攸克地產：銀監會改口 樓市要反彈？

和訊房產訊息 一周之間，銀監會態度大相徑庭。這一次，2014年樓市有可能迎來遲到的春天。

6月6日上午，銀監會副主席王兆星在國新辦舉行的新聞發布會表示，要繼續執行差別化的住房貸款政策，大力支援首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求，同時關注房地產開發商的資金斷裂給金融帶來的風險。

王兆星是在回答國內《金融時報》記者提問時說這番話的。《金融時報》是銀行業內自己的報紙。這一問一答，熟悉我國新聞語境的朋友應該明白，絕非偶然。

但一周之前銀監會的態度可不是這樣。

5月30日，在銀監會2013年年報發布會上，銀監會相關負責人強調，涉及房地產貸款的各類貸款有關政策要求，銀監會沒有任何松動，沒有任何折扣，也沒有任何討價還價的余地。這個表態，語氣和用詞是相當的嚴厲，也著實嚇壞了一些地產商。

在房地產信貸政策上，銀監會的口徑與央行的態度，曾被民間解讀為兩種不同的聲音。

此前的5月12日，在央行牽頭召開住房金融服務座談會，副行長劉士余代表央行提出，各大商業銀行要講政治，講社會責任，房貸利率要合理定價，滿足首套房貸款需求。

在央行的通稿（所謂的“央五條”）里，正式的表述是“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”；此次王兆星的用詞卻是“大力支援”，猛多了。

銀監會的態度為何突然逆轉？攸克君的分析是，最大的可能是 ，高層發話了。劉士余代表央行黨委要求各大商業銀行從“講政治”的高度來理解首套房貸款利率的問題，但很多行長們把這兩個關鍵詞忽略掉了。

商業銀行在業務上更多是聽銀監會的，而銀監會那時的態度是什么呢？4月29日，在一季度電視電話會議上的表述是，“繼續嚴格執行國家房地產調控政策和差別化住房信貸政策”；5月30日的表述是嚇人的“三個沒有”。在這種情況之下，商業銀行對央行肯定是陽奉陰違，何況，房價高風險大，房貸利潤真沒什么誘惑。

當前中央有關宏觀經濟的第一個用詞是，穩發展。也就是讓gdp穩定住，不要再下滑了。而房地產對gdp又有著不可替代的拉動以及反拉動作用，房地產如果下滑太快，gdp真有可能掉到7%以下去，這是中國經濟不能承受之重，也是不能承受之痛。

但要全面深化改革，房地產調控也不可能一下子取消，怎么辦？聰明人有的是辦法。於是，棚戶區改造、保障房建設和首套房（商品房）就成了護衛房地產的三駕馬車，當然也是護衛經濟的三駕小馬車。

在這種背景下，如果銀監會再死咬住風險、不肯為首套房貸款喊話，就真的是不講政治了。

攸克君請教多位銀行界人士，對王兆星副主席的此番表述分析如下：

一、“大力支援”的用詞，過去5年與房地產信貸有關的政策、通知，哪怕是指示精神，都沒有用過。

二、銀行會不會向樓市放水，取決於配套政策。不管是央行還是銀監會，光說不練都不行，監管層可能會要求“大力支援”某一領域的銀行給予放松貸存比考核、甚至定向降準的待遇。

三、銀行最可能做的，是恢復首套住房信貸的基準利率。信貸額度充裕或者更講政治的銀行，可能會恢復首套房貸8.5折的優惠利率，並加快放款速度。

攸克君在此前的文章里提出過一個觀點，偏緊的房地產信貸，是2014年全國房地產市場陷入調整唯一共同的重要因素。如果房地產信貸一直偏緊，絲毫不放松，地方政府再救市，松綁限購，效果也是有限的；反之，一旦信貸稍有松動，房地產就會突然轉身，迎風而上。

別小看了首套房，它有極大的杠桿效應。為什么這樣說？有業內資深人士提醒攸克君：2012年3月，房地產政策與2011年無異，市場供求情況也相近，但就因為在銀監會的授意下，各商業銀行對首套房貸款利率普遍回歸優惠利率，樓市就立即啟動，從而迎來了2012年的大漲，並持續到2013年。

歷史總是驚人的相似。2014年樓市遲到的春天終於要來了嗎？攸克君的建議又是什么？

第一，以剛需主的開發商，出貨時機已到。如果銀行對首套住房的信貸支援出現實質性的行動，可能在短期內（如1-2個月內）刺激開發商啟動降價。這將是攸克君240天購房時機理論的“最佳購房時機”。

第二，開發商以為又一輪暴漲開始，拒絕降價，是錯誤的。

第三，退一萬步，如果房價快速上漲，建議有多套房的朋友，立即派發，賣掉多余的房子。

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