《金融街會客廳》專訪陳云峰：探析中國房企利潤空間

?? 【本期導讀】近幾年，中國房價快速上升令全球嘩然，地產經濟更是在不知不覺中迅速成為中國經濟的主導產業，那么究竟是什么因素刺激房價快速上漲？房企的成本究竟是如何構成的？他們的利潤空間有多少？房地產的稅收改革又會帶來怎樣的影響？陳云峰認為，“鴉片式的土地政策”、對原來計劃經濟需求的彌補、人工成本的上升、賦稅過重、資金成本過高是刺激房地產快速上漲的內因。本期金融界網站邀請中國房地產經理人聯盟秘書長、北京華業地產(行情,問診)公司副總裁陳云峰先生做客《金融街(行情,問診)會客廳》。

　　【嘉賓簡介】陳云峰，中國房地產經理人聯盟（中經聯盟）秘書長、創始人，中國房地產業協會商業地產專委會常委副秘書長、中國連鎖經營協會購物中心專委會理事，上海市長寧區13屆政協委員。現任北京華業地產股份有限公司（600240）副總裁。

???第一節

　　陳云峰：“鴉片式的土地財政政策”是刺激房價快速上漲的主因

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　　金融界：您之前有提過這幾年房價上漲的有點過快了，您覺得近年這個房價上漲過快的根本原因是什么？

　　陳云峰：實際說到房價，它上漲過快實際上有很多的因素，比如說有政府土地財政的因素，過於的依賴土地財政，現在地方政府都有地方債，他們實際是在靠賣地在做政府的財政方面的這種依托。所以這樣的話，那就是你政府沖到了這個市場上來了，對這個土地的資源進行設定，就會出現什么呢？這種比較急切，本來應該三年賣完的地，現在一年賣完了，所以這個就是我們說的，說我們這一代人把孫子該掙的錢，把孫子該賣的地都給賣了，我覺得這個事應該是第一個事，就是政府實際在土地資源的設定當中的這種角色，沒有完全地市場化來操作，還是壟斷性的在做，而且中央政府對地方政府缺乏這種約束，所以這樣的話才出現現在的這種快速增長的情況，實際這種土地財政像鴉片一樣。這就是我們所說的第一點土地財政。土地財政讓地價不斷地攀升，實際上提高了房價。

　　第二點就是房價上漲也離不開這個市場的因素，確實中國十幾年來說，是在補原來計劃經濟的課，大家對於住房的這種需求是真實存在的。我們不管是說剛性需求，還是說改善性需求，包括投資性需求，實際上這些需求，我覺得它都是這種在市場經濟的大環境下客觀存在的，只不過就是我們確實有點畸形的爆發出來了，比如說有錢的你就拼命買房子，一戶多套房吧，包括有的外地的投資客，他來炒房子，他不把房子當成一個居住品位，當成商品在炒作，我覺得包括像咱們，像這種很多的家庭都在給自己很小的孩子在買房。

　　金融界：對，大多數人孩子還小甚至有的還沒出生父母就買房準備著。

　　陳云峰：還沒出生就買房是中國的這種傳統的看重房子的這種民族性在作怪，但我們確實這個需求，我們說第一方面它是真實存在的。第二方面我們又短時間內放大了這種需求，或者說過熱了，所以我覺得這幾年的宏觀調控，實際是在抑制需求，實際就是想剔除掉投機投資的泡沫，我覺得從這一點上它也催高了房價。

　　第三點就是整個社會的成本都在提高，比如說我們的人工，那我記得在五年前，我們一個農民工幾十塊錢就可以干一天，這樣的話，一個月兩三千塊錢或者三五千塊錢的收入就可以了。那現在就倒過來了，現在相當於一個農民工的大工，一天拿到150塊錢很平常，這樣的話。

　　金融界：不止吧，像鄭州二線城市工人都快二百了。

　　陳云峰：二百了，對，甚至出過了二百，二百相當於一個月六千多了，這是大工，小工都一百多，一百三四，所以這樣的話人工成本，土地成本，包括我們各項材料的成本，實際大家都在提高，構成房地產的所有的元素都提高，那么房價就提高了，這是第三點。

