告別土地崇拜教和房地產野蠻生長的流金歲月

樓市

內地膨脹的影子銀行和快速增長的地方政府債務引起關注，局部性坍塌的風險不斷加大。近日，一則關於寧波政府債問題的新聞“上了頭條”。審計報告稱，該市政府負有償還責任的總債務高達1732.82億元，其中，2014年到期債務為468.25億， 日均償債1.28億元。審計報告還顯示，在該市政府截至2012年底負有償還責任的1455.8億元的總債務中，共有874.95億元是承諾以土地出讓收入償還的，占到當時債務總額的60.10%。

該市2013年土地財政依賴度（該市土地出讓金與一般性財政收入的比值） 為85.1%，“不可一日無土地收入”。但 今年以來，土地市場低迷，流拍退地事件不斷，房地產市場“退燒”正在減少寧波的土地出讓收入銳減——今年一季度，寧波土地成交面積同比下降了17.16%，土地出讓收入同比下降了45.26%，債務風險陡增。進一步的分析顯示，由於土地持續放量供應，寧波可供銷售商品房將突破25萬套，按照目前寧波一年銷售兩萬余套的去化速度計算，潛在的商品房供應需要10年才能消化完。作為東部發達地區的寧波市，因過度開發、過度負債而出現房地產市場飽和度過大引發的流動性風險和財政風險已非孤立性事件。

地方債務膨脹和高能信貸投放是建立在土地價格持續上漲基礎上的，前提是經濟保持高增長，土地有持續貼現能力，而經濟一旦進入調整期，土地流動性差、貼現能力弱，加之大量的政府性項目本身效益差，現金流不足以覆蓋債務本息敞口，土地類資產不具有貼現價值就無法產生價值，在流動性困局出現時甚至會喪失價值。而期限錯配則會加劇這一風險——金融體系內占負債大頭的短期負債與固定資產貸款存在著長期扭曲性錯配，如果債務規模失控、付息成本高、經濟下行，流動性匱乏導致的杠桿斷裂風險甚至會讓金融機構隨之傾覆。土地最終成為金融體系的“附體幽靈”，高杠桿一不小心就成為“致命的棺材釘”。

今年以來，龍頭地產商帶頭降價，土地大面積流標，大開發商退地，小開發商跑路,鬼城不時探頭露出猙獰面目……這些事件的大面積“碰頭”，絕非“巧遇”和“偶然”的個別事件。隨著房地產市場飽和度增加、結構性過剩和全社會加速去杠桿化，房地產業波瀾壯闊野蠻生長的上半場已經終結，下半場必將面臨轉折性變化和更大的不確定性。

當土地這個經濟發展“核心動力源(600405,股吧)”和金融加速器相互推進、相互強化時，銀行體系內以土地為主要抵押物的不動產規模就呈爆炸性增長，這是中國式土地發酵型經濟增長的內生邏輯。在這一過程中，銀行成了“最大的地主”，“土地拜物教”讓銀行家如癡如醉，他們癡迷地相信，只要有地、有資產就可以放貸，哪怕地價膨化了幾十倍甚至上百倍。當年日本式的土地神化中，土地價格膨脹幾乎撐破了銀行的資產負債表，最終以銀行大面積破產而宣告土地神化終結。

太多的歷史教訓殷鑒不遠。2008年之前的美國，所有人都相信房地產持續上漲的美國夢不會終結，然而，危機的引信點燃后，再強大的金融體系和政府也強大不過市場的鐵律，雖然金融體系在任何國家都享受政府超級安全閥的萌庇，但當恐慌真正來襲時，“所有人都不過是上帝創設的宇宙中極不起眼的微粒”。危機的指針定格在2008年3月，貝爾斯登、雷曼兄弟、“兩房”、aig、摩根大通、富國銀行、英格蘭皇家銀行......一幢幢神秘莊嚴的百年大廈一夜間坍塌，華爾街五大投行全軍覆沒，歐美許多大銀行被政府注資或國有化，強大的美國政府也回天乏力。“從未發生過房地產危機”的中國，如何避免美國式財政和金融風險，是一個難以回避的危機應對課題。

房價過快上漲透支未來，拆屋賣地上癮，竭澤而魚，任期之內把子孫后代的地賣光，同樣透支未來。一段時間以來，人們對房地產趨勢頗有懸疑，但又不甚確定，很多人在等待一個典型性事件，等待一個可以明確傳遞信號的典型性事件，隨著一系列信用風險的爆發，類似寧波事件這樣的標桿性信號似乎正在臨近。