95%以上城市房價環比下跌 樓市或迎來抄底時機

95％以上城市房價環比下跌，一線城市去庫存壓力更大

房價全面下跌 中國樓市或迎來抄底時機

全國樓市繼續降溫，房價跌勢仍然不減。從最新官方發布的數據來看，8月70大中城市新房及二

手房房價環比上漲城市數均僅剩一個，據統計95％以上的城市都出現了環比下跌。更甚者，一二三線城市房價繼續全面下跌，北上廣深房價也仍低迷。

受訪地產界人士稱，救市政策難以在短期內快速發揮效應，所以成交量難以提振。國慶節前后樓市的成交量可能會有所反彈，但從購房的時機選擇上看，目前是一個抄底的時機。

房價全面下跌

國家統計局9月18日發布的數據顯示，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市個數分別為68個和67個。

新建商品住宅（不含保障性住房）價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市有1個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2％，最低為下降2.1％。二手住宅價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，持平的城市有2個，上漲的城市有1個。環比價格變動中，最高漲幅為0.1％，最低為下降1.4％。

這意味著8月份一二三線城市房價繼續全面下跌。對於下跌的原因，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進接受《中國經營報》記者采訪時稱，房貸環境趨緊下，救市政策難以在短期內快速發揮效應，所以成交量難以提振。

“對於房企來說，去庫存的壓力增大，自然會加大降價促銷的力度。相比此前3月份以來零零星星的降價做法，目前降價更是一種主動的、全面的降價規則。” 嚴躍進進一步解釋稱。

記者采訪獲悉，相比二三線城市，一線城市去庫存壓力更大。來自上海易居房地產研究院監測的數據顯示，8月份，北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4個月。除廣州外，其余3個一線城市的存銷比走勢趨同，相比7月份均有所回落。而2013年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟，目前4個城市的存銷比數據依然偏大，說明庫存去化仍有壓力。

在嚴躍進看來，相比二三線城市的救市和刺激做法，一線城市在限購限貸政策上依然從嚴，這使得去化壓力總體偏大，房企則會主動采取降價促銷的規則。

其次，房價具有一個周期波動性。去年房價飆升，今年則是一個正常的調整。當然這也意味著一旦政策面和市場面轉好，房價止跌反彈的可能性也很大。

最後，看跌預期的疊加。在看跌預期下，購房者對未來市場並不清晰，所以都有從眾的心理，並不積極入市。

雖然今年以來，多城市放松限購政策，但受訪人士稱，此政策只能短期起到刺激作用，不能真正刺激樓市需求。

“限購政策限制了投資需求，但現在這個投資趨勢已比較弱了，不可能真正刺激樓市需求，短期起到刺激作用，但最後又回歸平淡。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對記者分析稱。

“從目前市場情況看，限購松綁對於成交量的提振是一個緩慢的過程，弱於預期。這說明能夠激發購房者入市的政策還沒有到位。”嚴躍進稱。

平安證券有分析師近期調研了武漢房地產市場。他們在調研報告中指出，武漢首次限購松綁效應有限，市場信心未明顯改善。

武漢 7 月18 日首次松綁限購，放開非中心城區及140 平方米以上戶型的購房限制。但平安證券分析師調研發現，短期整體銷量及大戶型走量略有改善，但並不明顯，市場信心未有改善。

目前二次松綁限購已在多地出現，武漢9月23日發布訊息，自24日起全面放開中心城區限購。

但平安證券分析師指出，考慮中心城區銷量占全市銷量60％以上，預計中心城區放開限購短期仍將對銷量有提振作用。

因為從杭州經驗來看，杭州自7月29取消蕭山、余杭限購后，8月28日放開主城區限購，當周全市成交環比增長25％，但效應亦逐步減弱。該券商分析師認為，在限貸未有松動前提下，二次松綁效應仍待驗證，預計仍僅是短期提振。

然而，在受訪人士看來，限貸將比限購政策更有效果，因為這使得住房需求將得到實質性刺激。

今年以來已有多個城市放松限購政策，目前坊間又傳聞“樓市限貸松綁——房貸還清可享受首套房優惠政策”的訊息。不過，截至發稿時，官方未證實此訊息。

一些地方首套房的認定標準出現松動跡象。據報導，9月22日，福州發布最新房地產政策指出，對首套房的認定標準作出調整，提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。

對此，嚴躍進對記者表示，“房貸還清后的購房者，基本屬於有房產資產、二套房貸按揭能力強、個人信用度高的一種群體，此類群體享受購房優惠，值得鼓勵。可以讓其當領頭羊，優先入市，進而鼓勵購房者積極跟進。”

新一輪購房季或將來臨

今年以來，全國樓市降溫，一線城市房價也由漲轉跌。進入9月，往年的“金九銀十”還會有嗎？什么時候才是購房好時機？

雖然今年9月，人們更多的持謹慎態度，但在受訪人士看來，雖然國慶節前后樓市成交量可能會有所反彈，但從購房的時機選擇上看，目前是一個抄底的時機。

“從9月份市場行情看，9月住宅成交略好於8月，但反彈力度弱於預期。當然，不排除在10月份會出現成交量的反彈。”嚴躍進對記者稱，從購房的時機選擇上看，目前是一個抄底的時機。目前房價跌幅大約在1％的水平。對於一個剛需購房者而言，如果購買100萬元的房子，就是可以省下1萬元的費用。

來自上海易居房地產研究院的數據顯示，9月1日～20日，該機構監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約601萬平方米，環比下跌約2％。

具體來看，在20個城市中，有9個城市出現了成交環比上升，其中九江成交量的環比增幅最大，約106％。同時，包括東莞、貴陽等部分城市的環比增幅也比較大。反之，襄陽、南京和濟南的成交跌幅最大，跌幅分別約為39％、37％和29％。

記者獲悉，上述監測的20個典型城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、濟南、青島、南京、杭州、合肥、長沙、南寧、貴陽、淮安、揚州、九江、襄陽、莆田、東莞和惠州。其中一線城市4個，二線城市9個，三線城市7個。

雖然9月前20日樓市的成交反彈力度比預期的要低，但嚴躍進認為，隨著房企推盤力度的逐漸加大，9月下旬預計成交量會有一個比較大的拉升。

楊紅旭持類似看法。他認為，自住型購房者（真實需求者），對后市不宜過度悲觀，新一輪較好的購房時機，正在悄悄來臨。

首先他從宏觀面來分析。一季度經濟低迷，GDP增幅只有7.4％，經過持續“微刺激”后，二季度回升至7.5％。一方面，經濟企穩，則樓市不易大跌。另一方面，要想進一步保增長，不宜繼續打壓房地產。