　　第四點就是我們的房地產開發商都在訴苦，稅費過重，我們整個在房地產開發過程當中的這種營業稅、所得稅、契稅，再加上我們這種最重的土地增值稅，那這些稅收，應該說他們和這個土地成本一塊，都成為了我們整個房價成本當中構成的一個主要的因素。所以稅費過高實際也從另外一個角度催升了房價。

　　第五點就是資金成本過高，你看從2010年到現在2014年，這個房地產行業的融資的狀況異常慘烈，所以就出現了一個什么怪現象？銀行不正經地給開發商貸款了，那他怎么辦？銀行它把錢找一個合作機構，說我放給你，比如說那就不是7.2了，基本利率才7.2，然后讓這家機構以20%的成本貸給開發商，這樣的話銀行不是拿到7.2，它拿到了比如說15、16，那一家金融機構拿到了比如說30%，甚至更多的這種管理成本。實際你看，它給房地產是這么干的，他們實際上給實體經濟也是這么干的。所以為什么這段時間中央，我感覺到他們是在整頓金融圈的，你銀行不好好貸款，去投資，然后各種大大小小的基金、投資管理公司，都房地產行業和實體經濟上扒一道皮，我覺得第一增大了資金的成本，而且成倍的增加。第二擴大了風險，因為有很多的機構它倒騰來倒騰去的，實際上他們比我們直接跟銀行打交道，風險也加大了，所以這樣的話，這種融資成本的增加和拿地的時候，我們需要動用更大量的資金，不得已去融資，實際給開發商造成了很大的這種壓力。中國房價從幾年前一口氣就漲到了今年的4月份，我覺得這都是各種的綜合因素疊加到一塊出現的必然的結果。

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　　第二節

　　陳云峰：房地產企業的利潤率占15%? 稅費占四分之一

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　　金融界：您剛剛說了像稅費過重這一塊，在稅費大概這一塊，這一頭大概占多少，它是怎樣分配的？

　　陳云峰：你看營業稅，營業稅就是5.5%，然后契稅，契稅表面上比較低，才千分之，它是千分之一或者千分之二或者千分之三吧，但是你別忘了，房地產的金額很大，再加上將來你的所得稅25%，最重的實際就是前段時間爭論起來的土地增值稅，土地增值稅至少要兩個點，所以這樣的話，你看就是5.5，你再加上土地增值稅的至少兩個點，實際就是7.5了，你再加上你將來要上漲的各種的稅費，這樣的話實際就突破十了。但是你別忘了，這些我是把它都放到房價里了，營業額里了，所以它的比例實際是很高的。我們算過很多的房地產項目，所繳納的稅費應該是都過於開發商的利潤的。

　　金融界：那開發商的利潤大概是多少？

　　陳云峰：開發商都有利潤率的，比如說你有10%到12%的利潤率，那實際上你的稅費率也應該能達到這個數或者是高於這個數，這樣的話你就看，這就簡單了，比如說你買一個一萬塊錢的房子，比如說有12個點是開發商的利潤，那有稅費13個點，這就25個點就走了，實際你買一個房子，這25%是給政府的，或者是給開發商的，要占到四分之一。

　　金融界：然后是成本，那土地成本能占個百分之？

　　陳云峰：現在基本上土地成本現在占的越來越低了，在北京應該說融資成本再加上土地成本，加上資源成本，只占房價的或者不到一半吧。

　　金融界：有人說房價，房地產企業如果降價32%，仍然可以保本，最近有這么一個觀點，“哪怕我降個32%，企業還不虧錢，還可以保本。”剛剛咱們也是探討了這個，您覺得對這個觀點您認可嗎？

　　陳云峰：我覺得是個別現象，不是說所有的企業都能有32%的毛利，我覺得它可能是，比如說第一個它的地域是在一個三四線城市。第二就是它確實拿地的時候成本很低，就是它可能不是一個充分競爭的產物，所以我是質疑這個32%的，這一個公司敢拿這個出來說，我覺得可能，這個在它來說是一個真實情況，但是在中國有幾萬家企業里頭，我覺得沒有幾家能夠像它這樣，所以我覺得這是個別現象，不代表普遍現象。

