2014年35個大中城市商業地產投資報告

隨著房地產行業進入“白銀時代”，企業的利潤率也隨之走低，目前標桿上市公司的凈利潤率基本在13%，甚至個別項目以10%的凈利潤率維持開發。這對於房企來講，區域或城市版面規則將直接影響到開發企業的利潤率，甚至規模化的增長機會。因此，房企勢必會調整自己的版面規則，選擇風險最小的城市進行拿地，以最大可能降低投資風險。

至此，我們也就不難理解為何房地產城市進入研究越來越受開發商重視。

針對這個話題，同策咨詢研究部針對不同物業類型進行綜合分析，近期完成了《2014年70個大中城市商品住宅投資價值研究報告》、 《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》、《2014年35個大中城市寫字樓投資價值研究報告》三份報告。

本文僅就《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》研究成果進行說明，通過這個描述讓更多的房企、金融機構等了解35個大中城市商業地產物業的投資價值，為開發商、金融機構等各市場主體決策做參考依據。

首先，我們考慮與商業地產發展的相關程度以及數據的可得性，選取10個指標，分別從人口因子和經濟因子兩方面衡量城市基本面，從而衡量35個大中城市商業地產的城市基本面投資價值。

35個大中城市商業地產的城市基本面投資價值指標

其次，我們選取3個反映商業地產供求關係的指標，從市場特征方面來衡量35個大中城市商業地產供需狀況，明確從市場供需的角度這些城市是否值得進行投資。

35個大中城市商業地產的市場供需基本面投資價值指標

其中，從35個大中城市人均商業面積來看，19個城市人均商業面積已經面臨飽和或過剩的狀態，已經占據35個大中城市半數以上。

同策咨詢研究部數據顯示，從國內來看，如果一個城市人均商業面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業地產供應面積已明顯出現過剩現象，而這樣的城市在35個大中城市當中不在少數。比如銀川（樓盤）、呼和浩特（樓盤）、沈陽成為35大中城市人均商業面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業面積最高的三個城市。此外，天津（樓盤）、重慶（樓盤）、杭州（樓盤）、南京（樓盤）、成都、大連（樓盤）、廈門（樓盤）、寧波（樓盤）、青島（樓盤）、合肥（樓盤）、長春（樓盤）、哈爾濱（樓盤）、貴陽、長沙（樓盤）、南寧、昆明（樓盤）等16個城市人均商業面積超過1.5平方米。目前，19個城市人均商業面積已經面臨飽和或過剩的狀態，已經占據35個大中城市半數以上。

而就北上廣深等一線城市來看，由於其常住人口數量龐大，商業地產市場需求也相當強勁，至今為止，總體上仍然沒有系統性的供應過剩的市場風險。但是，一線城市距離城市人均商業面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠，從這個角度來看，即使一線城市、其他二線城市目前商業地產沒有系統性的供應過剩的市場風險，也應該提早防范商業地產供應過剩的風險。

從目前商業地產已經面臨飽和或過剩的狀態的原因來看，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，主要為城鎮化與企業轉型兩方面，具體來講：

第一、在城鎮化過程中，新的城市發展規劃及商業環境不斷升級是主因。這些規劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區域合並、原有城市區域功能升級等諸多方面，這些規劃將直接導致社會及經濟資源向這些區域集合，也就直接導致中國城市商業地產開發快速的發展，導致整體市場接近飽和或局部過剩；

第二、在當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉移到商業地產，開始謀求戰略轉型，一定意義上也導致商業地產開發群起而上，導致商業地產開發面臨同質化，供應過剩的風險。盡管從企業自身的角度而言，企業是試圖通過戰略調整與轉型，實現其整個企業體系內部現金流結構中投資商業地產的資金與投資住宅地產、其他產業的資金可以互動，並且這兩者之間能夠實現良好互補，但是，從整個市場的角度來看，就會面臨總體上商業地產開發同質化與供應過剩的風險。

因此，從上述角度分析來看，我們也不難理解部分城市開始發布政策，提前預警和調整商業地產開發風險。比如今年年初蘇州（樓盤）市就出台商業地產“限售”和禁止售后包租”政策，防范在商業地產領域出現企業或項目經營風險；2014年6月，杭州也將對商業綜合體版面的問題區域進行差別化調整，部分區域將嚴格控制新增大型商業綜合體的開發。而這兩次政策的出臺為近期地方政府發布的政策之中首次提到“規避商業地產投資風險”的要求。

最後， 通過對35個大中城市的城市基本面與商業地產供需基本面兩項指標進行交叉分析，同策咨詢研究部最終得出35個大中城市商業地產投資價值結果。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從上述分析結果來看，城市人口多，產業經濟基礎強，對於商業地產具有強大的人口和經濟支撐，並且商業地產供需較為平衡的城市成為開發企業、金融機構等優先進入的城市，比如北上廣深等一線城市、杭州、福州（樓盤）、南寧、武漢（樓盤）、寧波、西安（樓盤）等二線城市。

而對於城市人口較多，產業經濟強，對於商業地產具有強大的人口和經濟支撐，但商業地產供給過度，短期市場壓力較大的城市，對於開發企業、金融機構等來講則成為其重點關注的城市，比如天津、重慶、成都等。

對於城市人口相對較少，經濟基礎較為薄弱，但商業地產供需較為平衡的城市，對於開發企業、金融機構等來講則成為其選擇性進入的城市，而這類城市還不在少數，並且大多數位於中西部地區。比如南寧、海口、青島、濟南（樓盤）、石家莊（樓盤）、鄭州（樓盤）、南昌（樓盤）、太原（樓盤）、蘭州（樓盤）、烏魯木齊。

對於城市人口相對較少，經濟基礎也較為薄弱，商業地產供給過度的城市，對於開發企業、金融機構等來講則成為應該重點規避的城市。比如合肥、廈門、沈陽、大連、長沙、哈爾濱、昆明、貴陽、呼和浩特、西寧（樓盤）、銀川等城市。

35個大中城市商業地產的城市投資價值

總之，從《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》分析來看，企業或金融機構等市場主體投資商業地產，應該謹慎為之，不可盲目投資。尤其是在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，企業融資成本高，資金面普遍緊張，商業地產的投資、開發風險更大，如果沒有比較穩妥的市場版面規則與資金面的支援，開發企業極有可能在這一輪市場發展過程中陷入僵局。