47萬平和61億，同比增30%和22%。其中1月新增6個項目（2月無新增），權益建面280萬平，拿地進度明顯加快。目前公司已進入28個城市，全國版面基本完成。項目儲備約1600萬平方米，二線城市占比上升，我們預計未來公司土地儲備結構按一、二、三線城市占比35%、50%和15%分布。

公司財務安全性良好，融資優勢明顯：期末公司剔除預收款的資產負債率為43%，同比下降4個百分點，優於行業。期末公司賬面現金242億，剔除預收款的流動負債373億，短期借款和一年內到期的非流動負債106億，財物安全性良好。期間公司香港融資平臺招商臵地發行5億美元5年期債券。利率4.02%。公司全年綜合資金成本僅5.23%，同比下降0.76個百分點。

公司計劃2014年銷售金額突破500億：計劃新開工548萬平（同比+29%）、竣工294萬平（+80%），年末在建990萬平（+34%）.

投資建議：“增持-A”評級，公司向未來5年實現“千億收入、百億利潤”目標穩步邁進。公司背靠大股東資源，在獲取項目和融資方面均有明顯優勢。公司去年計劃以每股26.92元（未除權）發行2.4億股，購買大股東蛇口項目及募集16億配套資金，目前股價遠低於增發價。預計公司2014、15年EPS 為3.05和3.68元（未除權），按14年6XPE 目標價18.29元。

風險提示：金融體系去杠桿、經濟增速下滑超預期，再融資受阻。

中國建筑：搶占城市綜合開發先機，提升市占率與盈利能力

類別：公司研究機構：申銀萬國證券股份有限公司研究員：陸玲玲日期：2014-03-26

上調盈利預測，維持“買入”評級：《國家新型城鎮化規劃》一方面制定了2020年城鎮化率從12年的53%提升到60%的目標，行業增長空間得到政策支援，另一方面鼓勵通過體制創新提升城鎮化質量，帶來新型城市綜合開發需求，我們繼續看好有望通過綜合城市開發大幅提升盈利能力，同時有望受益於優先股發行（公司屬上證50成分股，解決公司資產負債率達79.6%后融資問題）、央企治理改善和京津冀地區開發（眾多重點項目都位於該區域，包括全國唯一完整城市綜合開發項目）的中國建筑。維持對公司的“買入”評級，並基於公司訂單快速增長（13年訂單增長33%）和控股子公司中海外13年業績較好（增長23%），上調13年盈利預測，預計公司13和14年EPS分別為0.66元和0.78元，增速分別為26%和18%（原增速為20%和18%），對應PE為4.4X和3.7X，目標價4.4元（對應14年1倍PB，13和14年留存收益率70%），較當前股價有48%空間。

關鍵假設：新型城鎮化建設市場化步伐加快。

我與大眾的不同：（1）市場主導城市綜合開發有助於提高城鎮化建設質量：十八大和《新型城鎮化規劃》明確了市場對於資源設定的決定性作用，我們認為未來市場有望逐步承擔政府在城鎮化建設中所涵蓋的規劃設計、一級和二級土地開發、城市運營上的主導地位，優勢在於：①解決地方政府城鎮化建設帶來的高負債、資金緊張難題，②較一般地方政府，大型企業能更好整合產業和公共服務資源，③“企業行為”較“行政行為”更關注項目長期經濟性和可持續性。（2）成立方程公司集中四大優勢搶占城市綜合開發先機：14年1月，中國建筑在原有城市綜建部基礎上重組成立中建方程公司，方程公司以城鎮綜合建設業務為發展方向，中建未來各城鎮綜合開發業務將以項目子公司的形式隸屬方程公司，這一方面顯示公司轉型做大綜合開發業務的戰略決心，另一方面通過方程可采取入股產業公司等或戰略合作的方式，增強資源整合和策劃設計能力。我們認為中建在“城市綜合開發”上的優勢在於：①資金和規模實力強，融資渠道和資金成本較小公司有顯著優勢，②全產業鏈版面，唯一擁有3個特級總包資質，③與地方政府合作密切，了解地方需求，④大客戶關係帶來豐厚產業整合資源。（3）首個綜合開發試點進展順利，盈利性高，未來有望復制：“塘沽灣”項目位於天津濱海新區，是中建乃至全國第一個由企業完成承擔土地一級開發、土地二級開發和城市運營的項目，項目預計15年底首批還遷房入住，實現初步人口導入。項目公司注冊資本約10億，通過融資杠桿和一二級滾動開發可撬動約120億投入，收益包括：①投入資金享受8%收益（約10億，進入項目公司資本金），②撬動約60億施工業務，收益約8%（約5億，每年按項目進度結算利潤），③有望和政府分成土地增值部分收益。