　　金融界：這次大家普遍都覺得這個房價會降，但是它這個空間大概會有多少，持續時間會有多少呢？

　　陳云峰：實際上房地產行業的利潤率大概也就15%左右，上市公司都有公告。這樣的話，如果說咱們把這一輪，又是一輪調整時期到來了，實際每一輪調整都會下降百分之兩到三個點，也就是這個行業的平均利潤率有可能會下降到12%，12%左右，而且還在下降，就是這種隨著行業競爭到成熟階段，暴利時代實際早就過去了，現在只不過是這種，這個平均12%左右的利潤率，實際就不算很高了。

　　但是因為這個房地產行業仍然算是相對比較好過的一個行業，相比其他的行業，那仍然是利潤率很高的，咱不能說是暴利，但是仍然說是利潤率很高，而且由於房地產的金額比較大，那你利潤率雖然不是很高，但你實際上開發商老板賺到的錢多了，所以這個是行業的普遍情況。

　　但是你別忘了，它這種開發商他能有百分之十幾的利潤率，一個項目可能掙上幾個億都是很平常的事，但是它的風險很大，他的這種拿地的艱難性和他投資的這種巨大的風險，實際跟他相對比較高的利潤是匹配的。我經常跟很多人算一個賬，當你看到一個開發商有15%的利潤率的時候，我就想問你，你知道他什么時候才能賺到這15%嗎？他需要把這個項目一套房也不剩，才能賺到15%。但是換句話說，如果說這個開發商他有了15%的利潤，他有一千套房子，他如果賣到850套的時候，他還沒有這個錢，他的利潤實際是體現在凈產凈銷的。這個基礎上他投入很大，都是上億的資金，現在北京不是上億，北京現在拿地的門檻是三十個億，你需要投入二十到三十個億，需要三到五年，你才能夠賺到投資的15%，比如說你投了三十個億，你賺了四億五，這四億五是在都銷售到85%以后，那時開始賣的每一套房才是利潤。

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　　第三節

　　陳云峰： 85%的庫存是房地產企業的盈虧平衡點

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　　金融界：就是說85%的庫存是他的一個盈虧平衡點？

　　陳云峰：對，他有盈虧點，就是85%。所以這樣的話算起來，實際他這個行業還是有門檻的，這就是這個行業的特點就是他的資金密集性，大風險性跟專業性，這個就是房地產行業的特點。

　　金融界：咱們接著說商品房的構成要素，就是構成成本那塊，我剛剛理了一下，就是說四分之一是給開發商和給政府的，然后50%是資源成本，土地成本。

　　陳云峰：對。

　　金融界：那還有四分之一是歸管理嗎？

　　陳云峰：對，實際上土地占了50%，然后建安費和財務費用和管理費，大概要占到25%，然后剩下的25%是給稅費和開發商利潤的，其中稅收占13%左右。

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　　第四節

　　陳云峰：房地產的稅改“營改增”將會刺激整個行業“洗牌”

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　　金融界：有訊息稱，財稅部門已經開始著手對房地產進行一個營改增的一個調研，說是房地產營業稅改增值稅之后，稅率有可能會10%以下，您覺得這樣對房地產這個行業會帶來一個什么樣的影響呢？

　　陳云峰：這個影響實際真的是很大的，這么說吧，現在房地產行業，如果要是沒有土地增值稅，大家就還能忍受，比如說我交5.5%，剩下的錢是我利潤再交所得稅，然后他是推算清繳才做這個土地增值稅，它是這么去分期去收的，所以稅率只是一方面。

　　還有一個就是你收稅的這個點對開發商很重要，就是你如果先收，他就把開發商的資金抽走了，比如說5.5，那我這個房子，期房，我一開票就收到5.5%，這樣的話上交都是上千萬的，好歹就要交幾千萬。但是你如果改成增值稅，我就不清楚了這個增值稅包不包括土地增值稅，你看這是一個很重要的，你如果要包含土地增值稅，我覺得開發商是能夠接受的。

　　另外一點就是那你征收的時間點在哪，那是你等我把項目做完了，還是讓我一期一期地收，我覺得這個是不一樣的，我也沒有經過仔細的測算，但是國家它把這個營改增的基調是什么，實際國家營改增的真實目的，你知道是什么嗎？

