中投顧問：超發貨幣成為推動房價上漲的因素之一

2013年，中國廣義貨幣供給(m2)為110.6萬億元，m2與gdp之比為1.95。而美國去年的m2約為65萬億元人民幣，m2與gdp的比率是0.65，這個數字僅為中國的三分之一。理中國1990年~2013年的數據來看，房價的漲幅與m2增長率的相關性高達71%。以上海為例，從2006年至今的8年里，上海的房價以每年14%的速度上漲，而這8年中國m2的年均增速為18%，上海房價增速占中國m2增速的比例為78%。

從上面的數據可以看出，廣義貨幣供給與房價之間存在著正相關的關係，隨著貨幣供給增速的提升，房價增幅也較大。狹義的貨幣m1是指現金加上銀行的活期存款，這里的活期存款主要指企業的活期存款；廣義貨幣m2是指m1再加上居民儲蓄存款和企業定期存款。貨幣供應量是央行重要的貨幣政策操作目標。央行通過調整存款準備金率等貨幣政策或者財政政策來影響市場上貨幣的供應，調高存款準備金率，則意味著商業銀行用於放貸的資金趨緊或者減少；調低存款準備金率則意味著實行寬鬆的貨幣政策，有利於提高資本市場貨幣的流通率。m2的大小反映央行是否把相應的存款放出來，來供應市場經濟的發展。

數據反映廣義貨幣供給與房地產行業有密切關係，但是在國家“限購、限貸、限價”等各種嚴厲政策下，房地產行業是如何獲取銀行信貸資金的支援的呢？首先，從我國房地產行業發展的特點來看，房地產開發企業自有資金一般只占據30%的比例，其他資金主要通過各種渠道籌集而來。銀行信貸是其中的主要途徑之一，主要有兩種形式流入房地產開發行業，第一為直接向房地產開發企業放貸，用於土地開發、住宅建設等；第二為房貸，即為購房者提供的住房貸款，這部分對房企也尤為重要。因為房企一般采取滾動開發的方式，高周轉、快拿地、快開發的形式，開盤后迅速實現資金的回籠。這需要銀行房貸的支援，如果房貸收緊，購房者購房成本增加或者首付提高等，將影響購房者支付力以及購買力等。因此，所謂的“限購、限貸、限價”政策等，遠遠沒有緊縮的信貸政策的實施對房地產行業的影響大。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示，我國人口結構在持續發生變化，隨著城鎮化進程的不斷加快以及戶籍制度的配套改革，將深刻影響房地產市場的需求端。住房需求總量、戶型偏好、購買能力以及區域內住宅需求量等都會受到影響。同時，我國正處在經濟結構調整、產業轉型升級的階段，房地產在國民經濟中的地位也將改變，所占的比重將日益縮小。資金將更多的進入實體經濟行業，而不是固定資產，只有這樣整個經濟體才更有活力，社會經濟才更有創造力。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）