中信建投：信貸改善逐步兌現 房地產四季度或企穩

中信建投發布最新報告，維持房地產行業邁入評價。中信建投認為，房地產投資增速回落使得四季度經濟仍存挑戰，但成交環比改善顯著，對資本市場而言，政策博弈的價值正在凸顯。

數據顯示，

1-9月份，房企土地購置面積2.40億平方米，同比下降4.6%，土地成交價款6781億元，同比增長11.5%，9月份土地市場需求仍未見明顯起色，但部分代表房企如萬科正逐步加大補庫存力度，這是一個基金信號。

從成交看

，1-9月份，商品房銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月擴大0.3個百分點。值得關注的是，9月單月住宅銷售面積1.06 億平米，創年內最高單月成交量，環比增長41%，隨著大部分城市限購的取消，四季度供給恢復將開啟，預計四季度主流城市成交將延續改善趨勢。

從信貸數據看

，1-9月份，房地產開發企業到位資金8.99萬億元，同比增長2.3%，增速比1-8月下降0.4個百分點。個人按揭貸款9794億元，同比下降4.9%，降幅比8月份擴大0.4個百分點。9月新增個人按揭貸款為1097億元，環比增長4.9%，也是6月份以來首次出現回升，9月末的央行+銀監會檔案明確加強對居民合理住房貸款需求支援力度，預計按揭貸貸款需求得到釋放的趨勢將得以延續，從而助推市場企穩以及預期扭轉。

第一，投資持續下行符合我們預期

1-9月份，全國房屋新開工面積13.14億平方米，同比下降9.3%，降幅相對1-8 繼續收窄1.2 個百分點。其中，住宅新開工面積9.2 億平方米，同比下降13.5%，商業營業用房新開工面積同比已經持平，而辦公樓新開工面積增幅進一步擴大，達到15.4%。住宅單月新開工面積為1.16 億平米，同比下降6.2%，終結了前兩個月連續增長趨勢。整體房企新開工情況仍處於結構性回暖階段，尤其是商辦回暖力度較明顯，而住宅新開工情況仍未明顯改觀，恢復速度和節點仍有待需求終端的放量。

住宅投資4.67 萬億元，同比增長11.3%，增速回落1.1 個百分點。單月房地產開發投資同比增長8.6%，增速連續三個月下降，而單月住宅開發投資同比增長5.2%，增速較8 月繼續下行。分區域而言，東部和西部的投資增速仍在下行，中部地區經歷了一季度以來的快速調整后，增速正逐步企穩。

投資增速的數據正朝我們前期預判的下行軌跡一往無前，雖然當前行業已經存在基本面好轉的多個變因，但由於投資數據有一定的滯后性，即使未來幾個月商品房成交量回暖，投資增速仍然不容樂觀，這將對四季度、甚至明年宏觀經濟帶來較大壓力，但對資本市場而言，政策博弈的價值正在凸顯。

第二，土地市場未見起色，分化加劇

1-9 月份，房地產開發企業土地購置面積2.40 億平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8 月份縮窄1.4 個百分點；土地成交價款6781 億元，同比增長11.5%，增速下降1.3 個百分點。9 月份土地市場需求仍未見明顯起色，但我們也觀察到部分代表房企如萬科正逐步加大補庫存力度，土地需求的熱度回歸仍有待樓市成交量的進一步提高。考慮到去年土地市場一定程度上的非理性，我們維持全年房企拿地規模將有所收縮的判斷。
9月土地成交均價與上月基本持平，同比仍維持在17%左右的水平，雖然土地市場延續低迷，但土地價格尚未出現明顯調整。從溢價率來看，9 月40 個大中城市中，一線城市土地溢價率回升至25%，而二、三線城市溢價率則分別回落至8.9%和0.8%，目前在樓市成交量逐步恢復的預期下，部分地方政府開始醞釀提速土地供應，這也使得部分區域土地價格面臨挑戰，但如我們此前觀點，土地市場的表現取決於所在區域成交的分化，主流市場的土地價格仍將獲得更高估值。

第三，成交環比改善顯著

1-9月份，商品房銷售面積7.71 億平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8 月擴大0.3 個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.3%，辦公樓銷售面積下降9.5%，商業營業用房銷售面積增長7.0%。商品房銷售額4.92 萬億元，同比下降8.9%，降幅相較1-8 月份持平。值得關注的是，9 月單月住宅銷售面積1.06 億平米，創年內最高單月成交量，環比增長41%，事實上我們跟蹤的重點城市成交從8 月份開始已經顯著恢復，9 月的統計局數據進一步加以驗證。分區域來看，1-9 月份，東部、中部地區的銷售仍在下探，而西部區域已經逐步企穩。

出於托底思路，各地政府從二季度開始逐步放松房地產行業的行政限制，截至目前，除了北上廣深和三亞5 個城市尚未解除限購，其他城市的限購令都已成絕唱，與此同時，9 月末央行和銀監會發布檔案明確要求加強對居民合理住房貸款需求、開發企業合理融資需求和保障性安居工程建設信貸需求的支援，印證了我們此前關於行業流動性將逐漸好轉的判斷，將對房地產市場形成有力支撐，隨著四季度開始的供給恢復，我們預計四季度主流城市成交將延續改善趨勢。
9月全國住宅均價5865 元/平米，同比增長2.1%，環比下降0.8%，百城住宅成交均價環比也下降0.92%，連續5 個月下滑，此輪下行趨勢已經持續整12 個月，八成的環比下降城市數已基本覆蓋全國主流城市。在資金緊張以及完成年度計劃的壓力下，降價走量已經成為大多數房企在傳統成交旺季時的共同選擇，雖然我們對四季度的成交改善抱有期待，但價格的企穩回升仍需觀察成交回升的幅度。

第四，信貸支援力度正逐步顯現

1-9 月份，房地產開發企業到位資金8.99 萬億元，同比增長2.3%，增速比1-8 月下降0.4 個百分點。其中，國內貸款1.63 萬億元，同比增長11.8%；自籌資金3.75 萬億元，同比增長11.5%；個人按揭貸款9794 億元，同比下降4.9%，降幅比8 月份擴大0.4 個百分點。單月來看，9 月新增個人按揭貸款為1097 億元，環比增長4.9%，也是6 月份以來首次出現回升，9 月末的央行+銀監會檔案明確加強對居民合理住房貸款需求支援力度，且部分地方政府已經出臺相關細則對房貸政策進行調整，我們預計按揭貸貸款需求得到釋放的趨勢將得以延續，從而助推市場企穩以及預期扭轉。