中國房地產已開始逆調控 第三輪救市可能考慮減稅

利率市場化之后，銀行有限的資金更愿意放給利率自由浮動的企業，房貸是有上限的，年化平均利率只有7%左右。對於購房者還認為很高，但對於銀行，它已經很低了。因為存款成本也在上升，無利可圖啦。現在央行新政要銀行對首套房利率再下行，實際上它是做不到的。第三輪救市可能考慮減稅。這一觀點值得關注。

限購和限貸，本是房地產調控的兩把殺手锏，但現在情況已發生根本性變化。前有42個地方政府先后松綁限購，后有央行松綁房貸。確切地說，中國房地產已經開始明確轉向逆調控。

根據國慶黃金周期間樓市銷售數據，一線城市成交量依然下滑，北上廣成交量同比下滑三成，深圳下滑了18%。相比之下，已經“松綁”的二線城市則出現了另一幅情景。

國慶期間，武漢新房成交1785套，較去年同期漲28%。南京日均簽約量400套以上，比去年同期漲48.44%。更有全國性的地產代理機構表示，“十一”黃金周成交量環比上漲100%，接近2013年黃金周水平。

2008年和2014年樓市刺激政策對比

野村證券認為，中國2013年城市住房竣工建筑面積是25.96億平方米，並且人均住房建筑面積上升至30.6平方米，超過日本1988年的約30平方米，而到2017年的時候，中國城市人均住房面積將達51.1平方米。

這意味著，屆時中國城市的人均住房面積將僅僅低於美國，而高於除了美國之外的所有發達國家，但是按照中國的收入水平來看，實際上是無法消化這人均51.1平方米的供應量的，所以供應嚴重過剩，價格一定會暴跌。

西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁表示，央行救市政策出臺以后，市場的反應僅僅是持平，后續不樂觀。比較一下08年和2014年的樓市刺激政策，我們可以大概分析未來房價的走向。

大家對2008年的樓市刺激政策一定記憶猶新。2008年下半年，國際上受金融危機的影響，國內由於“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進，以及經濟進入調整期等因素的影響，樓市出現漲幅下降的趨勢。當時樓市是由一線城市暴跌進而引發二三線城市樓價發生變化。

2008年10月，財政部、央行等推出一系列就是措施，包括首次購房最低首付調整為20%，契稅稅率下調到1%，個人房貸利率下限針對性下浮30%等。

2014年，中國經濟整體處於下滑趨勢，在居民收入預期下降，貨幣政策偏緊等環境下，全國房地產市場跌入下行頻道。各地樓房成交量不斷萎縮，庫存量持續攀升，樓市陷入沉悶氛圍中。土地市場也“由熱轉冷”。

在樓市趨冷背景下，全國近50個大中城市實施近4年的限購政策全面松動，仍在執行限購的城市就只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市。9月30日，央行出臺房貸新政，涉及“貸清不認房”、“最低7折利率”等優惠政策。

七折利率優惠銀行做不到

那么，中國央行出臺房貸新政，樓市會買賬嗎？從目前情況來看，對新政能否執行仍存質疑。尤其是房貸利率七折的優惠更如同空中樓閣。

資深房地產專家韓世同認為，現在銀行資金成本偏高，中國央行新政對銀行是虧本買賣，必然做不到。

利率市場化之后，銀行有限的資金更愿意放給利率自由浮動的企業，房貸是有上限的，年化平均利率只有7%左右。對於購房者還認為很高，但對於銀行，它已經很低了。因為存款成本也在上升，無利可圖啦。現在央行新政要銀行對首套房利率再下行，實際上它是做不到的。

第三輪救市可能考慮減稅

中國住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，現在中央關注的是限貸放松后能否落實、政策落地后市場反應如何，如果市場反應不行，應該還會再考慮下一步放松。

那么，根據目前的情況，第三輪救市真的要來了嗎？接下來樓市要怎么救？

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，今年以來的救市政策，可以視為三步走，下一步可能要考慮減稅了。

第一步是限購放松，基本上從五六月份開始；第二步是限貸放松，9月30號以央十條為標志，已經開始放松了；第三步就是減稅，稅收減免。

據多位房地產人士分析，減稅的說法也許並非空穴來風。方圓地產首席市場分析師鄧志浩就預測，如果10月地產銷量再不起步，個人住房轉讓營業稅征免時限可能由5年恢復到2年。

對此，韓世同分析，有這種可能性：

兩年和五年都是帶有一種限制性的征稅，目前這個環節應該是減輕交易稅負，如果通過減負就能促進成交的話，我覺得這是一個好的舉措。

目前，新政效果還有待觀察，不過，地方政府新一輪的“救市”跡象已經顯現。武漢二套房公積金限貸松綁，最低首付降到3成。天津限購限貸雙雙解綁。地方政府官員頻繁進京表達樓市訴求后，可以預期，樓市博弈不會就此止步。

中國房價還會漲十年

雖然，地方政府已出臺松綁限購政策試圖救市，但中國樓市依然存在著堅定的看漲派，任志強與郎咸平就是看漲派里的中堅力量。

任志強與郎咸平並不認同中國樓市已經出現了拐點，依然堅定地認為，中國房價還會瘋狂飆漲，無論是自住還是投資，要買房子都要趁早。

在任志強看來，樓市崩盤論就是胡說八道。任志強稱，美國的房價對家庭收入比僅為4.3，算是房價過高嗎?但為什么會出現泡沫破裂？原因一是購房的個稅減免政策而造成的房價過高;這也許與中國正好相反。

二是向低收入家庭提供降低貸款標準的個貸;這與中國也恰恰相反。三是敎育，四是房價未列入cpi，五是限制供給。無法找到中國泡沫的論據。

經濟學家郎咸平也表示，當前在我看來，事情沒有如此簡單，真正的房價泡沫破滅還沒有來臨，恐慌型的暴跌，不會在2014年上演，現在的降價，只是偶爾的歇腳，並不會持續太長的時間。

甚至在郎咸平看來在未來二三十年中，上海的樓市，仍然會保持現狀，不會有大的變動。如果現在就認為上海房子會崩盤，那就有些癡心妄想了，我相信他仍舊會已平穩的方式過渡，他仍舊會是經濟支撐的重要砝碼。

任志強指出，今年房地產銷售增速下降，但並不可怕。在城鎮化推進背景下，房地產市場整體形勢不變。借鑒國外經驗，城鎮化率一般達到70%后，城鎮化進程才會趨於平穩。目前中國城鎮化的快速增長必然帶來房地產需求。

郎咸平也認為房產依舊是保值可信賴產品，他表示，房價未來還要漲，並且將繼續遵循一線城市漲幅大於二三線城市的規律，長期來看，選擇其它投資產品就要自求多福了，房地產仍然是最保值的產品。