其次，從市場面看，去年是樓市高潮期，今年明顯降溫。但發展至當前，降溫出現新動向。首先分析成交量。去年3月是本輪樓市上行期的最高點，其后震盪下滑，尤其是今年以來加速下滑。1～7月份，全國商品房銷售面積同比下降7.6％，二三線城市下跌約二成，一線城市下跌約三成；其次分析房價。今年1～7月，全國商品住宅成交均價下降1.2％，但一線城市仍然表現為同比上漲。

楊紅旭以7月份為例說明，4個一線城市新建商品住宅成交均價為22428元/平方米，同比增長3.3％，其中北上廣深的增幅分別為-0.2％、6.4％、6.4％和0.5％。但從走勢看，房價最高點出現在今年3月，其后震盪回落。

他還提醒自住購房者目前可以密切關注市場。“一線城市和部分二線城市，從現在開始，在房價上漲拐點來臨之前，只要遇到房價下跌二三成的優質品牌開發商的樓盤，就可出手。而在房價上漲拐點出現之后，搶到籃里就是肉。”楊紅旭稱。

不過，他同時提醒，全國城市之間市場嚴重分化，下一輪各地樓市見底及復甦的時間點不同，不宜生搬硬套。請大家密切關注所在城市的市場供求關係、存貨變化、政策刺激力度等因素，再決定具體何時入市。

即將進入10月份，四季度樓市走向怎樣？受訪人士表示看好。“四季度依然應該被看好。因為四季度是房企沖刺業績的黃金時期，因為在前三季度業績不好的情況下，房企在四季度會加大降價的力度。” 嚴躍進對記者稱。

不過，嚴躍進同時表示，“當然，不排除部分銷售業績相對好的房企，在銷售定價方面會趨於強硬。但總體上以量升價跌為特征，但價格的跌幅或收窄。”(中國經營報 譚志娟)

“金九銀十”話房市 剛需購房時機到了嗎？

來源：《財富來了》

“金九銀十”是每年房地產市場銷售的旺季，可是今年秋季樓市注定不同於以往。在經歷了大半年的成交低潮后，為了完成業績，各開放商打出價格戰，降價促銷。面對這樣的市場狀況，購房者出手買房的時機到了嗎？有哪些購房訣竅？本期的節目，我們就一同來聊一聊。首先介紹一下嘉賓，德思勤商業中心總經理譚艷莉女士。

【“金九銀十”去庫存 開放商大打價格戰】

深圳上半年新房市場成交較為低迷，隨著傳統“金九銀十”的到來，不少房產項目紛紛進入推盤周期。據不完全統計，深圳9月共計19個項目預計開盤或加推，其中寶安區和龍崗區所占數量最多，均為6個。業內人士分析指出，目前開發商最有效的規則是以價換量。據調查發現，上海有不少樓盤紛紛給出了額度不等的現金優惠措施，金額從幾萬到十幾、二十萬元不等。8月底，萬科聯手淘寶，推出了“賬單抵扣房款”的活動，率先打響去庫存營銷戰。“淘寶用戶全年花了多少錢，就可在萬科全國12個城市23個樓盤，直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元”。

深圳的樓市促銷情況是怎樣的，是不是有降價？

深圳布吉某樓盤，該樓盤開盤前，銷售人員表示其83平方米的戶型均價為1.8萬元/平方米起；而正式公布價格時，開發商卻表示，去除拓展面積，主流83平方米5房戶型均價3.1萬元/平方米起。對於這一價格，當時就有不少購房者表示價格太高，高過心理預期，因此棄買。

9月6日，位於寶安某樓盤加推300套78—123平方米的3至5房單位。據開發商透露，當天加推的300套單位吸引了逾千人到訪搶房，而均價1.8萬元/平方米的價格也幫助該樓盤當天銷售九成。

譚艷莉：為了能在樓市低迷的時候引起消費者關注，目前有些樓盤也打出了一些優惠資訊，大部分集中在存幾萬抵幾萬，比如預存多少送多少，或者送一些家電維修基金，總體來說只是一些促銷手段，實際價格目前還沒有降。目前還是處在政府、開發商、購房者三方博弈的階段，購房者也是處在市場觀望的階段，但是上半年成交情況，只要定價合理的樓盤成交情況還是不錯的，但是如果是亮點不明顯，價格高於預期的樓盤，成交情況就不太理想。價格沒有太大下降

您認為房企的高庫存和積極入市，會否引發一輪降價？

譚艷莉：城市需求來看，目前全國仍然有六個城市還在限購，深圳就在其中，深圳每年供應量有限，住宅供應主要靠城市更新和土地整備，城市更新項目的周期比較長，成本比較高。深圳近幾年幾乎沒有住宅用地入市，2014年1-8月總共成交18塊地，商業辦公用地13塊。

【深圳新房庫存逼近4萬套】

2014年1-8月，深圳新建住宅預售面積212萬平方米，成交面積超過192萬平方米，截止8月31號，深圳市住宅庫存37010套，按照之前12個月的銷售數據計算，存量房12.5個月可以消耗完，降價的可能性很小。

深圳的確在全國城市當中有特殊性，土地供應量非常有限，周期也長。我們看看二手房的情況。二手房市場會不會受到影響，價格會不會實惠一些呢？

譚艷莉：上半年二手房均價25865左右，環比上漲8％左右，每個月成交量大約是5000-6000套，比一手房成交套數多。成交價格7月大概29000多，8月已經超過了3萬，成交均價比一手房要高一些的。

也就是說深圳的住房需求還是很旺盛？

譚艷莉：目前城市更新的項目或者入市項目集中在龍崗、坪山、西鄉等區域，這些區域完善需要時間，對改善型客戶更愿意選擇成熟區，福田南山羅湖二手房成交旺盛，鹽田區比較少，拉低了成交量和均價。

【樓市限貸松綁 房貸下限7折利率優惠？】

除了開發商躍躍欲試，主動需求機會之外，信貸政策也有所松動，銀行也在逐步推出房貸利率優惠。

在金九銀十，房企紛紛加大市場供應量的同時，銀行也在“助力”市場。中國銀行（行情，問診）從9月18日起首套二手房房貸利率可享9.7折優惠；花旗銀行推出在該行存款80萬元，即可享受首套房貸利率9.5折優惠；匯豐銀行則沒有附加條件，首套房貸利率就享9.5折優惠。值得注意的是，主流做房貸的國有銀行，房貸利率都已回歸基準利率。

房貸利率優惠，應該能在一定程度上減輕購房者的壓力。但是能減輕多少？如何解讀這一優惠？

譚艷莉：利率優惠主要和銀行額度有關，央行喊話之后，四大行逐步放開了額度加快了審批速度，其他銀行應該也會逐步放開這種優惠。對於剛需的購房者和首套房購房者來說，利率優惠可以節省購房成本包括后續供方的壓力。能有多大優惠主要是取決於發展商定價的考慮。

