長沙圣一小區違規建房被訴 電廣傳媒或受牽連

華南新聞中心 肖志芳 發自湖南

和訊網湖南站訊息 原本22.5萬平米的土地面積縮減至15萬平方米，開發商把偷偷“切”走的7萬平方米土地再次建房出售，讓全體業主氣憤的是，直到購房9年后才拿到國有土地使用權證的他們在毫不知情的情況下將重新容納近2000名房客入住。而這些則是犧牲了原本規劃在小區的綠化帶和停車場所致。

這種小區中建小區的現象就發生在長沙聖爵菲斯小區。據了解，聖爵菲斯的開發商湖南金鷹城置業有限公司系上市公司湖南電廣傳媒(000917,股吧)股份有限公司全資子公司。據不愿透露姓名的知情人士告訴和訊網，利用偷偷“切”走的7萬平方米土地不僅已經建好了6棟別墅，還將新建7棟33層的高層住宅，而這些別墅以非常低廉的價格轉手到了電廣傳媒高管和湖南廣電原高官的手中。

一地多賣 土地面積縮水7萬平方米

聖爵菲斯小區於長沙開福區月湖公園東廣電中心附近，2004年開盤銷售，據業主手中當時的購房合同資料顯示，該小區土地為國家出讓的住宅用地，土地面積為22.5萬平方米，容積率為0.7，綠地率為63.22%。如此低容積率、高綠地率在當時確實稱得上優質小區，而不少業主也正是因為看上這里優美環境而舍近求遠購買了在當年交通不便且價格昂貴的所謂高檔生活社區的房子。

然而，業主購房后，開發商金鷹城置業辦理房產證和國土證的時間一拖再拖。直到購房9年之后的2013年，業主才等到了房屋相對應的國有土地使用權證。在這份姍姍來遲的國土證上，聖爵菲斯小區的土地面積居然縮小到15萬平方米，整整7.5萬平方米的小區土地不翼而飛。

除了小區面積縮水外，小區住戶也比此前合同約定了多增了幾十戶，由原來規劃的1067戶上升為1093戶。小區容積率也上升為1.0，比原來0.7的容積率增大了42.8%。

“誰都能算清楚這筆賬，土地面積少了7萬多，住戶卻增多了幾十戶，那么小區的綠地率和綠化率肯定大大降低。我們當時花錢買的是22萬多平米的小區，沒想到開發商趁業主沒拿到產權證，完全不知情的情況下玩這種把戲。”小區業主王先生氣憤地表示。

發現所購房屋小區土地面積與原始購房合同不符之后，小區業主於2013年分別向長沙市國土資源局和長沙市城鄉規劃局就小區的土地和規劃問題申請了資訊公開，並得到了部分的資料。

長沙市國土資源局回函稱，小區國土面積在2007年和2008年先后進行了兩次縮減，從原來的22.5萬平米縮減至15萬平米。這是開發商在小區的房屋和土地已經出售給業主之后，在購房人毫不知情的情況下偷偷把小區土地切割出兩塊，並仍登記在金鷹城置業公司的名下進行再次開發利用。

而根據長沙市城鄉規劃局回函顯示，規劃局當時審批的土地面積與購房合同一致，為22.5萬平方米，且規劃局稱該小區目前仍按已批總圖實施。這也就意味著規劃局從未同意金鷹城置業對其開發的小區進行規劃分割，也從未同意過該小區進行規劃設計變更。

那么小區的容積率到底是如何被篡改的呢？是誰動了全體業主的土地呢？被偷走的7萬平米土地又有何用？

據上述內部人士透露，金鷹城置業從小區22.5萬平方米土地里割出來的“第一刀”是在小區湖泊月亮灣西南的沿湖地帶，而這里在原來的小區規劃圖上是公共綠地，售樓書上號稱“高爾夫練習場”，也是整個小區風景最為優美的臨湖地段。2007年開發商違反國家不得繼續審批興建獨棟別墅的禁令，在湖邊綠地上建設了六棟獨立別墅。 為了掩人耳目，他們在還在每兩棟別墅之間建設一道風雨廊橋。這樣就把兩棟獨棟別墅連成了“聯排別墅”，用以欺騙規劃審批。

割走的“第二刀”則位於小區東北部，在小區c區住戶東北面的原紅線范圍內，這里原來規劃批準的是小區露天停車位和綠化地。2008年，金鷹城置業公司在未告知購房人的情況下，從原國土證紅線范圍內割走約3.2萬平方米綠化和車位用地，開始規劃新的開發建設。

根據業主在金鷹城置業辦公場地內拍攝到的建筑規劃圖紙顯示，這片土地上將興建7棟33層的高層住宅。按照圖紙上每棟四個單元，每單元兩戶，每層8戶計算，每棟264戶，7棟總計1848戶。顯然，在22.5萬平方米的原小區土地范圍之內，除了湖邊增加的那6棟400平米的別墅，很快還要增加至少近兩千住戶。

“這種從已購房業主共有土地上偷割走兩塊綠地重新建別墅和高樓，以增加容積率，損害全體已購房業主權益的方式是典型一地多賣。” 上述業主對和訊網表示。

維權受阻 電廣傳媒高管被指利益輸送

得知自己利益受到侵害后，近300名業主開始維權。2014年5月，數名業主去相關部門表達訴求，沒想到當晚兩位維權業主車停在小區內車輛無故被砸，此外還有維權業主家里被盜。而當業主找到物業要求調出監控錄像時，物業負責人則一再表示沒有。

據了解，聖爵菲斯小區開發商和物業是一家，法定代表是王艷忠。該業主介紹，物業一直以來沒有業主委員會監督，而小區物業維修基金高達幾千萬元，物業從不公布賬目，且公開給業主發簡訊稱如果沒空簽字物業就代簽，很多賬目不明。

此外，物業在小區內進行了諸多商業活動，收取的費用從未公示。例如小區共有50臺電梯，所有電梯廣告都由物業公司管理收費，該小區也是婚紗影樓的攝影基地，3家婚慶公司常年進駐拍照，收多少錢物業從來不公示也不給業主補貼，包括小區游泳池，水電都是業主公攤出錢，物業公司卻私下對外開放，把錢收進自己腰包，以及在小區內隨便設廣告牌，許可商攤進來做生意等商業行為。

“物業就是開發商本是一丘之貉，合伙壓榨業主。”身為律師也是業主之一的王先生針對開發商與物業的種種劣跡，已向開福區法院提起訴訟。

據上述內部人士透露，臨湖的六棟高檔別墅，每棟建筑面積約400平方米，價值近千萬元，其中，面積最大，景觀最好，還非法加建了巨大地下室的第一棟別墅就是曾經湖南廣電掌門人歐陽常林的私人別墅，此外，魏文斌、龍秋云等高管各自擁有一套。

“當時市價幾百萬的別墅賣給他們僅僅七八十萬元，現在，已經上千萬了。”上述人士稱。