　　金融界：減稅吧？

　　陳云峰：對，它是要減稅的，所以這樣的話，比如我說，我們測算的房地產行業總體的稅率都有十二三個點，那你現在來收我十一個點，那就是減退了。但是你別忘了，原來我說的這個十二三個點，我是剛開頭說5.5，剩下的都是在后頭收，或者說這5.5也不是剛開頭的時候收，是我在賣房子的時候才收，所以那你這個稅的征收的時間點在哪，我覺得應該是挺重要的，應該跟這個稅率能夠同樣，同時出來，能夠作為一個完整的一套方案吧。而且土地增值稅你也知道，前一段時間央視，任志強吵了半天，土地增值稅確實是一把懸在開發商頭上的劍，這個土地增值稅確實也有這種，我覺得也有這種不明確和含糊的地方，怎么能夠把它明確化，我覺得也是一個事。

　　所以這個11%增值稅，真的，對於大開發商和小開發商，對於一線的開發商和三四線的開發商，對大家的影響是不一樣的，我感覺，弄不好又是對行業一個很大的洗牌。

　　金融界：如果說這個增值稅它不包含土地增值稅的話，就意味著又加重了。

　　陳云峰：對，又加重了，本來我們5.5營業稅，所得稅開發商也愿意交，因為我掙了錢，交25%給政府我還是愿意的。

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　　第五節

　　陳云峰：2014年房地產進入結構性調整時期——白銀十年

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　　金融界：近期潘石屹在清華演講時表示，房地產將撞冰山，但是任志強卻在反駁樓市泡沫破滅，從兩位大佬不同的姿態上，我們也似乎看到了2014年房地產市場的風云變幻。您認為2014年整個房地產將會呈現怎樣一個態勢呢？

　　陳云峰：2014年，應該房地產確實會遇到一個結構性的調整，我覺得這種結構性的調整，確實也是因為房地產行業高速發展這么十幾年了，它本身就有在價格上，包括在產品結構上這種調整需求。

　　另外一點，確實整個的房地產行業發展太快了，投資過熱，實際上它自身也要等一等咱們所謂的這種叫城鎮化，實際城鎮化它真正的含義是要給住宅匹配資源，實際咱們搞的現在很多的產業地產，實際上都是一種資源匹配型的房地產開發。所以你本身住宅跑太快了，那你現在就得停下來等一等這個產業，包括政府在說的這種收費管理，所以從價格上漲，包括房地產每三年一個發展周期，包括價格過高，銷售量過大，包括整個行業發展過熱，我覺得從各種角度來說，房地產行業實際都需要進入一個調整，這個調整應該就是在2014年，所以我們把它叫結構性調整。我也特別同意郁亮說的這個話，從今年開始，應該房地產發展會進入到一個新的階段，郁亮管這個叫白銀十年，后來也有人把這個叫真正的這種理性發展的十年，我覺得都比較有道理，這樣的話。

　　至於說潘石屹和任志強的這個爭論，我是從幾個角度來看的，第一個就是你看房地產行業，在前兩三年是一邊倒的，大家說漲，突然間有王大慶或者潘石屹跳出來，他們對行業表達了一種擔心，我覺得這個應該是行業的從業者，對於房地產行業的，通過自己的研判得出來的這種結論，應該是一件好事，就是他很理性，特別是你看王大慶的這種言論出來之后，后來郁亮也出來解釋，說實際就是基於他們掌握了很多數據，對房地產行業自身的這種危機意識，所以在警醒這些董事長和總經理們，說我們要調整我們前進的步伐了，這樣的話，從這個角度，實際上是一個好事。另外一點就是房地產行業不能只是一個聲音，都在那說跌，或者是都在那說漲，都不正常，只有有人說跌，有人說漲，有人說這個行業有危險，有的人說這個行業沒事，這個時候它才是一個行業的正常狀態。所以咱們從一個整體的角度來看，這個爭論也是有利於這個行業的，而且咱們一定要聽到不同的聲音，不能只一個聲音。