股價表現的催化劑：推動市場力量進入新型城鎮化建設領域的改革政策細則出臺、其余地區城市綜合開發項目新簽等。核心假設的風險：新型城鎮化建設市場化程度低於預期、地產銷售預期持續惡化等。

北京城建：增發有望盡快獲批，盈利保持高增長

類別：公司研究機構：中國中投證券有限責任公司研究員：李少明日期：2014-03-25

公司2013年年報，報告期實現營業收入76.9億元（+15%）；凈利潤12.8億元（+17.3%），EPS1.44元，加權平均ROE15.9%；扣非后凈利潤12.5億元（+23.9%）， 擬每10股派發現金紅利4.4元。

投資要點：

擁有國資委背景，集團資源豐富。公司第一大股東城建集團由市國資委100%持股，公司土地開源能力較強。2013年，公司競得北京大興魏善莊、房山等6塊土地，規劃建筑面積108.21萬平。成功獲得順義平各莊項目一級開發資格，規劃建筑面積44.89萬平。為歷年來土地投資最多，在北京獲取土地面積最大的一年。

盈利穩定，資源充足，高增長可期。2013年，公司營業收入較去年增長15%，凈利潤增長17%。目前在手二級開發項目21個，總規劃建面719萬平；一級開發項目3個，可規劃建面156萬平，項目儲備豐富。隨著公司土地資源的增加，以及其商業地產板塊步入正軌，未來盈利仍將高增長。

融資開閘增發項目為政府鼓勵方向，有望盡快獲批，負債將有效降低。13年，公司獲得農總行30億元集團整體授信，同西藏信托簽署了總額為3億元的結構性融資。總資金成本約為8.1%。貨幣資金充足，短期償債能力強；資產負債率、扣除預收賬款后的負債率、凈負債率較年初分別上升2%、6%、45%，主要由於公司增加杠桿獲取更多資源所致，但負債水平仍處行業較低水平。同時，公司擬非公開發行發股融資39億元，若增發成功，估算資產負債率將由13年底的74%降低至67%，杠桿能力增強。

投資結構優化，收益增長可期。進一步優化投資管理，獲得參股企業現金分紅1.45億元，投資收益2.7億元，保持穩定。若IPO重啟，參股的國信證券、錦州銀行有望上市，將望提高公司估值。尚余預收款鎖定1年業績有余，近3年凈利潤年復合增長24%。14年貨量或達160億元，若去化率6成以上，銷售超百億（+20%）.14-16年EPS1.81/2.18/2.76元，對應PE6/5/4倍。RNAV27.1元，股價3.7折交易，價值明顯低估，再次“強烈推薦”。

風險提示：行業非系統風險及公司銷售不暢等的風險。

首開股份：業績改善可期，關注再融資進展

類別：公司研究機構：中國中投證券有限責任公司研究員：李少明日期：2014-04-04

公司公布13年年報，營業收入135億元（+7%），凈利潤12.9億元（-20%），EPS0.57元；扣非后凈利潤11.1億元（-29%），ROE9.56%；擬每10股派現1.8元（含稅）.

投資要點：

業績下滑，低於預期。（1）EPS0.57元（-20%）低於我們0.74元（+2%）的預期，一方面營業收入增幅低於預期，京內結算收入出現下滑；另一方面毛利率下滑幅度超出預期，房地產結算毛利率僅33.3%，大幅下滑7.7個百分點，低成本高利潤率項目資源不斷減少，且京內項目占比大幅下降。（2）維持14年迎來業績集中釋放期的判斷，但程度可能低於我們此前預期，下調14年EPS至0.84元（+46%）.13年結算量較少，一方面由於項目工程進度不均衡，此外部分京內項目計劃推遲至14年轉為現房銷售；14年可結貨量較多，而且美唐二期、常青藤、璞瑅二期3個高利潤率項目將集中結算，14年業績有望顯著增長。考慮到流動性趨緊壓制銷售，以及北京自住型商品房建設對公司京內剛需項目的沖擊，銷售及業績釋放可能低於我們此前預期。

銷售略有增長，14年有望加速。簽約銷售186億元（+5%），雖然受北京預售價格控制影響未能完成推盤計劃，但受益於京內項目售價上漲，以及公司加大京外項目銷售力度，仍然完成了年初制定的銷售計劃；新開工174萬方（-19%），14年計劃新開工288萬方（+66%）；14年計劃新推盤面積217萬平（+58%），銷售面積168萬平，銷售金額247億元（+33%），從公司過往表現來看，我們認為計劃完成是大概率事件，京內現房銷售項目是關鍵。