會不會有更多的銀行在利率上面呈現一個放開的趨勢？或者優惠幅度更大？

譚艷莉：四大行或出新政，樓市限貸松綁，房貸還清算首套。雖然多地放開限購，但是8月份整個成交還是比較冷清，房貸松動有利於自住和改善的需求，至於多大優惠，還要看各家銀行貸款的額度包括客戶資信的情況。理論上是這樣，但是深圳銷售情況比較樂觀，短期也不會放松限貸，深圳還需要一定時間才能享受優惠。

能不能給我們想置業的朋友一個購房建議？

譚艷莉：深圳下半年預計有50個項目入市，不排除一部分企業為了完成銷售目標加大促銷力度，建議準備好及時入手，一旦出現合適的促銷趕緊出手。

金九銀十購房時機好還是等到年底好？

譚艷莉：金九已經失色了，成交不算好，十月應該有28個樓盤入市，也要看優惠政策，是否符合心理預期，對於符合心理預期的，可以考慮出手的。

房地產的金九銀十今年看來要有所改變了，在國家政策調控下，房地產市場有了很大變化，我們的思路應該也有些調整了，無論如何購房都要根據您手中的資金情況和您的需求來決定。

珠海樓市限購政策部分松綁

取消中心城區144平米以上、新城區購房的社保和納稅證明

來源：南方都市報 作者：藍輝龍 陳育

昨晚10時14分，珠海市住房和城鄉規劃建設局在官網公布訊息，宣布調整房地產市場調控“雙限令”，取消在中心城區面積144平方米以上、以及新城區范圍內購房的社保或納稅證明。符合珠海人才目錄的非本市戶籍居民，可在中心城區購買1套商品房。

依舊限購的5大城市

南都訊 昨晚10時14分，珠海市住房和城鄉規劃建設局在官網公布訊息，宣布調整房地產市場調控“雙限令”，取消在中心城區面積144平方米以上、以及新城區范圍內購房的社保或納稅證明。符合珠海人才目錄的非本市戶籍居民，可在中心城區購買1套商品房。

這份名為《進一步加強我市住房保障和供應體系建設的意見》的檔案，由珠海市政府辦公室的名義印發，決定對原有的限購、限價政策作出調整。這是廣東省繼佛山之后，第二個對房地產調控“松綁”的城市。目前，全國只有北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市未取消限購。

符合人才目錄非本市戶籍者可買一套房

根據《意見》，從9月26日起，為釋放有效需求，在珠海中心城區（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）購買144平方米以上（含144平方米）的商品住房，不再需要提供社保或納稅證明，嚴格控制並逐步減少中心城區生產性用地和房地產住宅項目用地供應。

為鼓勵和引導居民到新城新區安居，新城新區（橫琴、南灣、唐家灣、西部地區）范圍內，購買商品房不再需要提供社保或納稅證明，並以中小戶型的設定引領新城新區住宅發展規劃。

此外，為更好吸引各類人才，在珠海投資創業、工作就業的非本市戶籍居民，符合珠海人才目錄的，可憑投資創業、工作就業等相關憑證，在中心城區購買1套商品房。

此前珠海實行“限購”+“限價”政策

珠海“雙限令”始於2011年11月1日。包括限購和限價。其中限購具體內容為：珠海市戶籍居民家庭、可提供購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個稅繳納證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區內只能新購1套商品住房；不能提供相應個稅繳納證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在香洲主城區內購房。

限價內容則為：房企應將商品房預售價格報價格主管部門備案，持同意備案的檔案向商品房預售管理部門申請預售。報備項目的住房平均價格超過珠海2011年度房價控制目標（11285元/平米）的，價格主管部門暫停備案，商品房預售管理部門暫停核發商品房預售許可證。

觀點

“珠海並非完全放開限購”

“仔細看了政策，發現珠海並不是完全放開限購，而是依然保持限購，不過是‘有條件的限購’。”珠海左岸地產總經理李炳亮表示。

新政策規定購買144平方米（含144平方米）以上的商品房不再需要提供社保或納稅證明。李炳亮稱，珠海主城區目前沒有多少中小戶型的樓盤供應，滯銷的樓盤主要是大戶型，所以新政的部分松綁，也為珠海主城區的大戶型指了一條明路。

李炳亮認為，目前珠海的樓價已處於全國高位，所以相信政府也有一定壓力，如果全面放開限購，在政治上可能會踩到紅線。“此前被限購的主城區如今只要放開大戶型的購買，就解決90％以上的問題了，所以選擇144平方米以上的戶型放開，一方面不踩紅線，另一方面切切實實解決了主城區大戶型滯銷的現狀，為大戶型豪宅提供了利好空間，所以預計未來的大戶型也能比較暢銷。”

此外，也有珠海地產商表示，如今珠海“限購令”松綁對於樓市影響不大。“以前珠海‘雙限令’出臺時，很多開發商營銷人員都要連夜趕回公司開會，但如今很多人都很淡定，說明反響不大。”

“北上廣深也存在局部放松的必要性”

珠海僅是“部分松綁”，本輪房地產調控的全國46個限購城市中，目前依然堅守“限購令”的還有北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市以及三亞這個有投資需求的宜居型城市。而在近日召開的房地產論壇上，廣東省房地產協會會長蔡穗聲也表示，珠海可以退出限購、限價政策，廣州深圳可以有序地退出限購限價政策。

事實上，今年以來，全國樓市低迷情況明顯蔓延，多個城市的成交量和樓價均有回落，部分城市的商品房庫存也明顯增加，以佛山、武漢等為代表的城市紛紛解除“限購令”。

國家統計局近期公布的數據顯示，今年以來，全國多項地產指標均明顯下滑———今年1-8月份，全國房屋新開工面積同比下降10.5％；商品房銷售面積同比下降8.3％，降幅比1-7月擴大0.7個百分點。

此外，商品房銷售額下降8.9％，降幅比1-7月擴大0.7個百分點。此外，截至8月末，商品房待售面積比7月末增加930萬平方米。而在7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬平方米。這顯示，樓市庫存壓力增加。

近兩個月以來，大多數城市的樓價也都有所下跌———國家統計局近期發布的8月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，價格環比下降的城市有68個，持平的1個，上漲的1個。

“珠海限購放松是必然的事情，甚至可以說，珠海作為一個二三線城市，早就應該取消限購了。北上廣深等一線城市也存在著局部可以放松的必要性，要是等到太晚才取消，意義也就不大了。可以說，全國放松限購政策是一個趨勢，接下來相信其他城市也會跟進珠海的。”資深房產專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，全國多個城市取消限購政策，對於樓市的成交量回暖有一定幫助。“但一定要采取相應配套政策，不要讓開發商借這個機會把房價往上拉，因為拉高了房價就會犧牲掉成交量。”

背景

上半年珠海主城區一手房網簽量跌四成

今年以來，堅挺的珠海房價開始有所松動，主城區一手房網簽量大跌，上半年同比下降了41.9％。珠海市政府擔心，房地產市場不景氣，下半年的土地能否順利出讓存在很大的不確定性，或將對政府的投資計劃帶來影響。

