中國銀河趙強：限貸放鬆是大勢所趨

核心要點:

1、事件

9月22日下午，媒體等多方廣泛傳言限貸將要放松，傳言內容為“四大行將出政策，只要房貸余額還清，都算首套房”。截止到目前，仍未有官方出面證實。

2、我們的分析與判斷

（1）限貸放松是大勢所趨，符合各方利益.

從地方政府角度來講，限貸放松有利提振樓市，帶動土地出讓，化解地方房企破產及帶來的區域性金融風險。

從銀行角度來說，房貸余額還清后再購房的風險已和首次購房房貸的風險一樣，甚至因為購買二套房的客戶的資產及購房能力，二次房貸的風險低於首次購房首次貸款的客戶風險。

從中央角度來說，當前的經濟形勢需要房地產投資來緩和經濟繼續下行的風險。而在目前樓市的情況下，放松限貸導致房價快速上漲的可能性也不大，另一方面，一定程度的放松限貸也能夠控制按揭貸款的風險。

綜合判斷，我們認為限貸放松是大勢所趨，符合各方利益。

（2）限貸放松對樓市的作用:提振改善型需求.

當前傳言的限貸放松有兩種程度，一種方式是“認房不認貸“，即進行商業貸款時考慮家庭成員名下實際擁有的成套住房數量以及貸款是否還清，而不考慮是否是首次貸款。另一種方式更為寬鬆，“不認房不認貸”即只要還清貸款，不論家庭名下有幾套房，是否首次貸款，均按首套房貸款政策放貸。

我們認為，第一種方式將有利於現有住房家庭賣出現有房屋，購買改善型房屋，滿足改善型需求。第二種方式更直接的有利居民購買改善型房屋，而不用出手現有住房。無論哪種方式，都將對改善型需求新房銷售有所提振。

（3）投資建議:維持推薦.

我們在9月2日《期待中央政策進一步放松 ——房地產行業最新投資觀點》中已分析 ，地方土地出讓與財政收入增速雙降，保增長的能力有限，仍要靠中央繼續出臺相關刺激政策，其中地產政策是很有可能的選項，包括降低二套房首付比例，支援首套住房降低按揭利率等。

我們認為首套房認定的放松將是中央依靠地產保增長的第一個舉措 ，后續視窗指導首套住房按揭利率、二套房貸首付的比例降低等都是有可能的措施。

我們維持我們的判斷，即地產板塊將持續受益於政策及政策預期。