　　第三點就是，我是比較偏向於像任志強先生的觀點的，潘石屹危言聳聽的時候也不少，原來說有這種百日，在2008年吧，還是2010年，他就提出來說，整個行業一百天就會出問題，有一個百日，末日論，他是的。實際我們感覺可能潘先生過於悲觀了，他沒有看到中國整個的這種發展，實際對房地產還是有需求的，只不過你不能在原來的這種粗獷式的，或者是以住宅為主的房地產的開發為主這么去發展了，包括在資源的浪費方面，我們覺得確實需要有一個調整。所以我覺得任志強他作為一個企業的董事長，我覺得他通過他們全連房地產商會的這個report的報告，包括他們現在跟清華也有一些研究的數據，我聽過他很多次講座，我覺得他的分析也都是比較理性的，都是有數據做基礎的，所以任志強應該說對整個的行業相對比較樂觀吧。但是任總並沒有去否認現在行業有問題，但是他認為，你現在就說這種要撞冰山了，整個行業說白了隨時就淹沒了，就傾覆了，實際是有點聳人聽聞的。

　　所以我個人的結論，還是要這種叫小馬過河嘛，我們不要聽兔子說，說水特別深，也不要聽老牛說，水實際真的就沒腳面，我們還是要根據自己掌握的數據來理性地來看待這個行業，我們必須認清楚就是中國的房地產還是有一個很大的發展空間的。但是我們當中所蘊含的風險，存在的問題太多了，確實需要進行結構性的調整，能夠這樣理解這個潘任之爭，可能更準確一些。

　　金融界：剛剛您有提2014年就是房地產是開始拐點的元年，然后對於房地產這個拐點論，您是否認可？您剛才也提了2014年是個結構性的調整，那么這個“結構性”應怎樣理解？

　　陳云峰：首先說2014年應該我覺得未必就是拐點，或者說現在說拐點還為時過早。拐點一個真正的經濟就是，價格會出現明顯的下浮。

　　金融界：明顯的下浮。

　　陳云峰：對，你比如說現在持平了，這就不叫拐點，是吧，咱們說這種，我覺得說結構性的調整可能更合適吧，結構性的調整它包括幾方面。第一點就是國家的這種宏觀調控政策，你看是不是現在不再去調控房價了。目前來說我們不再要求各地抱控制房價的目標了，我覺得確實走了一個彎路，原來政府老去管房價，這不是政府應該管的事，所以我覺得結構性的調整，咱們首先說這個調整，就是政府在房地產市場當中充當的角色，就不是去宏觀調控，也慢慢打壓，我覺得這是一個調整。

　　第二點這種調整就是，房地產行業的內部要出現大的調整。我們說的房地產，大家一說就說到住宅上去了，但實際大家都知道房地產行業現在不止是住宅，實際我們的這種商業地產，包括這種養老地產，工業園地產，包括以酒店為代表的旅遊地產，還有現在跟文化產業結合的文化地產，這些房地產細分化的這些，專業化的市場，大家都在迅速增長，只不過是住宅的市場在萎縮，或者說受到了政府的限制，所以這個結構調整是房地產內部的專業結構要發生調整，這是第二點。

　　第三點所說的結構性的調整就是產業結構性調整、人口轉移。咱們又回頭說住宅，一定是一個產業配套的概念，就是一個城鎮化的過程，城鎮化的核心，又說回來了，就是給住宅配套產業和配套社會管理，你不能光賣房子，最後孩子沒法上學，戶口上不上，看病沒法看，交通擁堵，環境惡劣，那這個如果你要是還不調整的話，你還在那拼命地賣房，然后是開發商跑很快，我們的實體產業沒跟上。還有一個開發商跑很快，政府的管理沒跟上，這就造成了這幾年的這個，所以大家都能體會到這種，還有就是這種規劃也不合理，為啥北京就能盛一千萬人，你現在非得給裝三千萬人，到最後大家都不舒服，我管它叫“罐里的王八”，一個罐里就塞一個王八，它還能活的挺好，你非得塞三個王八，出氣都費勁。所以北京現在就叫，我們老家的話叫罐里的王八，這么一個，它這種生活管理跟資源的匹配完全是脫節的，所以就造成大家就沒幸福感了，一看霧霾了，堵車了，這下這叫什么，所以我覺得這種結構性的調整確實要調整這種產業，要優化這個環境，要轉移人口，這個都是城鎮化主要的內容，所以咱們應從這幾個方面來理解這個房地產。

　　（——訪談結束—— ）