堅挺房價今年開始松動

在“雙限令”出臺前，珠海房價經歷了飛速上漲的過程。“雙限令”實施一年后，商品房銷售均價基本維持在了11285元/平方米的限價“安全線”以下。

不過，為了應對“雙限令”，珠海的開發商大多與買房者簽毛坯和裝修兩份合同，“應聲下降”的統計數據都不包括裝修價格。因此，珠海近幾年的房價還是較堅挺。今年3月，南都記者走訪發現，珠海市區樓盤絕大多數的售價都已超出“限價令”規定。

今年下半年以來，在全國房地產的“冷冬”中，珠海的房價也開始有所松動，部分樓盤打折。今年上半年，珠海主城區新建商品房共網簽2386套，比去年同期的4113套下跌了41.9％。

土地財政“鴉片”想戒不易

在房地產市場“下行”聲中，珠海的賣地收入也受到影響。南都記者統計發現，今年上半年，珠海政府賣地收入只有65億元，與去年同期的84億元相比下降22％。

今年7月，珠海市財政局局長周昌在報告中表示，下半年市本級土地出讓能否順利進行存在很大的不確定性，將對市政府投資計劃項目的實施帶來不利影響。

2013年珠海“兩會”期間，有人大代表提出給樓市“松綁”，市委常委、常務副市長劉小龍當時回應，房地產業對於地方政府來講，就跟鴉片一樣。珠海對房地產業的依賴太大，宛如吸毒，導致一有宏觀調控，珠海的經濟和財政收入就大受影響，如今珠海正是在“戒毒”。

當債務危機遇上限貸放松 房價投資價值將大不如前

來源：投資者報

日前，房地產市場涌動著兩股膠著的力量：一邊是投資者和買房者慘遭開發商跑路屠殺，將行業信任危機推至前所未有的高點；一邊是首套房認定標準將放松的傳聞，鼓勵買房者杠桿入市。未來樓市將會如何演繹呢？

債務危機PK限貸放松

作為資金密集型行業，資金被視為房地產行業跳動的心臟。正是源源不斷的信貸供給，將房地產行業演變成博殺遊戲。日前，陷入樓市危機的河北邯鄲市就是一個典型的案例。據媒體報導，當地民間借貸利率普遍高達20％~30％，所涉金額高達93億元，且邯鄲1/10家庭卷入其中。

目前，面臨最大的難題在於高杠桿可能吹破債務危機，進而演變成房地產行業信任危機，信任危機又強化了債務危機垮臺速度。

不過，與房地產市場出現債務危機打壓樓市相對的是，各地信貸松動的跡象則在推高房價上漲的預期。

從目前來看，取消限購政策已逐漸退出，但其作用卻難以扭轉房價下跌的頹勢，這讓地方政府尋求更大的救市尺碼，也就是動用最後的武器，要求銀行放松信貸。

有傳聞稱“首套房認定標準將放松”，“四大行將發布政策，只要房貸余額還清都算首套房”。假定政策得以坐實，這無異於鼓勵全民通過信貸杠桿炒房。

房價投資價值大不如前

那么，在目前債務危機和信貸放松這兩股相反的力量作用之下，房價將何去何從？

從房企融資成本而言，邯鄲房企演繹的民間借貸高利率觸發的樓市危機，尚難以斷定成全國普遍現象。因為當地龍頭金世紀、卓峰都不屬於全國知名企業。判斷全國房企真實融資成本，或許上市房企的財務數據更有標桿意義。

今年以來，上市房企融資成本出現較大的分化：上市大型房企以及央企和國企的融資成本相對較低，而中小型民營上市房企的融資成本則高得驚人。

例如，榮豐控股（行情，問診）今年2月份到期的一筆長期借款的利率高達16％；而北京城建（行情，問診）3年期的兩筆貸款利率不足7％。又例如，萬科3月發行的8億美元5年期定息債券，利率僅為2.755％；而恒盛地產發行的一筆5年期2.5億美元票據，利率則高達13.25％。這也意味著高利率不能一概而論，大型房企相對穩健的狀態可能不會令全國出現樓市債務危機。

從首套房認定標準將放松傳聞來看，政策的合理性在於避免更大的債務違約和房地產硬著陸拖累宏觀經濟。不過，房地產拖累宏觀層面的失速行為，完全可以予以降息降準來覆蓋。預計，下一步出現大規模利率優惠或者限貸放松的可能性並不大。因此，這對樓市拉動作用也有限。

未來決定樓市走向的根本性因素還是在於價格預期。究竟現在的房價有沒有到達天花板？來自央行[微博]調查數據顯示，目前59.55％的居民認為目前房價“高，難以接受”，33.6％的居民認為“令人滿意”。按照此結果，即便房價還具備增長空間，但其投資價值已大不如從前。

過去幾個月里，隨著樓市的頹勢逐步顯露，幾年來政府出臺的限購等“樓市調控”措施紛紛得到松綁，而在上周，一個新的動向也在漸漸走向明確—限貸措施也可能放松。從上周初開始，“央行即將發文放松限貸”的傳聞就不脛而走。不過，直到現在，此事仍停留在“高概率猜測”的層面，來自不同口徑的資訊撲朔迷離，是否放松，放松幅度如何，依然不能確定。

在眾議洶洶之時，四大行統一口徑，強調房貸認定的松綁目前暫無訊息。但是銀行的口風也有很多松動，而且沒有多高的“辟謠”熱情，顯示銀行並不擔憂這些傳聞。比如，中國銀行確認，對不同的購房需求可以采取差異化規則。農業銀行（行情，問診）表示，各地分行可根據當地市場情況和政府政策，自己制定具體房貸政策。到9月25日，央行副行長劉士余雖然呼吁“具體內容請耐心等待檔案”，但仍強調“惠民生、調結構”始終是工作的“重中之重”。地方政府方面，對限貸松綁基本持歡迎態度。

不同主體對限貸放寬的含混不一的表態，反映了它們的不同心態。正在面臨巨大壓力的房企和地方政府希望看到約束的解除，希望以此刺激需求從而帶來樓市的回穩，因此其態度趨於支援。但銀行表態依然保持謹慎。不過在樓市問題上，銀行尤其是地方銀行已經和地方政府成為利益共同體，也不愿看到樓市下行和自身風險的增大。所以，從各種跡象看，限貸的松綁漸行漸近，首套房認定標準的放寬應該不是空穴來風，而且房貸利率可以打七折的新政也可能推出。

在松綁的形式上，市場傳言稱，只要房貸還清就可以享受首套房按揭政策，這將成為一種普遍措施。據報導，福州、杭州、南京等地已經確認，只要購房人償清購房貸款，再申請房貸時就按照首套房來認定。這種做法被稱為“認貸不認房”，意思是，只要貸款余額還清，不論購房者是否擁有其他房產，再買房時都視為首套房。如果是這樣，那將把首套房的認定標準變得非常寬鬆。

