余豐慧：盲目松綁房貸是飲鴆止渴

余豐慧 筆名常亮,專欄作家、知名財經評論員（資料圖）

從22日下午開始至今，不斷有媒體或通過微博私信微信或通過電話等方式聯系本人訊問對“四大行將發布政策，只要房貸余額還清都算首套房”傳聞的看法。筆者也從多個渠道探聽，但始終無果，都不置可否。

我們姑且不去糾纏此訊息的真偽。假如此訊息屬實，確是房地產調控政策的重大改變，其帶來的影響也是巨大的。依筆者看，在各地政府閑不住的手亂摸樓市情況下，特別是取消限購、財政補貼購房等怪招迭出情況下，而房地產低迷狀況愈加嚴重，房價繼續我行我素走低，一個最為關鍵的因素就是掐住房地產脖子的貨幣信貸政策始終沒有松懈。雖然地方政府想在房貸政策動怪腦筋，但是，房貸政策最為權威的主管部門央行和銀監會不發聲，地方政府只能是干瞪眼干著急。可以說，如果傳聞是真，抑制投機投資性需求的差異化房貸政策將被徹底放水。“只要房貸余額還清都算首套房”，客觀上將起到鼓勵縱容投機投資的作用。

如果調整為認貸不認房，那么，就給投資投機炒房提供了機會，比如：無論有幾套房只要沒有貸款，都可以繼續利用貸款籌資購房，然后賣掉后還清貸款，再次貸款買房，循環往復投機炒房。這需要決策者慎重考慮決策。

突然動議調整房貸政策，說明在8月份房地產低迷、交易量繼續下降、房價繼續走低的基礎上，9月份數據可能更加不容樂觀。更深層次分析，極有可能三季度gdp滑落程度較為嚴重。也就是說，房地產的低迷狀況已經對經濟增速造成不可忽視的影響。逼迫決策層不得不松綁房貸，遏制房價繼續下滑，降低房地產持續低迷對經濟增速的影響程度。房貸政策是樓市調控最為重要的政策。任何改變和調整都牽一發而動全身。

不過，依靠房地產來救經濟絕對是飲鴆止渴。放水貨幣信貸救助房地產只能使得房地產泡沫被越吹越大，房地產金融風險越來越高。最後可能使得中國經濟走向萬劫不復之路。決策層一定要慎重思考將旨在抑制投資投機需求、支援自住型住房需求的差異化房貸政策調整為客觀上支援縱容投資投機需求的巨大危害性。

從市場機制已經在房地產領域發揮著不可阻擋作用來看，縱然放松房貸政策，也不是想救就能救的。可能出現適得其反的結果，正如此前放松限購政策時一樣給市場預期釋放出樓市低迷程度比表面表象嚴重的多的訊息，這次動議松綁限貸政策釋放出樓市可能惡化的市場信號。在這種市場心理下，自住型需求可能更加謹慎，更加不敢於出手，更加等待更低價位；投資性投機性需求也許會更不敢出手購買，甚至趁機出售手中積壓的存量房。這必將促使低迷的樓市更加低迷，下跌的房價繼續走低。絕不能忽視中國傳統的買漲不買跌的心理預期。

在上述市場預期驅使下，既是房貸政策調整為“只要房貸余額還清都算首套房”，銀行出於房地產市場整體風險考慮，也不會盲目開閘放水放貸，利率也不會優惠到哪里去。商業銀行也許與購房需求心理預期一樣會更加謹慎，更加懼怕整體性樓市風險來臨。

自住型、改善型住房需求者應該密切觀察央行和銀監會在房貸政策上的權威訊息發布，絕不能輕信媒體傳聞炒作就匆忙出手購買。筆者分析，既是房貸真的松綁松動，只能預示著樓市從低迷到惡化，釋放出的是房價走低不可逆轉的信號。出手購買同樣要謹慎。

總之，盲目松綁房貸是飲鴆止渴，或適得其反。