易憲容：為何又要救中國樓市？

當前國內房地產周期性調整是否會中止？如果能夠中止，中國樓市又會發生什么樣的變化？如果不會中止呢？

據悉，目前國內住建部正在對當前房地產市場做全面調研，以便清楚研判當前房地產市場形勢，並根據這些研判對當前樓市給出相應的政策。比如有媒體引述住建部訊息指出，除北京、上海、深圳、廣州等一線城市之外，其他30個正在實施樓市限購的二三線城市，有望全面松綁早幾年推出限購政策。

人民銀行行長周小川亦暗示，國內樓市調控政策或將調整。甚至於中央政府全面放松樓市調控政策還沒有開始，杭州市政府則迫不急待出臺了禁止房價下降的限價令。據此，國內外紛紛推測中央政府將大規模松綁以往限購政策，以便減弱國內樓市出現周期性調整給整個經濟增長帶來的沖擊。

在此，我們先假定這些訊息的真實性。我們所要分析的是，在當前的市場形勢下，如果中央政府全面放松對樓市的調控，當前國內房地產周期性調整是否會中止？如果能夠中止，中國樓市又會發生什么樣的變化？如果不會中止，中央政府為何又要救市？

可以說，如果中央政府看到國內樓市出現調整又開始救市，那么它只走進前十年國內房地產市場宏觀調控的窠臼，只會離國內樓市健康發展的路越來越遠。

因為，我們可以看到，中國十八大新政府上任之后，希望改變舊的樓市宏觀調控之思路，特別是希望以市場之手來讓國內樓市逐漸軟著陸，所以，兩年來中央是沒有對樓市過多的干預，更沒有出臺任何關於房地產宏觀調控之政策，只是默許以往房地產政策繼續實施。

但是，其結果是國內房價上漲幅度更快，房地產炒作更為嚴重。2013年同樣是國內房地產市場價格上漲最快，房地產銷售最多的一年。

但是國內樓市炒作如此之嚴重、房價如此之暴漲、並由此引發的社會與經濟問題如此之多（即經濟房地產化、嚴重影響財富分配不公、導致貪污腐化嚴重等）、樓市泡沫如此之大、許多地方樓市過剩如此嚴重等，這早就是意味著國內當前樓市已經是不可持續了，它的周期性調整是必然。

如果中央政府在樓市價格上漲時，卻默許舊有之政策施行，但當樓市出現價格向下調整時，中央政府卻要出來如2008年那樣來救市或托市，當然短期內可救國內樓市之一時，但是長期看卻是會把中國樓市帶向問題更嚴重的深淵，並把這個市場推向最後泡沫破滅導致金融危機及經濟危機不歸路。

因為，當前國內樓市出現的周期性調整並非是如早幾年樓市調整時是由政府政策氘導致，而是市場趨勢之使然。也就是說，國內房地產市場已經到必然調整時刻，否則引起的問題會更大。

因為，一是國內外金融市場條件發生了根本性變化，從而使得資金密集、如此巨大的中國樓市無法再融集到低成本的資金、無法以更大杠桿讓大量資金流入等。

當金融市場條件發生如此巨大的變化時，國內房地產市場出現周期性調整就是一種必然了。如果在這種條件下，中央政府要救樓市，比如政府以行政方式重新要求國內商業銀行向房地產業提供低成本的資金，那么這只能夠把樓市的風險轉移到給銀行，並不能化解當前國內樓市之風險。

二是由於國內樓市的房價持續上漲十幾年，由於金融市場條件發生巨大變化，住房投資者已經看到所隱藏的巨大風險，因此，他們逐漸退出、市場預期逆轉了也是一種趨勢。在一個以住房投資者為主導的市場，如果市場預期逆轉，持續上漲的房價想不調整及下跌也是不可能了。

三是最為重要的十八大三中全會精神實質，就是讓市場在資源設定過程中起決定性作用，全面減少政府對市場活動的干預。而這一精神轉化為具體政策，就是要讓以往完全政府主導及控制住房市場政策退出，讓市場的價格機制起決定性作用。因此，不少城市面對建造嚴重過剩的住房，讓價格機制起作用或房價下跌也是一種趨勢。

如果只有上漲而沒有下跌的價格，豈有市場價格機制可言？所以，住房市場價格上漲或下跌本來就是一件正常的事情。如果政府再要左右樓市的價格，這不僅會讓國內樓市的價格機制更為扭曲，而是會把十八大精神喪失殆盡。

特別是當房價上漲時，中央政府就強調房價的市場機制作用，而房價下跌時又只強調政府干預之手段，那么這不僅在於沒有市場可言，這就容易讓國人想政府發展房地產市場僅是為GDP而GDP及非人民性。在這種情況下，中央政府敢冒如此高的風險。

總之，無論是從市場發展之趨勢，還是從十八大精神來看，當前國內樓市之周期性調整，並非政府救市所中斷，而是會繼續。只不過，地方政府之救市會讓樓市的周期性調整出現少許阻礙而已。

本文作者易憲容為中國社會科學院金融研究所研究員。（BWCHINESE中文網）