評論：市場需要“蚊型屋”嗎？

2014年月10月23日，北京（樓盤）– 李嘉誠推出7.5平米的房子在香港被“哄搶”，半天即售罄，一時引起業內關注。“蚊型屋”，顧名思義，即在狹小的空間里，兼顧功能多樣化，同時滿足睡眠、收納、洗浴、工作、就餐等多種需求。“蚊型屋”是否會成為未來房地產市場趨勢？這一話題，值得人們的深思與探討。

政策與產品——政策影響產品類型

由於住宅產品最小使用面積限制政策以及限購限貸政策，70年產權的“蚊型屋”在2003年后幾乎在市場上消失，而新近出現的蚊型屋基本以40至50年產權的酒店式公寓產品為主，且市場表現均較好。例如，西安（樓盤）一40年產權項目，推出建筑面積18平米，使用面積15平米的“蚊型屋”產品，並“只批發不零售”，目前正有企業介入，洽談直接整棟出租。據了解，南京（樓盤）位於江北的某項目也推出類似“蚊型屋”產品房源40年酒店式公寓，市場接受度也較好。

城市特征與區位——決定準入門檻

但“蚊型屋”是否在每個城市都適應呢？世邦魏理仕規則顧問部執行董事王廣強認為，由於亞洲發達城市如東京、台北、香港、首爾等城市，蚊型屋已不是什么新鮮事物，蚊型屋的居住者多為年輕單身人群或年輕夫婦，因此在人口結構方面，當人口密度超過6,000人/平方米、家庭結構小於2.5人/戶時，將出現較多蚊型屋的目標客群。同時住房價格高及住房資源的稀缺性，也是“蚊型屋”產品的重要準入門檻，如住房收入比達到0.35以上，且城市化率超過90%的情況下，“蚊型屋”將可能出現需求旺盛的情況，這也是“蚊型屋”產品推向市場的一個準入條件。

目前在中國許多一線城市如上海（樓盤）、北京等在這類指標上已與亞洲發達城市靠攏，如上海、北京家庭結構已分別達到2.5人/戶和2.7人/戶，同時住房收入比甚至超過亞洲發達城市分別達到0.43和0.51，這2項指標已經超過了亞洲發達城市的水平，在人口密度及城市化率方面雖仍與亞洲發達國家有一定差距，但也已向亞洲發達城市靠攏，這類一線城市也將成為首批跨入“蚊型屋”門檻的城市。部分先進的二線城市，如長三角區域的杭州（樓盤）、蘇州（樓盤）、南京等城市，在這類指標上也逐步向一線城市靠攏，未來也有望成為繼一線城市后率先跨入蚊型屋門檻。

對於準備進入市場的“蚊型屋”產品來說，在城市內的區位選擇也較為重要，一般位於市中心地段較好或者位於新興區域但依托周邊例如大學城、產業園、商圈等資源的“蚊型屋”項目，更有可能獲得較好的市場表現。50-65%的“蚊型屋”購買者為投資者，他們更加關注產品的投資價值。而剩余的40-50%的客群也為年輕的單身人群，他們也非常關注區域距離工作、學習的距離及周邊配套。

配套與設計——“增值”效果彌補過小戶型缺陷

由於“蚊型屋”的使用面積較小，因此在其配套設施、室內設計、公共空間以及物業管理等方面均有較高的要求。世邦魏理仕規則顧問部華東區董事吳振宇建議：在室內空間設計方面需更注重空間的利用以及面積的贈送，以此來避免購買者對於“蚊型屋”得房率低、空間感差等顧慮，要做到麻雀雖小，五臟俱全；此外，過小的居住面積容易造成居住者內心壓抑，因此需要打造類似於“公共客廳”等公共活動空間，加強年輕居住者之間的交流，緩解購買者對於住房面積過小帶來的內心壓力及缺失感；最後，由於“蚊型屋”的投資客較多，導致住戶結構以租客為主，人群較雜也會帶來一定的安全隱患，因此安全管理對於“蚊型屋”小區來說尤為重要。

“蚊型屋”是否真的能逆襲呢？“應該說隨著部分城市人口密度不斷地增加、城市化率不斷提高、住房資源越發的緊缺以及家庭架構逐漸的減小，‘蚊型屋’產品趨勢不是不可能，甚至相關政策也有可能會為了迎合這一市場需求而做出調整。”世邦魏理仕規則顧問部執行董事王廣強表示。