資金較為緊張，關注再融資進展。賬面現金131億元，剛好覆蓋短期有息負債；凈負債率183%，較年初大幅上升65個百分點。財務杠桿提高與公司加大拓展力度有關，13年新增項目權益建面214萬平，權益土地款186億元，與銷售金額持平，新增項目位於全部位於北京、蘇州、廈門、杭州、大連等一二線核心城市，區域版面進一步優化。擬發行公司債58億元及定向增發融資40億元，考慮到公司國資背景及積極參與保障房建設，我們認為獲批可能性大，將顯著緩解資金壓力，打開進一步發展空間。

13-15年EPS0.84/0.97/1.13元，PE6/5/4倍；RNAV14.10元，目前股價低於4折交易；PB僅0.86。各方面看公司價值被低估，14年銷售業績有望明顯改善，且有望受益於房企再融資開閘，維持“推薦”評級。

城投控股：環保業務穩步前進，轉型改革基礎夯實

機構：廣州廣證恒生證券投資咨詢有限公司研究員：姚瑋日期：2014-04-01

事件：

3月28日晚公司發布2013年度報告：實現營業收入35.17億元，同比下降32.24%；歸屬於上市公司股東的凈利潤13.79億元，同比增長1.97%；扣非后歸屬於上市公司股東的凈利潤7.91億元，同比增長55.35%，EPS0.46元。公司擬每10股派1.5元（含稅）.

點評：

業務整合之年，扣非凈利同比增長超五成。公司2013年收入同比下滑的主要因素一是房產銷售結轉面積較上年同期減少導致房地產板塊收入同比下降37.87%；二是公司於2013年8月置出原持有的上海環境油品發展有限公司100股權；三是公司於2012年出售合流污水一期資產系統，13年無水務收入。扣非凈利同比增長超五成的主要因素一是房地產業務毛利率同比大幅增長27.42個百分點，拉動公司整體毛利率同比增長19.48個百分點至39.64%；二是投資收益占利潤總額的比例由去年的81.79%下降至13年的51.04%。

環保業務穩步發展，垃圾發電總處理能力近1.4萬噸/日。2013年公司環保業務板塊實現收入7.4億元，同比增長30.43%。主要原因一是公司13年8月置入環科院的環保工程項目設計收入較上年同期增加；二是青島垃圾發電項目13年3月投運；三是威海垃圾發電項目12年9月投運，13年全年運營。目前，公司正式投入商業（試）運營的垃圾焚燒項目5個：江橋、成都、威海、青島和金山，在建項目3個：漳州、南京和太原；13年新增松江天馬與奉賢東石塘2個項目。公司垃圾發電總處理能力近1.4萬噸/日，2013年總處理垃圾量達224.58萬噸，上網售電量39，680萬度。14年公司計劃引進關鍵環節的核心技術，向產業鏈上游延伸，全面建設“CIMO”能力，轉變經營模式，分享環境產業價值鏈中高階部分的收益。

轉型改革需要時間，環境產業領軍企業是既定長期戰略。公司環境業務收入占比仍較低是客觀事實，占比提升需要過程，但公司打造“國內一流、國際領先”的環境產業領軍企業是既定的戰略方向。目前弘毅入股已交割完成，國企改革能手蔣耀也已正式就任新董事長，公司轉型改革的基礎逐步夯實。14年公司將積極研究推行短、中、長期相結合的，激勵與約束並舉的，薪酬與業績匹配的激勵和約束體系，為公司競爭力提升，業績提高提供制度保障。

盈利預測與估值。預計公司14-16年攤薄EPS分別為0.58、0.74、0.92元，對應13、10、8倍PE。維持“強烈推薦”評級。

風險提示：環境業務不達預期風險、房地產調控風險。

魯商置業年報點評：山東省龍頭，穩健發展

類別：公司研究機構：東興證券股份有限公司研究員：鄭閔鋼，張鵬日期：2014-03-19

事件：公司日前發布2013年年報。報告期內，公司實現營業收入52.93億元，同比增長44.07%；實現利潤總額5.47億元，同比增長15.16%；實現歸屬於母公司所有者的凈利潤2.64億元，同比增長7.07%。基本每股收益0.26元，同比增長4%。截至2013 年12 月31 日，公司總資產272.99億元，凈資產18.26億元，分別比2012年底增長26.63%和16.90%。

結論：公司是山東的房地產開發企業龍頭，核心競爭力在於集團整體強大的資金和資源實力。公司項目儲備豐富，未來還將繼續加強在山東省內的競爭力。我們預計公司2014年銷售仍然可以保持穩健增長，未來2年可以繼續保持20%的增速。我們預計公司2014-2016年的營業收入分別為53.66億元、74.16億元和90.78億元；歸屬於上市公司股東凈利潤分別為3.15億，5.14億和6.78億元；基本每股收益分別為0.31元、0.51元和0.68元，對應PE分別為12.3、7.53、5.71倍。維持公司“推薦”評級。