人口老齡化“負利”將至 養老地產模式待轉型

和訊房產訊息 隨著國內樓市的逐步遇冷，除了對市場微觀供需關係和買賣博弈方面因素的討論之外，對樓市中長期影響更加深遠的人口結構和老齡化問題也在近期成為市場聚焦的熱點。受此影響，養老地產的前景也倍受關注。

對此，偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉分析表示，從人口結構方面看，我國樓市的中長期發展，將面臨三個方面的基本問題，而養老地產的發展也將隨著這三個基本問題的解決而明確其走向。

一是整體來看，隨著我國人口老齡化進程的推進，“人口紅利”逐步轉變成“人口負利”的情況已不可避免。

胡景暉表示：一方面，目前我國勞動力市場的“劉易斯拐點”時期在不久的將來（一般認為會在2015年左右）會迎來人口紅利視窗關閉，廉價勞動力的供應轉入短缺，直接影響勞動力密集型的房地產開發行業，提高其勞動力成本，壓縮行業規模；另一方面，對房地產市場來說，人口老齡化也將促使市場上的購房需求以及有購買能力的人群相對減少，“421”的家庭結構（即4位老人、2個父母、1個孩子的典型中國獨生子女家庭）將使得年輕一代因房屋繼承的關係而對住房的需求不再“剛性”。遠期需求的萎縮也將影響行業。

胡景暉認為，由於“人口紅利”向“人口負利”的轉化已是大勢所趨，客觀上將倒逼房地產行業的對產品進行細分和差異化，完成產業轉型和升級。

二是“養老地產”在我國目前依然處在較為初級的階段，隨著人口老齡化的發展，在需求逐步增加的同時，現有的“養老地產”模式也需要轉變和升級。

胡景暉指出：目前，盡管大型的品牌開發企業諸如萬科、保利、遠洋等以及保險（放心保）企業如泰康、新華、平安等都有涉足養老地產的開發，但其基本模式依然是“拿地-建設-銷售-再拿地”的開發模式，這一模式只能夠解決部分具備多次置業能力老年人群的養老需求，卻難以覆蓋到更大面積的老年群體。從發達國家經驗來看，對於普及型的養老型地產的建設和資源分配，更多的是采用租賃型的養老模式，而不是買賣。

因此，胡景暉認為，隨著人口老齡化，土地資源的日漸稀缺，對於養老地產的開發、持有、運營、退出、融資等多方面領域，都將面臨既需要頂層設計，又需要行業探索的一系列問題。

三是從目前老齡化問題已經十分突出的大型城市來看，探索城市人口、空間置換的模式已十分必要。

胡景暉表示：一方面，如北上廣深等一線城市，由於城市人口膨脹，環境惡化，交通擁堵，城市生活成本也居高不下，客觀上難以滿足老年人對環境、安靜、活動、生活成本等多方面的要求，如2014年火起來的“廣場舞”詞條，其背后反映的正是這樣的深層問題；另一方面，大量的城市流動人口也聚集在這些城市之中，房租、房價高企，公共資源十分短缺。

胡景暉認為，參考發達國家經驗，在城市周邊環境相對優越的區域建設養老型房屋及相應的活動場所、醫療、衛生條件配套，在滿足老年人養老生活的同時，也能將城市中的部分存量房屋置換出來，在市場上出售或出租，既能解決老年人的養老資金問題，同時也能緩解大城市的人口、房價、租金、環境等各方面壓力。對於“大城市病”顯著的區域中心城市來說，這一城市人口、空間置換的模式值得市場探索和研究。

胡景暉認為，從我國目前房地產市場的發展狀況來看，迎接人口老齡化帶來的種種“負利”已不再久遠，不過，“負利”本身也是有負有利。在市場階段性調整的現階段，探索房地產行業轉型升級的出路，對於市場各方而言都具備積極意義，而養老地產模式的創新問題也將隨著這一過程而逐步找到答案。