目前為止，很多銀行執行的是“認房又認貸”的做法，需要在購房者無房也無抵押貸款記錄時，才認定為首套房，無疑，這要比“認貸又認房”嚴格得多。“認房又認貸”對改善性住房需求產生了很大打擊，因為想置換住房的人即使已經把房屋賣掉，變為無房狀態了，但因為有過住房貸款，所以其再買房也要被視為二套房，承擔更大的首付比例和利率，這導致很多人望而卻步，也影響了二手房的供應，從而事實上對促使房價下降不利。一種居於其間的標準是“認房不認貸”，即只看買房時是否有房，而不管過去是否有過貸款，但其實其嚴格程度與“認房又認貸”的差別也不是很大。如果真能普遍改為“認貸不認房”，對樓市必然是一個重大利好。

限貸政策出臺的“理論基礎”是區分所謂投資性需求、投機性需求和自住需求，通過限制二套房貸款來打擊、抑制投機性需求，從而起到降低房價的目的。但這一理論存在很多問題。首先，購房者購買同一套房屋時就往往混雜了多種動機，難以做如此清晰的界分，其次，政府設定的這種人為判斷方式也不能反映多種多樣的現實，比如長期在大城市居住的人和新流入的人，已經結婚生子的人和剛剛參加工作的人，對房屋的需求量都是不同的，采取“一刀切”式的判斷標準必然會導致錯認和誤傷，往往打著抑制投機性需求的名義，而產生了損害合理自住需求的效果。

同時，限貸政策往往對較低收入人群造成比較大的沖擊，因為高收入者會更多選擇一次性付款方式買房，或者很高的首付比例，從而讓限貸無所施其力，而較低收入者要更多依賴貸款。這一點與限貸的初衷是相背離的，因為政府抑制房價的一個重要考量是要縮小不動產擁有狀況造成的貧富差距。歸根結底，限貸屬於一種限制交易自由的行政調控機制，必然會對市場機制造成一定的損害，導致效率損失，其表現是多種多樣的。

有人擔心放松限貸會促升房價，但要看到，目前許多城市取消限購並未帶來樓市反彈，往年樓市的“金九銀十”狀態，到了今年大不如昔。而限貸措施放松乃至取消之后，也未必能挽回樓市。只要購房者對樓市下行的預期依然存在，樓市就很難恢復旺盛景象。從根本上而言，當前樓市的趨冷並非限購限貸政策之功，而是供求關係變化的結果，也因此，取消限購限貸也未必就能消彌樓市的下滑壓力，而且目前銀行面對樓市整體形勢已產生惜貸情緒，不愿積極增加房貸發放。銀監會在上半年工作會議上也要求商業銀行審慎發放信貸。所以取消限貸的效果會很有限。

從原理上說，樓市和其他任何市場一樣都必然存在著漲落周期，因為政府並非全知全能，不能預測和掌握市場走向，也不能替代市場來設定資源，所以任何人為設定的限制交易措施，都有可能與現實需要錯位，與樓市周期錯位，導致樓市漲落的幅度被人為放大。之前中央嚴令各地城市限購限貸，在樓市低迷時又被迫默許地方放松，“上綁”時是多么急切，“松綁”時又是多么慌亂，非常鮮明地說明行政干預政策總會導致跋前疐后、進退失據的結果。

所以，取消或者大力度地放松限貸，在大方向上是對的。支援這么做，並不是不愿看到房價下行，而是要讓市場成為樓市走向的決定性力量。同時，這也不意味著對地方政府的任何所謂“救市”措施都無條件支援，而需要區別對待，比如，如果是采取財政補貼等方式鼓勵購房，顯然是僭越了市場與政府邊界，應當反對。

取消行政干預只是開始，歸根結底，樓市回歸健康合理，根本還是需要地方政府走出“賣地財政”，同時需要改革土地流轉政策，繼續推進農村集體建設用地與國有土地平等入市，通過增加土地供給來平抑房價，惠及民生，進而讓經濟擺脫對地產的依賴，實現經濟的結構性調整與轉型。

分析稱:中國樓市上漲空間很大 房價遠不算高

來源：時代周報

風聲鶴唳中，中國樓市走過了2014年的上半年，從溫州、杭州、寧波到北京和上海這樣的一線城市，商品房銷售量價齊跌；房地產開發投資、新開工面積、土地購置面積等核心數據均不好看；中小房地產公司破產、老板跑路的新聞也屢見不鮮；連一向穩健的土地市場，也多次出現流拍現象……

關於中國樓市行將崩盤的訊息也不絕於耳，穆迪、瑞銀、野村等國外金融機構也加入唱空行列。事實上，在過去的十年中，房地產崩盤論曾數次出現，但房地產行業並沒有真的出現過斷崖式下跌或價格腰斬，那么，此次房地產由漲轉跌，是否臨近 “迪拜時刻”，讓我們用數據來說話。

主流房企依然實現業績增長

截至9月中旬，202家上市房企全部發布了自己的半年報，根據蘭德咨詢的統計，即使市場環境如此惡劣，但是上半年，202家上市房企實現營業收入總 額7168.55億元，同比增長18.5％，實現凈利潤1020億元，同比增長0.99％，平均利潤率14.17％。2012年第四季度起，中國樓市開始復甦，2013年上半年中國樓市價格瘋漲，正是房地產企業賺得盤滿缽溢的時候，但上市房企還是在凄風苦雨的2014年上半年，取得了銷售額和凈利潤同比增長的業績，確實出人意料。

比如萬科，上半年累計實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6％和20.6％，凈利潤也同比增長5.6％，用萬科董事會主席王石的話說：房地產黃金時代已過去，迎來的是白銀時代。

恒大地產上半年公司營業額633.4億元，同比上升51.0％，實現凈利潤從2013年同期的65.1億元上升45.8％至94.9億元；保利地產（行情，問診） 情況也不錯，上半年實現營業收入339.99億元，凈利潤38.22億元，同比分別增長11.31％和12.19％；碧桂園期內實現總收入約為人民幣 383.2億元，同比增長約42.2％；中海外、世茂地產、融創等企業都有優異的表現。

但不可否認的是，房地產行業暴利不再。克而瑞統計數據顯示：18家主流房企中有11家核心凈利潤率出現下跌，其中7家凈利潤率跌破10％的紅線。在中國經濟體制改革會副會長樊綱看來，中國房地產市場已經軟著陸，“我們過去這十多年的時間，房地產如果總是在那種亢奮、過熱的狀態下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了，現在開始回歸正常了。”

