ipo觀察室316期：中新集團曲線上市 難救業績下滑

中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司(以下簡稱“中新集團”)近日在證監會網站披露招股說明書，擬在上交所上市，保薦機構是中信證券(600030,股吧)。中新集團是一家專業從事土地一級開發與經營、房地產開發與經營、物業管理、項目管理、酒店及酒店式公寓的經營管理、咨詢服務、產業與基礎設施開發的企業。

房企或變身開發區曲線上市

中新集團業務類型較為復雜，但其主營業務是房地產。中新集團2013年房地產開發與經營收入高達32.2億元，占其主營收入的比例為60.95%，同時，土地一級市場開發占比也有13.26%，兩者合計占其主營收入接近四分之三。

按照證監會2012年頒布的《上市公司行業分類指引》，當上市公司某類業務的營業收入比重大於或等於50%，則將其劃入該業務相對應的行業。按照這一個規定，中新集團應屬於房地產行業。

但是，房地產企業已經有數年時間暫停ipo，一位投行人士表示，目前證監會對房地產公司的再融資還是卡得很緊，近期雖然有所放松，但ipo重啟的可能性不大，中新集團預披露應該不是房地產企業ipo重啟的標志。那么中新集團以什么身份ipo呢？

答案可能是開發區，蘇州工業園區管委會主任楊知評在2012年曾表示，原本中新集團是列入房地產板塊，但現已經改列開發區板塊候選目錄。

然而，在證監會的《上市公司行業分類指引》中並無“開發區”一項，已上市的開發區企業，包括蘇州高新(600736,股吧)，絕大多數都歸入房地產行業。

有投行人士稱，在向證監會commitipo檔案時，需要填寫發行人“所屬行業”，但證監會並未明文規定一定要按《上市公司行業分類指引》上所列行業填寫。

所以，中新集團很可能以“開發區”的身份上市。在房地產企業ipo被凍結數年的情況下，中新集團何以能夠申報？一旦成功上市會不會引發其他房地產企業效仿？總之這種曲線上市很值得玩味。

業績明顯下滑

近年來，中新集團在生產經營中面臨由於國家房地產及相關行業實施調控政策帶來的各種風險。

中新集團稱，近年來國家在開發區(含經濟技術開發區、高新技術產業開發區、工業園區、高科技園區、生態園區、保稅區和出口加工區等各種形態的開發區)的建設運營、房地產開發建設等業務范疇就產業政策、土地管理、信貸、財政稅收等方面的宏觀調控政策頻出，進一步加大了對房地產及相關行業的調控，對公司業務經營的影響較大。

招股書顯示，2011年至2013年中新集團的營業收入分別為40.49億元、55.49億元和52.85億元，凈利潤分別為6.67億元、7.73億元和6.55億元，其中2013年營業收入和凈利潤同比2012年明顯下滑了。可見宏觀調控政策頻出對公司的業績發展影響較大。

在國家宏觀政策調控嚴格的市場環境中，市場競爭也非常激烈，以房地產為主營業務的中新集團業績在未來幾年很可能繼續出現下滑。