攸克地產：冰山裂紋，樓市預售制現政策性退出跡象

和訊房產訊息 有如一只九條命的貓，盡管歷盡存廢之爭，中國房地產行業的命脈與基石——預售制仍巋然不動。但是，如果你作為一個開發商，篤定在自己可以預見的職業生涯里，預售制會永遠陪伴自己，那么你多少有點過於樂觀，甚至自大。

2014年的夏天，預售制曾經堅不可摧的冰山露出了一條縫隙。這條縫隙出現在上海（樓盤），近日，攸克君相熟的3家開發商都買下了“黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗地塊”的標書，后來，他們告訴攸克君，自己看標書的時候有點驚奇，因為標書上寫著，住宅面積必須100％全裝修，且現房銷售，這在上海乃至全國的土地公開出讓歷史中絕無僅有。

預售制是中國房地產行業的命脈所在，至今仍被寫入《房地產管理法》，不要怪攸克君大驚小怪，這事真的有必要求證一下。於是，攸克君聯系了幾位在上海從事房地產土地一級開發的“權威”人士，再加上上海市規劃和土地管理局內的朋友，得出以下兩點核心內情：

第一，39/1地塊出讓條件中將“現房銷售”列為投標條件，對此，上海國土規劃局、上海市建交委是進行了充分的討論，甚至是爭吵，才最終確定把這個條件寫入標書。政府深思熟慮才予以確定，顯然，並非調高競購門檻那么簡單，應有更多深意在其中。

第二，在設計這個限定性招標條件時，上海市建交委和土規局在內部定下了一個“靜觀其效”的政策口徑。也就是說，39/1地塊不會是“最後一塊”限定只能現房銷售的土地，未來不排除這個做法在上海土地市場“推廣“的可能性。

預售制是內地房地產起步時期從香港學習的舶來品，至今已經至少執行了將近20年，將其歸結為中國房地產過去20年繁榮發展重要原因，也一點都不過分。但是，如今對於預售制度的看法，早已不是“鐵板一塊”，央行等房地產調控部際聯席會議的組成部門，一直對預售制調整“有看法，有想法”。

可以佐證這一點的是，在“現房銷售”作為限定性條件出現在39/1地塊的標書中之后，杭州（樓盤）市、揚州（樓盤）市都已經先后來電，咨詢相關事宜；而人民銀行下屬的研究局，也曾向上海方面較為詳細地了解過相應情況。

這傳遞了哪些關於預售制度的信號？綜合攸克君現在得到的訊息，至少應該包括以下幾點：

第一，可以預見的未來，預售制作為房地產的基本制度地位，不會改變，但不能排除“豐富”化的可能性，從“垂詢”上海的情況看，部分地方政府甚至是中央部門，對此都已經“有想法”。

第二，上海的做法，是從“一塊土地”開始，所以其更有可能成為撬動預售制度改革的杠桿所在，這才更加現實。房地產行業牽一發動全身，沒人會直接冒改變行業商業模式的危險，那樣得不償失，而通過一塊一塊土地出讓進行有關預售制度的“限定”性規定，既能保證政府和企業都看清效果和影響，又能確保行業的總體穩定，這樣的“逐步調整”更加現實，盡管其初衷，不是針對預售制度的。

第三，在上海、杭州甚至北京（樓盤）等房地產熱點城市熱點地塊的出讓條件中，“現房銷售”很可能更多的出現，還是那句話，其初衷未必是針對預售制度，但結果卻可能是意外推動預售制度改革的“突破口”。

第四，這種方式，很可能受到中央政府部門的認可。本屆政府對於改革的基本態度是“針對性”和“小車不倒只管推”，強調“切入點”。從熱點地塊小范圍地切入，控制整體風險——在這個前提下，不排除未來5年之內，中央部門針對這個做法進行經驗總結和歸納的可能性。

在這里，攸克君要解釋一下，樂於總結這個經驗的，不會是住房和城鄉建設部，而是人民銀行。

咬人的狗不叫，真正產生結果的改革往往是“於無聲處聽驚雷”。如果說在沸沸揚揚地討論預售制的取消與否之下，預售制度毫發未傷的話，那么，上海39/1地塊限定“現房銷售”招標條件，盡管不那么起眼，但卻更可能是掀開預售制度整體變革的“起點”所在。

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