因此，樊綱在博鰲房地產論壇上指出：產能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺的壞賬，包括房地產有些地方出現泡沫。所有這些問題都是過去兩次房地產市場過熱的結果，一次是2004-2007年，一次是2009-2010年。從2010年4月份限購開始，到現在已經4年多時間，房地產已經經歷了一次軟著陸的過程。“宏觀經濟是軟著陸，房地產市場也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢？就是在做相對平穩的調整，不是崩盤式的調整。現在市場上很多人，包括國際上很多人說，中國房地產市場崩盤了。實際上房地產市場已經軟著陸了。”

美國銀行美林證券的經濟學家陸挺也強調，可能會有小開發商大量破產，但是不會出現一次“大崩潰”。

不會暴漲也不會崩盤

近期，在房地產市場不斷調整的壓力下，全國又掀起了“第二輪救市潮”。

近日來，媒體盛傳，央行將調整“首套房”認定標準，對於已經還清貸款者，不管名下有沒有房，都算首套，即最寬鬆的“認貸不認房”。9月17日，央行通知五大銀行，將在近期分別向每家投放1000億的SLF（常設借貸便利），期限為3個月，性質類同基礎貨幣的投放，近似於降準0.5％，貨幣政策的短期寬鬆常態化，將有助於進一步松綁限貸。

觀察央行同樣行為，2013年6月，央行發放4000億元的SFL，房價瞬間飆升25％。本次發放5000億元，較上次增加了25％，規模更加空前，救市意味明顯。與第一輪的松綁不同的是，第二輪更側重通過信貸、財政、稅費補貼等形式對樓市進行刺激。

而此輪救市中，地方政府表現積極：8月8日，福建省宣布：購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定。金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。9月22日，福州市人民政府發布促進房地產市場發展意見，確認首貸認定標準。其中規定：首次購買改善型普通商品住房是指居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房（含二手房）的行為。家庭購買首改房按首套房認定。

9月15日，湖北省宣布：居民貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30％執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的7折。

7月31日，四川省出臺政策：只要銀行積極發放優惠利率的首套房貸，省財政將按照貸款額的3％向銀行支付財政補貼。在南京市最新宣布全面取消限購之后，選擇“松綁限購”而救市的城市已經達到40個左右。

華遠地產（行情，問診）董事長任志強認為，未來中國特大城市會不斷增多，千萬級以上人口的城市會增加很多，500萬以上人口的城市會更多。城鎮化進程不可阻擋，未來房地產市場不會進入下行頻道。知名經濟學者馬光遠則表示：房地產不會暴漲也不會崩盤。

澳新銀行大中華區首席經濟師劉利剛表示：從一些長期指標來看，中國房地產市場事實上仍有較大的上升空間，同時房地產市場的需求也仍將保持旺盛。“從絕對價格來看，中國的房價仍然遠遠稱不上昂貴，比如說上海中心城區的平均房價在7000美元/平方米左右，與台北相當，但顯著低於孟買的11600美元 /平方米，東京的11460美元/平方米，新加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。從這些角度來看，上海作為一個逐步崛起的國 際金融中心，其房價並沒有脫離基本面太多”。

此輪房地產調整中，確實出現中小房地產企業破產的現象。“大魚吃小魚”的故事也再次上演。劉利剛認為：在過去3年中，前10大房企的市場份額上升了3個百分點到13.3％，前50大房企的市場份額則上升了5個百分點至25.4％，這表明市場出現了顯著的兼並重組跡象。德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平指出：整個房地產市場正在走向調整期，大量的商業地產泡沫會被擠破。不過，資本市場目前對整個房地產業的估值是很低的，收購房地產公司股權的機會已經到來，行業將迎來兼並。

樊綱也表示：軟著陸和硬著陸有什么差別？從經濟學上說，硬著陸就是危機，大面積地倒閉、破產、血本無歸；軟著陸的話，如果早早地兼並重組，還能收回本，這就要求做價格調整。

郎咸平：房價一路狂飆

踢爆中國房價沒跌七大原因

核心提示：很多人提起溫州炒房團、山西煤老板就非常惱火，認為就是因為這些人的存在，房價才會這么高，才搞得大家買不起房!中國制造業現在的平均毛利潤只有 5％，如果再去掉一些其他費用，中國的制造業基本是不掙錢的。

一：沒搞清炒房資金的來源

相比較來說，炒房子是一件一點技術含量都沒有的事情，很多以前做實業的人，現在基本都跑去炒房了。他們的觀點基本相同，都認為現在這種大環境下，做實業又累又掙不到錢，炒房又簡單，利潤又高。

不過從另一方面看，中國過去推出的一些措施也給了溫州炒房團、山西煤老板有可乘之機，比如2008年的時候，為了刺激房地產，央行在一年之內四次下調利率，幅度達到1.71％。同時二套房貸也有購房貸款利率7折的優惠。不少投資投機者正是利用了這一政策優惠，實現了自己炒房的目的。

二：信貸調控沒有觸及到房地產

在房價飈升、民眾抱怨的情況下，中共當局又密集出臺了很多調控政策，但是，透過對這些調控政策的分析，我發現一個很有意思的事情，那就是即使到現在，中國的一些信貸調控還是沒有觸及到房地產。原因很簡單：第一，對於地方當局來說，土地出讓金是很大的一筆收入。第二，在現在這種大的環境下，中國的金融機構最怕的就是房價下跌，因為對於金融機構來說房價下跌是最大的系統風險，金融機構自然不會自取滅亡。

而從稅收的角度分析，在目前的制度和市場狀況下，還很難調節進入樓市的資金。要衡量稅負是不是重了，中國不能只看稅率，因為這只是表面上的，根本沒辦法反映真實的狀況。中國應該看的是這個稅最終能否轉嫁出去。

打個比方，從表面上看，中石油和中石化每年都要繳納資源稅。可是，就算對這兩個寡頭征收200％的稅也沒用，因為無論當局征多少稅，它們都能夠透過價格把它消化掉，也就是說，它們能把所有的稅負都加到價格上去，最終轉嫁給消費者，所以，它們能保證自己的利潤率不會因為資源稅而下降。同樣，對於炒房者來說，也完全可以把稅費轉嫁出去，而且還不擔什么風險，至於炒房的利潤究竟有多高，大家心里已經相當明白了。

三：只注意短期房價下跌的表面現象

經歷了一段時間的調控之后，2012年3月，統計局公布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，2月份整體房價仍呈上升態勢，但是70個大中城市中有45個城市新房價環比下降，漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現象，房價繼續上漲的趨勢還沒有得到根本改變。這一表面現象也給予了公眾三方面的警醒。

第一，2月份和1月份相比房價好像不漲了，可能還有點微跌，然而這只是表面現象，看起來非常好。其實這是一個很有趣的統計數字。以北京為例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38％。對於房價，如果把通州地區也平均進去的話，肯定也是下跌的了，但是三環之內沒有怎么跌，所以在表面上平均價格好像跌下來了。

