中投顧問：三季度一線城市房價或進一步松動

來自國家統計局的數據顯示，5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅0.16%，是自2012年6月份以來首次由漲轉跌；同比漲幅5.6%，相比4月份大幅回落1.2個百分點。具體來看，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有35個（相比上月數量增加27個），持平的城市有20個，上漲的城市有15個（相比上月數量減少29個）。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。

近期關於樓市方面的數據層出不窮，無疑兩個十分明顯的特征，一個唱衰，一個唱多，紛繁復雜、真假難辨讓潛在的購房者備受折磨，難以很好的把握住市場的脈搏。唱多著，提出一線城市樓市假摔，實際上並沒有真實的打折促銷，這個確實有一定的合理性，假若全國一盤棋的全跌，那么15個上漲的城市會在哪里呢？因此，一線城市房價微漲有可能，但是未來將逐漸向滯漲發展，更進一步，一線城市房價也將出現一定幅度的下跌。現在一線城市個別樓盤價格已經有些松動，尤其是針對部分房企在2013年激進拿地，高價拿地，項目集中的情況，大量資金沉淀在土地上面動彈不得，目前資金鏈十分緊張。

對於唱衰的數據，如“空置率”之爭，又感覺與事實有很大的出入，難以讓人徹底信服，提出將近5000萬套的空置住房，並以此來說明我國住房供給嚴重大於市場需求，不再需要新建房子，有點違背客觀事實。首先，擁有兩套及以上房子的人不一定想出租、出賣自己的住房，這些囤積的房源並不意味著全部進入市場；其次，城鎮化持續推進，一線城市住房緊張的情況還將持續，即使是人口流入多、經濟繁榮的其他地區也需要更多的房子來滿足人們的住房需求。

事實情況比數據更能說服人。前四月份房企銷售業績不佳，不得不由原來的扭捏降價促銷轉變為實質性的降價行為，五月份銷售業績有所上升，但是進入六月份銷售壓力反而再次上漲。這樣的情況很嚴重，對於房企而言，在中央要求放松信貸政策，購房者房貸壓力有所緩解以及地方政府普遍放松限購限貸政策的情況下，6月份房企表現仍然不佳，這說明市場預期已經扭轉，購房者要么坐等降價，要么購房實力確實不足。這兩個因素對於房企而言都是致命的威脅，當然還有一個很危險、殘酷的現實就是，住房供給短期內過剩。

從房企前五個半月的表現看，可以推斷，2014年房企半年報不會很樂觀，除了恒大、萬科等銷售業績有保障點外，大部分房企半年報恐不會好看。半年報市場應該已經有了充足的心理準備，但是更多的風險或在未來3個月，未來3個月樓市將進一步承壓，房價將繼續下滑。房價的進一步松動能否得到購房者的買單還是一個未知數。只怕“買漲不買跌”的魔咒在此顯現，樓市的危機將顯化。不過中央近日再次表明要保住gdp7.5%的增速，缺了房地產這一塊，或者房地產拖后腿恐怕不行，因此各種政策會有所側重房地產行業，對於剛需購房者而言，可以適當把握購房視窗。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）