第二，中小型開發商被大量淘汰，而一些大型開發商卻是越來越壯大，這是公眾不可想象的。比如，去年一整年下來之后萬科整個銷售量上升了41％，利潤上漲了32％，就連第七名的碧桂園銷售量跟利潤也上升了35％。之所以大型開發商越調控利潤越高，是因為他們撐控了大量的資源，因此市場震盪的結果，等於是新一輪的洗牌，讓那些大魚把小魚都給吃了。

去年在地產行業的有規模以上收購兼並高達124宗，其金額超過1500億元，也就是說在調控后市場的影響下，大魚變得更大了，小魚慢慢地被吃掉了。

第三，就是土地出讓金。2010年是2.7萬億元，2011年高達3.15萬億元，創歷史的新高。對此，地方當局也挺高興，因為土地出讓金也上升了。因此調控的最終結果，可以說是皆大歡喜。

根據當局的統計，在房價里面，12項稅跟56項費，另外還有土地成本，加在一起占到了房價的70％左右。房價如果要降到合理的價位，我不曉得用什么方法跟途徑降下來。其中70％是稅費和土地成本，這是剛性的，目前看不到下降的趨勢。還有10％最起碼的構建成本，這個也降不了。另外，開發商有20％的利潤，有很多的支出都含在這里面，所以這至少還有10％的利潤來保障它的支出。也就是說，房價再怎么降也不能突破90％的這個剛性關口。

四：保障房沒給老百姓一個預期

在房地產的調控中有一個重要的手段就是保障房，現在全中國都在搞保障房"大躍進″，地方當局似乎覺得當務之急就是蓋房，然而其中還存在一些值得商榷的地方。

中共推出保障房政策的方法值得商榷。包括如何來貫徹保障房的公平，比如不是用搖號制度而是用排隊制度。因為如果所推出的條件不是老百姓能接受的一個公共意見，就不能取得應有的效果。

五：沒弄清房產稅的本質

另一個政策就是房產稅，它被很多人看作是打壓房價的最後"殺手鐧″，可悲的是就連中國的很多學者都沒有搞清楚房產稅的本質究竟是什么？世界銀行有一個報告《城市房產稅的改革指導原則與建議》，封面第一句話就講，房產稅必然要承受非常重要的政治代價。既然房產稅如此重要，用它來打壓房價是對是錯？很多人不知道，美國推出房產稅的目的不是為了打壓房價，而是為了讓房價升值，藏富於民，讓老百姓獲得更高的價值。

按照美國的做法，美國平均征收1.38％的房產稅，房產稅的28％給鄉鎮當局，22％給縣當局，4％給州當局，當局用於修建花園、廣場、搞綠地、聘用警察。而剩下的46％全部撥給教育，用以提高這個地區的教育水平，所以美國99％的老百姓念的都是公立的學校。他們的錢是這么花的，而且所有的支出有非常的清楚的賬本，老百姓可以隨時上網查詢。

美國在這種透明的制度之下，征收房產稅老百姓是非常高興的，房產稅征收的結果，警察多了，環境改善了，教育改善了，老百姓的小孩子可以放心叫他去上學。治安環境、教育環境都搞好了，房價自然增值，而每增值100美元，當局拿走1.38美元，剩下的歸於老百姓，所以美國征收房產稅的結果，是使這個地區的房價大幅增值。對於美國的老百姓而言的話，每一年繳1.38％的房產稅，就可以享受到這么多的福利，而這些福利是他們個人做不到的，必須透過當局的公權力行為讓所有社區的人都同時繳這么多錢，然后才能達到這種所謂的環境改善的目的。所以美國征收房產稅是為了藏富於民，為了讓房價升值。

在美國，由居民公選舉出最誠實敬業的人做評估師，來為房產做估值。一般是兩個不相識的人上門共同評估房產，測量房屋的面積、登記房屋的數量，包括有多少個浴室、車庫等等，登記完之后，兩個人分別做評估，然后上網公開，居民能查到所有資料。如果認為過高的話，可以找評估師來理論，評估師會詳細的介紹評估方法，如果還不滿意，可以各向州評估委員會上訴。

相比之下，這樣的方式對中國來說有一個難點，就是如何來評估地產？評估不了又如何收稅呢？收了稅之后又如何用這筆錢呢？如果不搞清楚，到最後就會成為一筆煳涂賬。因為中國還沒有建立相應的評估機制，所以目前沒有征收房產稅的條件。

房產稅的稅種和其他的稅種完全不一樣，其他稅種都是賺錢之后分一部分給當局，房產稅是沒有創造收入的情況下從老百姓口袋里挖出一塊肉來。薪資所得該繳稅、企業該繳稅、房屋交易稅該繳，因為老百姓賺錢了。如果個人不是把房產出租而是自己住的話，繳了房產稅的結果，就是沒賺錢也要繳稅了。

六：房地產調控的三不知

A，不知道降房價的手段是什么

中國的"限購令″就是取消了部分人的購房資格，這個下調房價的手段，可能會讓一些最應該買房的人不準買了，所以讓房價穩定住了，甚至還有稍微下跌的趨勢。比如通州，不讓他們買房需求下跌，房價一定會下跌。

問題是，房價當中70％是稅費和土地成本，10％是構建成本，還有10％是其他支出，加在一起是90％，因此房價再降也不能降到90％以下。這就是為什么，像北京，上海內環或者是上海的中環之內，北京的五環之內，房價要跌也是陰跌，看不到大幅下挫，因為90％的成本在那里。如果說房價只能跌10％，而90％是硬剛性成本，那很多老百姓可能永遠買不起。如果房價90％是剛性成本的話，那么也很難達到所謂的收入水平。

B，老百姓不知道自己有沒有希望獲得保障房

中共當局撥款給地方當局大概是8000億元左右。一棟房子的成本很低的，大概85000元建一棟四五十平方米的房子，因為土地都不要錢的，以目前8000億元的資金來看，足可以建1000萬套，這也是當局所講的。目前已經完在了400多萬套，再建1000多萬套，這也是當局講的。

1000萬套表面看起來好像是建成了。我想問老百姓分到房了嗎？中國搜集了很多數據，發現保障房中的許多都是福利房、動遷房，保障房在數量上仍難滿足普通老百姓的需求。

C，地方當局假裝不知不能依靠土地財政

現在中國的房產有12項稅，57項費，還有土地出讓金，如果再加上房產稅，將使得地方當局完全被土地財政套牢，而進一步套牢的結果就是房價水漲船高，他們必須賣土地，必須想盡辦法拉高地價，讓老百姓多多交易，致使房價根本下不來，而那些地方當局肯定是假裝不知道的。

七：不減少稅費怎么降房價

降房價真的那么難嗎？公眾天天批評地方當局賣地的行為，賣地只是表面現象。似乎相關部門表面上看到了問題，於是說要改革稅制、重建財稅結構，地方當局下一步不是土地財政，可是最後的結果是告訴公眾，要全面開征房產稅，只是把土地財政變換了一個名字而已。如果全開征房產稅，結果就是讓地方當局更進一步地陷入了土地財政的窘境。

中共現階段涉及的房地產稅種有12項之多，涉及房地產的收費多達57項，這還不算土地出讓金。計算下來的話，現在的房價里已經包含30％~40％的稅費了。地方當局不管怎么講它拿30％的錢，做的事還是挺多的，有可能做了70％的事。問題是這么做下去讓地方當局陷入土地財政這種漩渦里面，下一步結果就是地方當局希望房價越高，它的土地就賣的越好，然后有錢人又去買房，把房價再炒高，地方當局非常高興，然后土地賣得更高，形成惡性循環，房價根本不可能降低了。

房價降不下來，百姓永遠買不起

房價降不下來，百姓永遠買不起的同時，其中一項扭曲現象是：國際輿論紛紛關注的"鬼城″，意即空無一人的購物中心和開發項目，在中國可說比比皆是，像是河南省鄭州市鄭東新區、內蒙古的鄂爾多斯（行情，問診）等新市鎮，充滿著無人辦公與居住的大樓建筑，

這些樓房幾乎都已經賣給這幾年收入逐漸豐的中產階級，他們卻很難順利脫手。這種充斥著"有人買、沒人住″的新興城市，中國每年還會持續增加12到24個。

這些空蕩蕩的社區，到處豎立肯德基、星巴克、施華洛世奇水晶、伯爵名表、瑞典時裝品牌H&；M、西班牙服飾Zara等招牌，但招牌僅供參考，沒有實體店面、店員，因為也不會有消費者，這種花費數十億人民幣建起來的超現實新市鎮，是中國特有的另類海市蜃樓。

"中國人的房地產″一書中指出，即便數以千萬計的農村人口，很想盡快在城市定居、取得戶口、擁有房產，但他們買不起，房屋的需求與供給完全搭不上線。中國大部分民眾每天花不到12.5元人民幣，城市空屋價格卻高35萬人民幣左右。

中國房產大享王石在接受"CBS″訪問時曾說，以人均收入較高的上海市情況來看，普通居民需支付的房價，大約是年薪45倍以上，完全脫離民眾可負擔的價格范圍。除了買不起住房，民眾為了配合國家與地方政府"推進城鎮化″的腳步，還必須讓出原來配給的房舍，如果不想當無殼蝸牛，祖輩、父輩與年輕一輩三代省吃儉用存下的有限積蓄，都將被炒房者的無盡貪婪吞噬殆盡。

媒體：讓我來告訴你 房價如果跌了你會更買不起房

來源：搜狐焦點網

核心提示：做房地產是講良心的。很多想買房又嫌房價貴的人看到這個標題要罵我了，我們買不起房天天盼著房價跌，你卻說房價跌了我們更買不起，這不成了高房價的狗腿子嗎，五毛、無恥、惡心…

好吧，愛怎么說就怎么說，我只說實話。實際上我也覺得房價貴，而且貴的很不合理，但任何不合理的現象背后一定有合理的解釋，今天我們不討論這些合理的解釋是什么，就說一說房價跌了會怎么樣？

底特律的房價跌了，真是跌到了我們中國人常說的白菜價，請問你如果是美國底特律人能買得起嗎？要知道底特律人幾乎已經不置業了，整個城市宣布破產，大部分的家庭破產，人都遷移到能生存的地方留下一座空城，留在原地的是連遷移都沒有條件的窮人，露宿街頭，真的睡在水泥管子或者立交橋下面。而最恐怖的是要知道這些窮人大部分就是幾年以的白領，和我們現在每天出入寫字樓的你、我、他是一樣的。不是我們嘴里經常說的“要飯的”，也許就是城市破產之后的你。只是我們多年來的優越生活讓我們忘記了在發達國家很多老百姓還不如發展中國家過得好。一座曾經輝煌的城市變成如今的樣子，是否我們也會有那么一天？

如果你覺得這個例子舉的太遠，那就說說每個人身邊的真實故事。房子，把幾乎每一個中國人在潛意識里都捆綁成一個利益體。沒有房的人恨房價高，但一旦他買了房，他就巴不得房價天天漲而且越高越好，立刻轉身進入另一個陣營，他也會恨，恨我當年為什么沒多買幾套房。那么請問：在中國，是有房子的人多呢？還是沒房子的人多？

2008年下半年，全球金融危機蔓延到中華大地。萬科率先降價了，接下來的就是售樓處被業主砸了。幾個月后，一些開發商也頂不住跟著降價（這里有些不老實的開發商讓人討厭），然后就是全國性的“房鬧”事件上演。CCTV都站出來呼吁大家要遵守契約精神，這方面我們有不同的見解，感興趣的朋友可以檢視歷史記錄我們前幾天的推送《別逼購房者亮劍》。

也許有人還是要較真，當年房價是低了一些，可還是太高，沒低到我能承受的價位。那么別盯著房價看，想一想你當時的狀態。你當時有沒有對自己的工作和收入有一絲的擔憂？2008年年底時你是否擔心過失業？你是否擔心自己的前途？你是否有過不在乎年終獎有多少只祈求公司裁員名單里不要有你。

中國99％準備買房的人，並不是沒有房子住，而是想跟父母分開住、想在大城市有落腳、想結婚、想投資、想改善環境等等因素，房價上漲的環境下，你固有的房產也在升值，你的確會有再次買房置業的想法。讓我們客觀的試想一下：

你有一套價值100萬的房子，手里有150萬的現金，想買一套200萬的房子，因為錢不夠買不起，所以你盼著房價下跌。現在房價從200萬開始下跌，190…170…150…原則上150萬你可以買的起了，但要知道你固有的那套房子也從100萬開始下跌到90萬…80萬…但房價還在跌，請問這個時候你會跟進買嗎？這不是機遇來了，是風險來了。

當遇到風險的時候人們的第一考慮是房產不再具備保值和升值的功能，買了之后就會變成負資產。你會本能的把現金投入到更安全的方面，而在這個危機到來的時候，你根本不會考慮買房，而是慶幸當初沒買房的這150萬夠不夠你下半輩子活的。而一旦演變成文章開頭部分的底特律現狀時，怎么還會有買房的念頭呢？

房價跌了，是整個經濟環境惡化了，城市缺少了投資的價值看不到發展的前景，你還有什么理由買房呢？先顧好自己的飯碗吧。房價越低你越買不起。

我從來不盼著房價漲，也不盼著房價跌，只是盼著整個行業和經濟狀況更健康、更平穩、更可持續。用理性的指責，去讓那些肆意妄為的人收斂一些；用對行業及產品的理解，讓更多的購房人安全理性的置業。